Подвальные помещения в доме

Пошаговые инструкции для собственников жилья и председателей ТСЖ. Практические советы юристов. Как создать Совет дома? Как написать жалобу или сменить Управляющую компанию? Как провести ревизию ТСЖ? Как избавиться от двойных квитанций? и многое другое.

Основные законы в сфере ЖКХ. Готовые образцы: заявлений, жалоб, актов, уведомлений, и бланков. Вы можете просто скопировать готовый документ, вставить свои данные и грамотно решать проблемы вашего дома.

Телефоны и адреса предприятий ЖКХ, Государственных жилищных инспекций, отделов ЖКХ в администрации, Аварийные службы и другие важные контакты по всему Приморскому краю. Все, что может пригодиться для решения жилищно-коммунальных проблем.

Доска БЕСПЛАТНЫХ объявлений. Все, что касается ЖКХ, недвижимости и строительства.

Ежедневно портал ЖКХприм посещают руководители Управляющих компаний и председатели ТСЖ. Дайте БЕСПЛАТНОЕ объявление и найдите работу в сфере ЖКХ или пригласите на работу нового сотрудника!

Для многих компаний вариант аренды подвальных помещений в жилых домах является весьма привлекательным: можно открыть магазин или офис в шаговой доступности для клиентов. На первый взгляд, подвал как объект недвижимости ничем не отличается от других нежилых помещений. Однако он имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на действительность сделки и привести к принудительному выселению арендатора. Возможных проблем поможет избежать правовая экспертиза документов еще до заключения договора.

Виды подвальных помещений

Первое, что нужно выяснить до заключения договора, – к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить три основных вида подвальных помещений.

Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме ( п. 1 ст. 36 ЖК РФ. п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491. далее – Правила содержания общего имущества ).

Иногда этих признаков для признания подвала техническим достаточно ( определение ВАС РФ от 12.08.10 № ВАС-8259/10 ). Однако перечень не является закрытым, и судебная практика постоянно его дополняет. Например, факт наличия коммуникаций и оборудования в подвале не всегда дает основание автоматически считать его техническим. Важно, чтобы назначение этого помещения было исключительно техническим ( постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.02.02 по делу № А50-4320/01 ). Некоторые суды полагают, что нужно подтвердить необходимость постоянного открытого доступа к оборудованию, находящемуся в подвале, для его эксплуатации и контроля ( постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09 ).

Конституционный суд выделил следующие признаки, которые отличают обычный подвал от технического, являющегося общим имуществом владельцев помещений в здании: подвал учитывается как самостоятельный объект, и собственники квартир это не обжаловали, нет доказательств использования подвала для общих нужд собственников помещений в данном здании, а право собственности на этот объект зарегистрировано в ЕГРП за конкретным собственником ( определение Конституционного суда РФ от 19.05.09 № 489-О-О ). Некоторые компании в качестве доказательства того, что подвал не технический, а имеющий самостоятельное назначение, приводят факт сдачи его в аренду ( постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.08 № А70-6156/2007 ). Однако это скорее исключение из правил: в большинстве случаев основным подтверждением назначения подвалов служит проектная техническая документация, а также заключения экспертов ( определение ВАС РФ от 28.01.09 № ВАС-55/09 ).

Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий» (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).

Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2. 2.1. 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583 ) (далее – Правила эксплуатации )).

Обычный подвал. Это обычное нежилое помещение, не подпадающее под описание технического подвала или убежища. Главный признак – полное отсутствие технического назначения либо возможность использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не только для обслуживания других помещений в доме (определения Высшего арбитражного суда от 06.05.11 № ВАС-5410/11. от 14.03.11 № ВАС-2458/11. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.10 по делу № А56-34522/2008 ). Из всех видов подвальных помещений оно самое безопасное и удобное (в правовом смысле) для арендатора. Достаточно провести стандартную процедуру проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, правомочий собственника (экспертиза оригиналов документов на недвижимое имущество и документов самого собственника, запрос выписки на объект из ЕГРП).

Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.

Ключевые точки при аренде технического подвала

Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица ( ст. 608 ГК РФ ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.

Ненадлежащий арендодатель при аренде технического подвала. Зачастую технические подвалы включены в реестр объектов муниципальной собственности. Муниципалитеты проводят конкурсы на право аренды таких помещений и заключают по их итогам договоры. Они полагают, что имущество принадлежит им, ссылаясь на то, что оно предоставлено им в собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности <…>». Однако суды не принимают этот аргумент, так как в связи с введением в 1991 году закона о приватизации появилось понятие общего имущества собственников, в состав которого фактически входит этот объект, и признают заключенные договоры аренды ничтожными (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.08 по делу А82-682/2007-35. Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35. определение Высшего арбитражного суда от 13.10.10 по делу № А53-5593/2009 ). Поэтому до заключения договора аренды лучше заказать выписку из ЕГРП на этот дом (квартиры в нем) и выяснить, есть ли приватизированные квартиры. Если да, то на технический подвал будет распространяться режим общей долевой собственности ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35 ).

