Руководства, Инструкции, Бланки

как продать квартиру без риэлтора пошаговая инструкция img-1

как продать квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

Категория: Инструкции

Описание

Как купить квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

Если вы собрались купить себе собственное жилье, но услуги риэлтора вам не хочется оплачивать, необходимо как следует подготовиться к этой покупке. Прежде всего, вам не помешают знания порядка покупки квартир. Ниже на эту тему вы найдете подробную информацию и поймете, как без посредников купить квартиру.

Покупая квартиру без помощи риэлтора, вы сможете сэкономить существенную сумму, но помните, что при этом вы можете подвергнуться определенному риску, поскольку в покупке квартиры могут оказаться различные «подводные камни». Статистика говорит о том, что большинство неудачных сделок относится к тем, которые производились самостоятельно, и лишь 10% из них выполнялись с помощью специалиста, разбирающегося в недвижимости.

Подготовка к покупке

К покупке квартиры надо отнестись с большим вниманием и тщательно к ней подготовиться. Прежде всего, поймите, какую именно квартиру вы хотите купить, в каком районе должен быть расположен дом. При осмотре квартир не упускайте возможность поговорить с соседями, узнать про особенности двора, не собираются ли у подъездов шумные компании, нет ли неблагополучных соседей, способных устраивать по ночам шумные застолья.

Прилегающую к дому территорию тоже надо осмотреть внимательно, оценив степень благоустройства двора, его ухоженность. Обратите внимание, далеко ли от дома расположены объекты инфраструктуры, в которых вы заинтересованы - аптеки, магазины, школы, детские сады.

Осматривая саму квартиру, обратите внимание на то, в каком состоянии находятся напольные покрытия, а также нет ли свежих потеков на стенах и потолке. Сравните планировку квартиры с имеющимся в документах планом - важно убедиться, что в квартире никаких незаконных перепланировок не производилось.

Если вы уже выбрали квартиру, обязательно наведите справки обо всех ее жильцах. Надо проверить, кто прописан в квартире, и кто временно отсутствует, например, по поводу службы в армии или пребывания в местах лишения свободы, в интернате. Без стеснения поинтересуйтесь состоянием здоровья владельца, уточните, не состоит ли он на учете в каких-либо специализированных медицинских учреждениях. Надо будет также потребовать справку о том, что жилье не находится под арестом, не представляет собой предмет залога и не имеет никаких других обременений.

Важное значение при покупке квартиры имеет также информация о том, на каком основании ее владелец это жилье получил. Если он получил жилье в наследство, необходимо уточнить, имеются ли другие наследники, и не возражают ли они против продажи квартиры. В завещании может быть также предусмотрен завещательный отказ, на основании которого закрепляется право какого-то третьего лица проживать на данной жилплощади пожизненно.

Необходимо также уточнить семейное положение продавца, поскольку, если он состоит в браке, то обязательно согласие второго супруга на продажу квартиры. Надо узнать и то, не была ли квартира когда-либо предметом судебного разбирательства.

У продавца надо уточнить также и то, насколько долго он владеет данной жилплощадью. Если этот срок невелик, выясните причины, по которых он продает жилье. Такая быстрая продажа может быть свидетельством определенных скрытых недостатков, имеющихся в квартире.

Поэтапная инструкция по продаже квартиры самостоятельное

Этап 1. Сбор документов.

От продавца вам необходимо потребовать следующие документы:

  • справка из БТИ с поэтажным планом здания и указанием метража помещения;
  • выписка из домовой книги, которую можно получить в ЖЭКе в паспортном столе, в этой выписке указываются все прописанные в квартире лица;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности владельца квартиры - это может быть свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие способ приобретения квартиры: договор купли-продажи, документ, подтверждающий право на наследство, подтверждение о выплате пая, полученное в ЖСК;
  • чтобы убедиться в том, что отсутствуют какие-либо обременения, можно потребовать выписку из ЕГРП;
  • если в квартире прописаны и другие лица или имеются другие наследники, от них необходимо получить письменное оформленное согласие на продажу квартиры, такое согласие необходимо получить и от второго супруга.
  • если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Не помешает потребовать также справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что владелец квартиры в них на учете не состоит. Прилагается также квитанция об уплате госпошлины.

