Договор с риэлтором: как не попасть впросак

20 ноября 2007 г.

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов ), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы ). Сегодня у нас очередной урок - будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова .

Город - курорт Митино О2. Квартиры м. Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,2 млн рублей Urban Group Узнать телефон

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв. м. Школа, дет. сад, паркинг, лес. от 60000 руб./кв.м ООО ИСК БАСТИОН Узнать телефон

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Настоящее новогоднее чудо! Не упустите! 8, 5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! Urban Group Узнать телефон

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д. то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Скидка до 300 000 руб. Заселение в 2016г. 2 дет. сада, школа, паркинг, лесопарк, озера. 10 мин до ж/д станции от 2,2 млн руб. Узнать телефон

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора - предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

Спускаемся на землю

Автор. Курган Сергей

В прошлом номере «Риэлтора» (рубрика «Персона», с. 26-31) рассматривался вопрос поиска и выбора риэлтором земельного участка под жилую застройку. Статья вызвала большой интерес среди читателей, и мы решили продолжить «земельную тему», крупным планом показав детали проведения сделки купли-продажи. Итак, предположим, что специалист, учтя все пожелания клиента, смог подобрать подходящую землю. Теперь надо провести сделку купли-продажи. Причем так, чтобы потом у покупателя не возникло никаких проблем с правом собственности на землю. Казалось бы, что может быть проще? Но на самом деле операции с землей в нашей стране не только специфичны, но подчас и рискованны.

Как рассказал «Риэлтору» начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг» Виктор Кобылянский, продавать сегодня можно всю землю, кроме той, которая прямо запрещена к продаже и подпадает под ныне действующий мораторий. Это прежде всего земли товарного сельскохозяйственного назначения и личного крестьянского хозяйства. Также есть специфические виды земли, которые продать законным путем сегодня практически невозможно. Например, земли природно-заповедного фонда или принадлежащие Министерству обороны.

Потому очень важно проверить целевое назначение земли. По мнению Виктора Кобылянского, для этого есть два пути. Первый — это внимательно изучить правоустанавливающий документ. Если земля находится в частной собственности, то ее целевое назначение указывается непосредственно в государственном акте на право собственности на землю. Если земля находится в государственной или коммунальной собственности, то целевое назначение указано либо в госакте на право собственности, либо в договоре аренды, либо в госакте о постоянном пользовании.

Второй путь — это проверка данных из земельного кадастра. Ведь вся информация о земельном участке фиксируется, и получить ее можно в местных органах земельных ресурсов. Чтобы обезопасить себя еще на стадии подготовки к сделке, риэлтор покупателя может потребовать от продавца получить справку об отсутствии запретов, ограничений и обременений на данный земельный участок. Право на получение такой информации имеет собственник или землепользователь. В этой справке, в частности, фиксируется и целевое назначение земли.

Кроме того, как рассказал вице-президент ассоциации «Земельный союз Украины» Руслан Вдовенко, один из лучших способов проверить, может ли данный участок отчуждаться — это показать пакет документов нотариусу, который проверит бумаги и даст свое заключение, можно покупать эту землю или нет. Также специалист советует покупать участок в границах населенного пункта. Это по крайней мере залог того, что клиенту не «подсунут» сомнительную землю с запрещенным к продаже целевым назначением. Кстати, специалист даже по кадастровому номеру может определить, находится ли участок в границах населенного пункта.

Теперь рассмотрим, что нужно для оформления купли-продажи и какие потребуются документы. Виктор Кобылянский напомнил, что общее требование ко всем сделкам с недвижимостью, в том числе и с землей — обязательное нотариальное удостоверение договора о переходе права собственности.

Перечень документов, необходимых для купли-продажи земли, приведен в статье 132 Земельного кодекса (ЗК) Украины. В первую очередь это государственный акт на право собственности на землю, надлежащим образом оформленный и зарегистрированный. Если в сделке участвуют только физические лица, то должны быть предоставлены их паспорта и идентификационные коды. Если продавец состоит в браке, то нужно нотариально удостоверенное согласие супруги или супруга на отчуждение участка и свидетельство о заключении брака. Если фигурирует юридическое лицо, то директором фирмы предъявляется устав предприятия. Также необходима справка об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок, которую берет сам нотариус непосредственно в момент заключения сделки.