Если право собственности на технический подвал зарегистрировано на частного собственника, собственники жилья вправе обратиться в суд с иском о признании общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009 ). Именно поэтому при проверке правомочий арендодателя желательно проверять не только правоустанавливающие, но и технические документы с целью своевременного выявления признаков технического подвала.

Получение согласия жильцов на аренду технического подвала. Технический подвал относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам ( п. 1 ст. 290 ГК РФ. ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09 ). При аренде этого подвала в многоквартирном доме нужно получить согласие жильцов. Решение принимается на общем собрании собственников ( п. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Аренда без согласия общего собрания домовладельцев является ничтожной сделкой ( ст. 167 ГК РФ. постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 06.03.07 по делу № А33-9860/06. Дальневосточного округа от 18.09.09 по делу № А59-3330/2008 ).

Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников ( п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.

Особенности аренды подвала-убежища

Если подвал является защитным сооружением, нужно иметь в виду, что он относится исключительно к федеральной собственности ( п. 2 разд. 3 Приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 ). Даже если право собственности на убежище зарегистрировала на себя компания или физическое лицо, эти права могут быть признаны недействительными в судебном порядке, а имущество будет истребовано из чужого незаконного владения и возвращено собственнику ( определение Высшего арбитражного суда от 21.12.10 № ВАС-17136/10. постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.10 по делу № А10-1378/2010 ). Аренда этого объекта не запрещена, но допускается для осуществления лишь некоторых видов деятельности, перечисленных в пункте 12 Правил эксплуатации. Также арендатор должен соблюдать специальные правила: например, не подвергать объект перепланировке, не применять в отделке сгораемые синтетические материалы ( раздел 3 Правил эксплуатации ). Сдать убежище в аренду может собственник либо уполномоченное лицо (например, компания, которой этот объект передан на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) по согласованию с МЧС РФ. Договор аренды может быть признан недействительным, если полномочия арендодателя не подтверждены ( постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.10 по делу № А03-8697/2009 ), а также если не получено согласие собственника, когда арендодателем выступает компания, которая распоряжается недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ( постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.04.09 по делу № А73-8616/2008 ).

Источник: Журнал «Юрист компании», №7, июль 2011

Договор аренды подвального помещения

г._______________ “____” _____________20__г.

Училище искусств и культуры, в лице директора ________________________Ф.И.О. - с одной стороны, и производственно-коммерческая фирма “_________________”, именуемая в дальнейшем “_______________”, в лице директора ____________________Ф.И.О. - с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Училище искусств и культуры предоставляет фирме “_____________________” в аренду подвальное помещение в общежитии (две комнаты, коридор, туалет) площадью ____________ кв.м по ул.___________________,__ для использования под склад, изготовления столярных изделий.
2. Училище искусств и культуры возлагает, а фирма “________________” принимает на себя имущественную ответственность за целостность и сохранность помещения, используемого только через входную дверь со стороны ул.________________. Ответственность за пожарные, санитарные нормы и охрану труда возлагается на фирму “____________”.
3. Фирма “______________” поддерживает помещение, принятое в аренду, в технически пригодном для эксплуатации состоянии. Проводит текущие ремонты, предварительно согласовав их с училищем искусств и культуры.
4. За арендуемое помещение фирма “___________” оплачивает арендную плату в размере _____гр. в месяц без учета НДС, налога на землю и эксплуатационных расходов. Размер арендной платы за каждый последующий за данным изменением месяц определяется с учетом индекса инфляции, публикуемого Минстатом Украины, и перечисляется на текущий счет № ___________, МФО _________ в Центральном отделении банка города _____________.
5. В случае преждевременного расторжения договора со стороны фирмы “______________”, последняя безвозмездно освобождает помещение, ранее арендуемого у училища искусств и культуры, в технически пригодном для эксплуатации состоянии.
6. Оплату за электроэнергию, горячую, холодную воду производить дополнительно на протяжении всего периода аренды согласно тарифам, по которым оплачивает арендатор.
7. Все вопросы, касающиеся изменения и дополнения настоящего договора, могут быть решены по взаимным договоренностям двух сторон с приложением к действующему договору.
8. В случае невыполнения условий, изложенных в данном договоре, училище искусств и культуры имеет право расторгнуть данный договор. Срок действия договора по __ ______ 20__ года.
9. Все совместные вопросы, касающиеся двух сторон, разрешаются в рабочем порядке. А в случае возникновения спорных вопросов и их нерешение сторонами, они могут определиться согласно законам Украины.
Действительный договор составлен в 2-х экземплярах, каждый из них имеет одинаковую юридическую силу.