Все документы должны быть подлинниками, а не копиями

Этап 2. Заключение сделки.

В тот день, когда заключается сделка купли-продажи квартиры, все лица, которые указаны в договоре купли-продажи, должны лично присутствовать. Конечно, могут участвовать и их представители, имеющие на это нотариально оформленную доверенность, но подобные ситуации нежелательны. Каждый участник сделки должен иметь с собой паспорт. Желательно, чтобы этот договор заключался в присутствии нотариуса, но это не является обязательным требованием. Нотариус проверяет подлинность всех представленных документов, а также дееспособность сторон сделки.

Когда договор подписан, необходимо отправиться в Росреестр для составления в присутствии государственного регистратора заявления. Вы получите расписку в подтверждение того, что сдали документы на правовую экспертизу и на регистрацию права собственности с указанием даты их возвращения. До того момента, когда вы получите свидетельство, прописанные в квартире лица должны из нее выписаться, сняться с регистрационного учета и выехать из жилья.

В день, указанный в расписке, стороны посещают Росреестр, имея при себе паспорта, и получают свидетельство на право собственности. Именно с того момента, когда это свидетельство получено, к покупателю переходит право собственности на квартиру. Для полного завершения сделки необходимо подписать акт приема-передачи. Перед его составлением и подписанием надо еще раз осмотреть покупаемую квартиру и отразить в акте ее текущее состояние. Можно в этом же акте отразить и факт передачи продавцу денег за квартиру, а покупателю - ключей от нее.

Этап 3. Проведение расчетов.

Расчеты за приобретение жилья могут быть произведены до или после того, как заключен договор. Это определяет статья 486 ГК РФ. Общепринятая практика такова: расчет покупателя с продавцом производится в тот день, когда заключается сделка, но в договоре можно предусмотреть и иные сроки осуществления расчетов.

Практикуются три способа расчетов - наличными деньгами, безналичным путем и безналично с применением банковской депозитарной ячейки. Наличный расчет как наиболее опасный в последнее время очень редко используется. Если рассчитываться все же именно этим путем, необходимо обязательно составить расписку о получении денежных средств.

Если используется безналичная форма расчетов, сторонам надо обратиться в банк, где и происходит эта операция, в ходе которой со счета покупателя списывается необходимая сумма и зачисляется на счет продавца. Чаще всего расчеты при покупке квартир производятся с применением банковской ячейки. Покупатель в этом случае в присутствии продавца кладет деньги в предоставленную банком ячейку, а продавец получает право их забрать только после того, как предъявит в банке оформленный договор купли-продажи.

Необходимые условия действительности сделки

Когда квартира приобретается без участия опытного риэлтора, важно соблюсти все законные требования, чтобы, если вторая сторона окажется недобросовестной, она не имела возможности оспорить сделку в судебном порядке. Глава 9 ГК РФ говорит о том, что сделка будет признана действительной, если соблюдены следующие условия:

  • обязательно необходимо убедиться, что продавец имеет полное право участвовать в сделке от своего имени, не состоит ли он на учете в ПДД, не совершает ли он сделку в состоянии опьянения, алкогольного или наркотического, не имеет ли каких-либо других ограничений;
  • сделка заключена в установленной форме - вполне достаточно обычной письменной формы, но с последующей регистрацией в Росреестре права собственности;
  • соблюдены принципы свободы воли, все стороны действуют вполне осознанно и без какого-либо принуждения принимают решение о продаже квартиры, а лица, в этом заинтересованные, дают добровольное разрешение на ее продажу;
  • сделка выполнена без нарушений законодательства и не ущемляет права никаких третьих лиц;
  • сделка не имеет противозаконного и неправомерного характера;
  • все предоставленные документы являются подлинными и оформлены правильно.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ договор купли-продажи обязательно должен включать существенные условия:

  • предмет договора, а именно обязанность продавца передать конкретную квартиру, расположенную по указанному адресу с определенными условиями, и обязанность продавца эту квартиру приять в собственность;
  • цена квартиры, которая или точно оговаривается, или приводится строгий порядок ее определения.