Кстати, еще одну немаловажную деталь отметил Виктор Кобылянский. На бланке госакта есть место для двух подписей и печатей — председателя сельсовета или госадминистрации и начальника местного управления земельных ресурсов. На практике госакт зачастую имеет только одну подпись и печать — начальника местного управления земельных ресурсов. Этот факт часто вызывает настороженность и недоверие покупателей и их риэлторов. На самом деле это нормальная ситуация. Дело в том, что когда земельный участок приобретается по гражданско-правовому договору, подпись и печать сельсовета, горсовета или райгосадминистрации не нужна.

Так что же прописывается в документе о переходе права собственности? Та же статья 132 ЗК гласит, что в договоре купли-продажи земли должен быть указан вид сделки. То есть четко написано, какой это договор — купли-продажи, мены или дарения. В документе обязательно указывается договорная цена участка. Теоретически она может быть любой — самой мизерной или огромной. Но нотариус обязательно потребует предоставить справку об экспертной оценке земельного участка. Цель этой формальности — борьба с попытками уклонения от налогообложения. То есть если цена сделки, указанная в договоре, будет ниже экспертной, то налоги и госпошлина будут начисляться, исходя из экспертной оценки. Проводить экспертную оценку земли имеют право организации, имеющие соответствующую лицензию Государственного комитета по земельным ресурсам Украины. Но покупатель и его риэлтор должны учесть, что по закону срок действия экспертной оценки составляет один год. Однако на практике многие нотариусы для оформления сделки требуют более «свежую» справку — выданную не ранее трех месяцев назад.

Естественно, что в договоре должен быть четко определен не только предмет сделки, но и местоположение земельного участка, его площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим и обязательства сторон. По словам Руслана Вдовенко, бывают случаи, когда покупатель не может выплатить всю сумму сразу. Тогда в договоре прописывается график погашения долга. На участок накладывается запрет на отчуждение, и до момента полного расчета нотариус не удостоверит сделку купли-продажи, и, соответственно, получить госакт и стать полноправным собственником земли покупатель не сможет.

На договоре купли-продажи обязательно должны быть три подписи. Первые две — продавца и покупателя либо их доверенных лиц. Третья подпись принадлежит нотариусу. Причем, по словам Виктора Кобылянского, удостоверять договоры купли-продажи земли могут только нотариусы! Бывали случаи, когда нечистые на руку делки пытались обойти нотариальное удостоверение, ссылаясь на Закон «О нотариате», предусматривающий, что некоторые нотариальные действия могут совершать и другие ответственные лица, например руководитель сельсовета. Так вот, юрист подчеркнул, что в перечень этих действий не входит удостоверение договоров купли-продажи земли.

Ну и, конечно, самым важным моментом купли-продажи любой недвижимости, в том числе земли, является передача денег. Нередко по старинке для этого используют специальные комнаты в агентствах недвижимости или прямо в нотариальной конторе. Купюры передаются из рук в руки. Но именно этот момент всегда был самым деликатным, и на него приходится наибольшее число «кидков». По словам Виктора Вдовенко, даже бывали случаи, что псевдопродавцам удавалось получить всю сумму «наличкой», а потом оспорить законность сделки, сославшись на то, что они якобы денег на руки не получили. Поэтому все чаще в сделке участвуют финансовые посредники, что до минимума снижает риски как продавца, так и покупателя.

Если в качестве посредника при уплате денег привлекается банк, существует два способа их передачи: с помощью банковского счета либо депозитной ячейки, продолжил заместитель председателя правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Базелинский. В первом случае покупатель открывает в банке счет и кладет на него необходимую сумму. Затем происходит подписание договора в нотариальной конторе либо с участием нотариуса, приглашенного непосредственно в банк. Но документы остаются у нотариуса. Следующий шаг — покупатель переводит деньги на счет продавца или в присутствии его и риэлторов от обеих сторон снимает сумму со счета, но деньги из кассы забирает уже продавец. Только после этого нотариус отдает в руки покупателю и продавцу подписанные ими договоры, предварительно зарегистрировав их в реестровой книге. В случае если передача денег по какой-то причине не состоялась, документы нотариус аннулирует и сделка считается несостоявшейся.