Училище искусств и культуры Фирма “______________”
_________________________ ___________________________

Директор Директор
Училища искусств и культуры фирмы “_____________”

Договор аренды части общего имущества многоквартирного дома (стены, крыши) для размещения наружной рекламы

кол-во скачиваний: 438

дата и место подписания

___ (должность и ФИО лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме) ___, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", действующ__ на основании протоколаобщего собрания собственников помещений многоквартирного дома от"___"________ ___ г. N _________________, с одной стороны, и ___ (наименование или ФИО) ___, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества площадью __________ кв. м (далее - Имущество), представляющего собой часть стены (крыши) многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, кадастровый номер _________________, расположенного по адресу: _________________. для размещения наружной рекламы Арендатора со следующими характеристиками: тип рекламной конструкции _________________, общий размер _________________, площадь информационного поля: ____ кв. м (далее - Объект).
Местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома приведены на Плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 1), фотограФИОъекта приведены в Приложении N __ к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

1.2. Собственники помещений многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, владеют домом на праве долевой собственности, что подтверждается _____________________ (указать реквизиты правоустанавливающего документа).

1.3. Основанием заключения настоящего Договора является согласие собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________ (протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от "___"________ ___ г. N ___), являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 2).

1.4. Арендодатель имеет разрешение на размещение Объекта на сдаваемом в аренду месте, выданное "___"________ ___ г. ________________________ (наименование органа, выдавшего разрешение) за N _____ (копия указанного документа приведена в Приложении N 3 к настоящему Договору). Срок действия указанного разрешения: _______________________.

1.5. Договор заключается на срок 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны договорились, что течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи Имущества.

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Передать Арендатору в пользование Имущество по акту приема-передачи (Приложение N __) в течение ___________ с момента подписания сторонами настоящего Договора.

2.1.2. Не чинить препятствий Арендатору в использовании арендуемого Имущества в соответствии с условиями настоящего Договора.

2.1.3. За свой счет производить капитальный ремонт Имущества с периодичностью не реже ______ в _______.

2.1.4. Довести условия настоящего Договора до сведения собственников многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в срок ___________ с момента его подписания сторонами.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать Имущество по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Содержать Имущество в исправности и надлежащем состоянии до возврата Имущества Арендодателю.

2.2.3. Выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.

2.2.4. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _________ о предстоящем освобождении Имущества в случае одностороннего отказа от настоящего Договора.

2.2.5. Немедленно информировать Арендодателя о признаках аварийного состояния Имущества.

2.2.6. В течение ________ с момента окончания срока действия настоящего Договора демонтировать Объект своими силами за свой счет и передать Арендодателю Имущество по акту возврата Имущества (Приложение N __).

2.3. Арендатор имеет право:

2.3.1. Проводить ремонт Объекта на сдаваемой в аренду части стены (крыши) только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

2.3.2. По окончании срока действия или в случае досрочного прекращения настоящего Договора требовать возмещения произведенных им документально подтвержденных расходов, направленных на улучшение Имущества, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений.

2.3.3. Арендатор пользуется преимущественным правом на пролонгацию настоящего Договора аренды на тех же условиях на новый срок.

2.4. Стороны имеют право отказаться от настоящего Договора, письменно известив другую сторону об этом за _________ до предполагаемой даты расторжения.

3.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет _____ (_________)

рублей за __________________________.

3.2. Оплата производится в следующем порядке и сроки: ______________.

4.1. Все споры, возникающие по настоящему Договору или в связи с ним, должны в первую очередь разрешаться путем переговоров. Если сторонам не удастся урегулировать разногласия, то спор разрешается в суде по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.1. Настоящий Договор может быть изменен по письменному соглашению сторон. Изменения оформляются дополнительными соглашениями к настоящему Договору и вступают в силу с даты их государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

5.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и для государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендодатель обязан разослать копии настоящего Договора собственникам многоквартирного дома по почте.

5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:
Приложение N 1. План (местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома).

Приложение N 2. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от "___"________ ___ г. N ___.

Приложение N 3. Копия разрешения органа местного самоуправления на установку рекламной конструкции.

Приложение N __. Акт приема-передачи Имущества.

Приложение N __. ФотограФИОъекта.

Приложение N __. Акт возврата Имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 9 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 "О рекламе" установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФИО может быть предусмотрено договором аренды.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.