Если в договоре указанные условия отсутствуют, он может быть признан незаключенным.

Если у Вас возникли сложности, обращайтесь в надежное агентство "Адресъ-недвижимость "

Другие статьи

Сами с усами, или Как продать квартиру без риэлтора

Сами с усами, или Как продать квартиру без риэлтора

Продажа квартиры — дело хлопотное, требующее времени, смекалки и немалого труда. Как и почти во всяком деле, здесь жизнь вам могут сильно облегчить специалисты по этим вопросам — риэлторы. Но они и возьмут немало. А что, если все-таки обойтись без них?

Большинство риэлторов берет за свои услуги комиссию в размере 2% от стоимости продаваемого объекта. Учитывая дороговизну квартир, особенно столичных, это в абсолютном выражении может вылиться в кругленькую сумму. Например, если нужно продать квартиру за 10 000 000 рублей, то комиссия составит 200 000 рублей — для среднего москвича это несколько месячных зарплат, а для пенсионера и вовсе больше, чем годовой доход.

«Согласно нашей аналитике, в среднем человек продает квартиру один раз в жизни и, поскольку дело это серьезное, некоторые решают доверить его профессионалу, — говорит генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. — Другие люди, стесненные в средствах или имеющие время и желание вникать в тонкости сделки, делают все самостоятельно. Кто-то так входит во вкус, что и сам потом становится риэлтором».

Провести сделку с недвижимостью самому вполне реально, и многие уже прошли этот путь. Как отмечает Игорь Червяков, руководитель проекта Ners.ru. примерно 85% операций с квартирами — т. н. альтернативные, представляющие собой цепочки из 2?15 сделок. Здесь, конечно, нужен единый координирующий центр, чтобы увязывать пожелания всех участников альтернативы, и без риэлтора практически не обойтись. «Оставшиеся 15% делятся примерно поровну: те, кто хочет и может сам проводить сделку и те, кому боязно или некогда это делать самостоятельно — они и нанимают специалиста», — констатирует Игорь Червяков.

Составить документы вместо риэлтора может юрист, работающий в области недвижимости. Он же окажет и ряд сопутствующих услуг.

«Продавцу оказывается помощь в грамотном оформлении договора, акта приема-передачи квартиры, расписки в получении денежных средств, самом процессе передачи денежных средств, а также на начальном этапе — в оформлении договора аванса или задатка и передачи таковых от покупателя продавцу, — сообщили в «Юридическом центре адвоката Олега Сухова». — Оплата составит от 30 000 до 40 000 рублей».

В компании «Миэль» оформление всех документов вместе с юридическим сопровождением (подписанием договора в банке с присутствием юриста) будет стоить 60 000 рублей, причем оплачивает их покупатель.

Некоторые фирмы готовят отдельные документы. Например, в «Правовом центре СВАО» договор купли-продажи квартиры стоит 5 тыс. рублей. Можно обратиться и к нотариусу — не за нотариальным заверением, а именно за составлением договора и регистрацией его в Росреестре. Стоить это будет примерно 12?15 тыс. руб.

А теперь давайте пройдем весь путь продажи квартиры шаг за шагом.

