Как продать квартиру: пошаговая инструкция №46 (3 декабря) 2012г

На страницах нашего журнала мы неоднократно рассказывали о тонкостях покупки недвижимости. Но в жизни нередки ситуации, когда, например, квартиру, нужно, наоборот, продать. Подходить к решению данной задачи следует не менее ответственно, чем к вопросу покупки. Ведь успешность сделки в данном случае измеряется количеством денежных знаков, полученных при продаже, и понятно, что продешевить вам не хотелось бы.

ГРАМОТНЫЙ ПИАР – ПОЛОВИНА УСПЕХА

Разумеется, первый шаг, который вам предстоит сделать, - это подача объявления о продаже вашей квартиры. Сделать это можно через специализированные печатные издания или интернет-ресурсы. А можно воспользоваться услугами специалистов, обратившись в агентства недвижимости, которые внесут информацию о вашей квартире в свою базу предложений и помогут вам найти покупателя.

Если же вы ищете покупателя самостоятельно, то помните о том, что в объявлении нужно указать основные характеристики квартиры (район, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира, количество комнат; в отдельных случаях есть смысл сообщить, есть ли ремонт и готовы ли документы). Также желательно указать стоимость квартиры. Причем она не должна быть завышенной или заниженной, так как это, как вы понимаете, может отпугнуть потенциального покупателя. Понятно, что ситуации в жизни бывают разными, и порой требуется «избавиться» от недвижимости быстро (планируется переезд в другой регион или за рубеж, либо срочно понадобилась крупная сумма денег). Но тогда вам следует правильно расставить приоритеты и понять, чего вы хотите – продать БЫСТРО или ДОРОГО.

Назначайте цену, близкую к той, что дают за аналогичные объекты недвижимости – с учетом месторасположения дома, инфраструктуры и т.п.

ДОКУМЕНТЫ В ПОРЯДКЕ?

Для совершения сделки купли-продажи необходим определенный пакет документов. Вам следует заранее побеспокоиться о том, чтобы они были собраны, иначе ваша выгодная сделка может сорваться из-за того, что какая-то бумага не готова (ваш покупатель просто не захочет ждать и найдет другой вариант покупки).

Итак, у вас в наличии должны быть следующие документы:

· правоустанавливающий документ на квартиру;

· свидетельство о государственной регистрации права собственности;

· кадастровый паспорт на квартиру;

· заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, если это совместная собственность;

· разрешение органов опеки и попечительства, если право собственности на объект недвижимости распространено на несовершеннолетних;

· домовая книга, где содержатся данные о количестве лиц, зарегистрированных в этой квартире.

Если собственник менял фамилию, потребуется свидетельство о браке, а если претерпевали изменения название улицы или номер дома, то может понадобиться справка из паспортного стола.

Поясним, что правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого вы являетесь правообладателем объекта недвижимости. Это могут быть: акт о передаче жилья, получаемый при приватизации жилого помещения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство либо вступившие в законную силу судебные решения.

Трудно назвать самостоятельную продажу активной. В продвижении своего объекта большинство собственников ограничиваются лишь подачей объявления в газету. А дальше наступают долгие месяцы ожидания, и порой квартира продается годами.

Разумеется, любым делом должен заниматься специалист. Врач должен лечить, учитель - учить. А продавать недвижимость выгоднее и быстрее через агентство недвижимости. Почему?

В агентство каждый день обращается множество людей с просьбой подобрать квартиру, дом. Среди них наверняка найдется и ваш покупатель.

Крупные агентства сотрудничают с банками. Клиенты банков, берущие ипотечные кредиты, – активные покупатели. Соответственно, агентства, имеющие тесные связи с банками, обладают обширной информацией о потенциальных покупателях.

Между агентствами недвижимости существует взаимосвязь. Обмениваясь информацией, сотрудники агентств тем самым ускоряют продажи, подбирая покупателей по объектам своих коллег.

При продаже объекта недвижимости агентства оказывают услуги в комплексе – от сбора документов в начале работы и до взаиморасчетов и совершения сделки в конце. Таким образом, работники агентства экономят ваше время и нервы, предотвращают неверные шаги, защищают от ошибок.

Региональная служба недвижимости является генеральным партнером ОАО «Ипотечное агентство Астраханской области», которое создано Правительством Астраханской области и работает по государственным программам. Мы сотрудничаем со многими банками города. У нашей организации обширная база заявок от граждан, желающих приобрести объекты недвижимости в разных районах города и области. Среди них наверняка найдется покупатель и для вашей квартиры. Приходите, мы ждем вас.

ул. Ленина, 20, 2 этаж, офис 6.