Второй способ: деньги, предварительно подсчитанные и проверенные банковскими служащими, помещаются в специальную ячейку, а после подписания договора покупатель передает продавцу ключ от этого сейфа. Продавец вправе забрать деньги в любое удобное для него время. Более того, некоторые банки уже предоставляют такую услугу, как специальный сейф. Он имеет три замка и, соответственно, три ключа. Открыть его можно, только имея все три ключа. После помещения в сейф денег первый ключ передают продавцу, второй — покупателю, а третий остается в банке. Если подписание документов прошло нормально, то стороны сделки приходят в банк, предъявляют договор купли-продажи и при участии сотрудника банка открывают ячейку, после чего продавец забирает свои деньги.

Юрий Базелинский подчеркнул, что ответственность за безопасный расчет при операциях с недвижимостью несут риэлторы. Именно они должны посоветовать, как и где лучше передавать деньги, подобрать нотариальную контору, в которой оборудовано соответствующее помещение, либо предложить банк, предоставляющий необходимые услуги. Ну и, конечно, риэлтор обязан присутствовать при передаче, проверке и подсчете денег, чтобы не допустить каких-либо махинаций.

Предположим, что сделка прошла успешно, но это еще не все. Риэлтор должен проинформировать своего клиента, что даже после подписания договора и нотариального удостоверения сделки покупатель еще не становится собственником земли. Сначала нотариус должен внести данные о совершенной сделке в соответствующий государственный реестр. Но главное — покупатель должен получить государственный акт на право собственности на землю в местном управлении земельных ресурсов. На этот процесс может уйти несколько недель, так как составлению госакта предшествует разработка технической документации, в частности установление границ земельного участка в натуре, проверка координат, площади, составление плана и т. д. И только получив на руки зарегистрированный государственный акт на право собственности на землю, покупатель наконец-то становится владельцем земли.

Ну и напоследок о неприятном — о мошенничестве. По словам Виктора Кобылянского, существует несколько «традиционных» механизмов мошенничества с землей, хотя аферисты постоянно совершенствуются. В частности, иногда встречаются попытки двойной продажи одного и того же участка разным лицам. Такая афера возможна в отношении участков, оформленных до 2003 г. когда еще выписывались госакты старого образца, без кадастровых номеров. То есть оперативно проверить информацию по данным объектам сложно, чем и пользуются аферисты.

Нередки случаи, когда риэлтору или покупателю показывают один участок, расположенный в хорошем месте, а потом после подписания договора выясняется, что на самом деле земля находится на отшибе возле болота. И по закону что-то доказать очень сложно, ибо документально все проведено правильно и абсолютно законно. Просто, образно говоря, клиенту показали «Мерседес», а продали за его цену «Таврию».

Случаются попытки продажи участков после судебных решений. В частности, по словам Виктора Кобылянского, недавно в Васильковском районе Киевской области суд принял решение о признании государственного акта недействительным. Но ответчик буквально на следующий день продает участок. Сделка регистрируется, так как данные из суда в столь короткий срок не были внесены в реестр и нотариус ничего о судебном решении не знает. В результате продавец получил деньги, а покупатель — серьезные проблемы, так как доказать свои права на землю, а тем более вернуть деньги будет очень сложно.
Поэтому любая сделка с землей требует большой предварительной работы, которую в идеале должен делать риэлтор покупателя. В частности, необходимо проверить историю земельного участка, чтобы снизить риск того, что сделка будет признана недействительной из-за ранее произошедших нарушений закона.

Однако, по словам Виктора Кобылянского, у нас большинство риэлторов, пришедших сейчас на земельный рынок, еще не имеют необходимой квалификации. Ведь торговля квартирами и земельными участками сильно отличается, и последний вид бизнеса имеет гораздо больше технических и юридических нюансов, которые риэлторы зачастую не знают. Естественно, что в этих условиях риэлторы, дорожащие своей репутацией и стремящиеся предоставлять качественные услуги клиентам, должны постоянно повышать свою квалификацию, изучать земельное законодательство и особенности работы с таким специфическим товаром, как земля.