Подготовительный этап

Сначала определитесь с ценой продажи. Изучите предложения, похожие на ваше, в солидной базе недвижимости. Лучше всего использовать крупнейшую федеральную базу, которой пользуются профессиональные оценщики, — «МИР КВАРТИР». официальную базу данных Российской Гильдии Риэлторов. Сравните другие объявления со своим, учитывая престижность и репутацию района, количество инфраструктуры вокруг вашего дома, качество строительства и состояние здания, наличие или отсутствие удобств, таких как собственная территория дома, детская площадка во дворе, колясочные комнаты в холле или на этаже, балкон или лоджия в квартире. Для покупателей имеет значение высота потолков, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел и многое другое.

Как вспомогательный инструмент можно использовать интернет-калькуляторы (например ).

Важны и сроки продажи. Чем больше вы торопитесь, чем ниже нужно назначать цену.

«Но если у вас есть время, объявите цену чуть выше рыночной и подождите. Если покупателей нет, снизьте ее немного, и подождите еще. Так вы сможете продать по максимально высокой цене», — советует Павел Луценко.

Купите специальную сим-карту, и именно этот номер публикуйте в объявлениях. После продажи квартиры вы от нее избавитесь — иначе на ваш телефон еще долгие месяцы и годы будут поступать звонки.

Затем оформите подписку на 3 месяца на базу объектов недвижимости «Виннер» (baza-winner.ru ) — это стоит 15 000 рублей. Дополнительно можно разместить объявление с фото в интернет-базах недвижимости, например, в www.mirkvartir.ru. После размещения объявления на портале «МИР КВАРТИР» оно появится практически на всех крупных информационных площадках по недвижимости. Еще один сервис массового размещения объявлений — jcat.ru. Если и этого вам кажется мало, можно разместиться в популярных бумажных изданиях («Из рук в руки», «Недвижимость и цены»).

В объявлении нужно указать все ключевые параметры квартиры, иначе потом вам придется озвучивать их каждому позвонившему. Фото выбирайте максимально информативные и создающие положительный образ жилища.

Звонки и показы

Обращаем внимание, что крайне важно собрать все документы и выполнить другие формальности до того, как вы начнете показы.

Если у вас есть куда выписаться, сделайте это. Покупатель должен видеть, что сделка юридически подготовлена, и ему не придется ждать, пока вы выпишитесь, оплатите услуги ЖКХ или оформите кадастровый паспорт. Однако те документы, у которых короткий срок годности, лучше готовить ближе к моменту сделки. На показах можно демонстрировать не сами документы, а копии.

Параллельно со сбором документов подготовьте жилье к показам — в «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» подробно рассказали, как это сделать. Квартиру нужно привести в порядок. Если вы там живете, оставьте минимум мебели и личных вещей: фотографий, аксессуаров и т. д. если не живете, избавьтесь от мебели совсем, т. к. это позволит зрительно расширить пространство. Также нужно проветрить помещение перед показом, можно наполнить воздух комнат приятным ароматом: заварить кофе или разложить апельсиновые корки. Освещение тоже важно: светлые пространства кажутся больше, поэтому поставьте более яркие лампочки в затемненных коридорах и комнатах.

Не повредит и небольшой косметический ремонт: если он нужен, то лучше его сделать. В многоквартирных домах нелишней будет и уборка в подъезде и в холле на этаже. Вам это может практически ничего не стоить, но покупатель станет думать, что будущие соседи — чистоплотные и аккуратные люди.

В какое время дня лучше назначить встречу? Если у вас красивый вид из окна, пригласите на просмотр днем, а если там труба котельной или не очень ухоженный внутренний двор, то вечером. Эти детали помогут сформировать положительный образ вашей квартиры в сознании потенциального клиента — психологическая мотивация может стать решающей при выборе жилого объекта.

За час до каждого показа квартиры уточняйте время встречи — у людей часто меняются планы, и не все из них потрудятся сообщить вам об этом. Будьте готовы, что звонить будут не столько покупатели, сколько риэлторы — с предложением своих услуг. Отвечайте им, что у вас уже риэлтор есть и не вступайте в споры.

Оферта, аванс и задаток

Разговаривая с потенциальным покупателем, постарайтесь прямым вопросом или исподволь выяснить, не является ли он участником альтернативной сделки, то есть не продает ли он свою квартиру, чтобы купить вашу. «Такие покупатели могут отменить сделку в любой момент, потому что срывается его собственная продажа или сделка другого участника «цепочки», — предупреждает Павел Луценко. — Самые надежные — клиенты со свободными деньгами, но их гораздо меньше, поэтому их нужно ценить и, возможно, идти на уступки. Есть еще категория покупателей-ипотечников, они ничем не хуже обычных, но приготовьтесь, что ваши документы и чистоту вашей квартиры будет проверять банк».

Также риэлторы советуют взять у потенциального покупателя оферту в письменном виде. Оферта — это предложение покупателя приобрести ваш объект по определенной цене. «Имейте в виду, что данный документ не имеет существенной юридической силы: в случае отказа покупателя, давшего оферту, вы не сможете ничего с него истребовать, — напоминают специалисты «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». — Однако вы можете показывать эту бумагу другому покупателю, если тот попытается сбить цену. Более того, оферта может способствовать организации «мини-аукциона» на вашу квартиру. Претенденты не только перестанут торговаться, а в случае крайней заинтересованности предложат большую цену». Не забывайте и о психологическом эффекте: подписанная бумага невольно к чему-то обязывает.

И вот, договорившись о цене и прочих условиях сделки, вы готовы взять у покупателя аванс или задаток. Прежде чем это сделать, подпишите предварительный договор купли-продажи, в котором должна быть указана цена приобретаемой квартиры. Если из текста договора не следует, что внесенная денежная сумма (задаток, аванс, предоплата или другое) входит в стоимость объекта, необходимо записать в договор: «Внесенная сумма входит в стоимость приобретаемой квартиры».

Следует различать аванс и задаток. В отличие от задатка, аванс не является гарантией исполнения обязательства и в любой момент может быть истребован назад, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Задаток жеявляется одним из законодательнозакрепленных способов обеспечения обязательств. Продавец его не возвращает, если сделка не состоялась по вине покупателя. Но если он передумает сам, то должен будет вернуть его в двойном размере. Если же подписание договора срывается по соглашению сторон, задаток возвращается без последствий.

Готовясь подписать окончательный договор, помните, что российское законодательство предусматривает не менее 15 оснований для признания сделки купли-продажи недействительной.

1 Договор купли-продажи не соответствует закону.

2 Нарушены права несовершеннолетних.

3 В сделке участвовало неуполномоченное лицо (лжедоверенность).

4 Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

5 Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

6 Подделка правоустанавливающих документов или изготовление фальшивых.

7 Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения имуществом.

8 Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц.

9 Сделка является мнимой или притворной. Например, вместо договора купли-продажи оформляется договор дарения.

10 Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

11 Продавец или покупатель ограничены судом в дееспособности.

12 Продавец или покупатель признаны недееспособными.

13 Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического (токсического) опьянения, в болезненном состоянии.

14 Договор заключен под влиянием обмана, заблуждения.

15 Кабальная сделка, когда договор заключен при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях.

16 Одна из сторон в сделке — несовершеннолетний, то есть ребенок до 18 лет, без соответствующего разрешения.

Поэтому предварительно проверяйте личность вашего покупателя.

Заключение и регистрация договора

Наконец, вы с покупателем подписываете подготовленный юристами договор купли-продажи. Происходить это будет в банке, и вам нужно заранее забронировать банковскую ячейку. Она арендуется на время, превышающее срок государственной регистрации сделки. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель — для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние 3?5 дней аренды, когда он может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Чтобы удостовериться, что деньги не фальшивые, закажите в банке их проверку.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только с этого момента. Поэтому вы вместе с покупателем должны будете обратиться в регистрационную службу (территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по месту нахождения недвижимости. Вы подадите на регистрацию заявление и все необходимые документы, а взамен получите расписку о приеме документов, в которой указан срок окончания регистрации.

Обычно право собственности и договор купли-продажи должны зарегистрировать в течение месяца. В случае ипотечной сделки регистрация происходит за 5 дней. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенную дату покупатель получит на руки зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности, а вы — договор и копию свидетельства.

Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция

Как продать квартиру без риэлтора

Продать квартиру без риэлтора может практически любой человек, надо только соблюсти несколько правил, которые позволят сделать это без риска и обмана.

Продать квартиру без риэлтора быстро и легко, если вы её просто продаёте, а не покупаете одновременно новую квартиру себе. Мы уже писали на нашем сайте, что такую сделку с недвижимостью можно провести без риэлтора, для чего вам придётся потратить немного своего времени и средств.

Инструкция по продаже

Для продажи квартиры вам понадобятся документы. Все они могут быть собраны вами самостоятельно, без риэлтора. Стандартный пакет включает в себя: свидетельство о собственности на ваше жилое помещение, копия финансового лицевого счёта, выписку из домовой книги. Это обязательные документы, но лучше добавить ещё и справку из БТИ и поэтажный план, причём справка о стоимости бывает двух типов, сразу берите с кадастровой стоимостью, а не с оценочной. Эти справки могут понадобиться вам для покупателей с ипотекой. Справки БТИ делаются одну-две недели, после их получения можно смело давать объявление о продаже квартиры.

Какие есть неудобства в продаже квартиры без риэлтора?

Вам придётся отвечать на телефонные звонки и встречать покупателей. Это отнимает некоторое количество времени, но не так, как утверждают агенты недвижимости, поэтому можно смело сделать это самому. Как мы уже говорили, для телефонных разговоров надо купить новую сим-карту.

Продать квартиру без риэлтора может практически любой человек, надо только соблюсти несколько правил, которые позволят сделать это без риска и обмана.

Для продажи квартиры надо брать отпуск! Неправда. Если вы установите правильную цену на квартиру, то продажа пройдёт быстро, на первых же показах можно подписать авансовый договор. Главное — привести квартиру в порядок, чтобы она понравилась потенциальным покупателям.

Продать квартиру без риэлтора очень дорого? Не стоит верить всему, что говорят вам в агентствах недвижимости. Почти все справки бесплатны, расходы настолько мизерны, что сравнивать их с суммой, которую вы заплатите риэлтору невозможно.

Помните, что если вы хотите продать квартиру самостоятельно, без риэлтора и посредников, то обратитесь к статьям на нашем сайте и у вас всё получится. Однако по нынешним временам, а на дворе кризис 2016 года, возможно, лучше не торопиться с продажей.

Похожие статьи:
  1. Нужен ли риэлтор при продаже квартиры? Нужен ли мне риэлтор? Тот, кто продаёт квартиру непременно задаются этим вопросом. риэлтор или посредник при заключении сделок с недвижимостью большинству из нас не требуется, хотя есть ситуации и противоположные.
  2. Доски объявлений для продажи квартиры Мы уже писали про интернет-сайты и доски объявлений, которые подходят для размещения объявлений о продаже квартиры и перечислили основные из них. Однако время показало, что информация о них неполная и.
  3. Как правильно продать квартиру Перед каждым продавцом квартиры встаёт вопрос о том, как правильно заключить сделку, чтобы не потерять время, силы и, самое главное, деньги. Вопрос этот серьёзный и требующий пристального рассмотрения со всех.
  4. Как продать долю в приватизированной квартире Бывают в жизни такие ситуации, что приходится задумываться о том, как продать долю в квартире? В других сферах бизнеса и жизни это действительно выгодно. Разобрав старый автомобиль, можно продать запчасти.
Добавить комментарий Отменить ответ