тел. 43-43-34, 732-777

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости (квартире). Он изготавливается по результатам технической инвентаризации квартиры и является документом, который впоследствии необходимо будет представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области для гос. регистрации перехода прав собственности (действителен в течение одного года с даты выдачи).

Часты случаи, когда право собственности (в том числе долевой) закреплено за несовершеннолетним либо лицом недееспособным или ограниченно дееспособным. Тогда для совершения сделки потребуется разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Что касается такого документа, как согласие супруга/супруги на отчуждениенедвижимости, то нужно сказать, что оно потребуется даже в том случае, если вы в разводе и документы оформлены только на вас, но покупали эту квартиру, состоя в браке, т.к. такая квартира считается «совместно нажитым имуществом», а потому распорядиться ею самостоятельно вы не сможете. Согласие не требуется при условии, если имеется соглашение о разделе имущества, заключенное при разводе или по решению суда, либо, как вы понимаете, в случае смерти супруга. Также согласие супруга не требуется, если квартира была вам подарена, вы получили ее по наследству или в порядке приватизации.

Не будет лишним заметить, что документы не должны содержать каких-либо «разночтений», даже, на первый взгляд, незначительных. К примеру, по словам специалистов. кроме того, что в разных документах должны совпадать данные собственника квартиры и характеристики объекта, необходимо соблюдение единообразия в написании всех имен собственных и цифровых обозначений (скажем, улица Вячеслава Мейера ; жилая площадь – 40,2 кв. м или 40.2 кв. м; имя собственника – Наталь я или Натали я, то же и с отчеством - Евгень евич или Евгени евич и т.п.). Разумеется, в документах не допускается никаких исправлений (либо в исключительных случаях они должны оговариваться уполномоченными лицами как «исправленному верить» или «читать верно»).

Если документы не соответствуют этим требованиям, УФРС вправе отказать в их приеме. А потому специалисты рекомендуют вам быть особенно внимательными, перепроверив правильность оформления каждого документа.

После того, как вы опубликуете объявление о продаже своей квартиры в печатных СМИ и интернет-ресурсах, начнутся звонки потенциальных покупателей или просто «интересующихся» лиц. Как вы понимаете, не всегда они могут происходить в удобное для вас время. Будьте готовы к этому. Можно заручиться поддержкой специалиста, который грамотно расскажет потенциальным покупателям о преимуществах вашей квартиры и договорится о дне осмотра.

Осмотр квартиры – это следующий этап, который вас ожидает. Естественно, ко дню визита посетителей нужно подготовиться, привести квартиру в порядок. Скорее всего, делать капитальный ремонт нецелесообразно, но вы должны учитывать то, что покупателя будет интересовать внешний вид квартиры, а также состояние инженерных сетей.

Но вот наконец нашелся человек, с которым у вас возникло общее взаимопонимание, и вы готовы продавать. На этом этапе по обоюдному согласию заключается предварительный договор, и тогда покупатель должен будет внести задаток (определенную сумму денег) в качестве подтверждения серьезности своих намерений.

В тексте предварительного договора должно быть указано следующее: стороны-участники сделки, адрес объекта недвижимости, характеристики объекта, стоимость и та сумма, которую покупатель обязуется выплатить вам в определенный срок. Предварительный договор должен содержать указания на то, что в отношении данного жилого помещения не установлены какие-либо ограничения или обременения правами третьих лиц. Также должна содержаться информация о лицах, состоящих на регистрационном учете в данной квартире (если таковые есть) и подтверждение, что стороны договора не лишены дееспособности, и отсутствуют обстоятельства заключать договор на невыгодных для сторон условиях.

Форма основного договора является стандартной. Он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора (т.е. вашей квартиры).

Помимо указания сторон-участников сделки в договоре должно быть дано подробное описание квартиры как объекта недвижимости: условный регистрационный номер, тип дома, в котором она расположена, адрес – с указанием этажа, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры, стоимость. Учтите, что технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в кадастровом паспорте квартиры. Почему – скажем об этом ниже.

Основной договор, так же как и предварительный, должен содержать указания на то, что отчуждаемая квартира принадлежит вам по праву собственности и не обременена правами третьих лиц, а вы и ваш покупатель не лишены дееспособности.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах и подлежит государственной регистрации. Он подается вместе с пакетом документов, указанным выше, в Управление федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Разумеется, к пакету документов прилагается квитанция об уплате гос. пошлины.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

После того, как вы и ваш покупатель представили пакет документов в УФРС, вам выдается расписка о получении документов с указанием даты окончания срока регистрации.

После регистрации сделки один экземпляр договора остается в УФРС, другой – передается покупателю, а третий – остается у вас.

Передать вам деньги ваш покупатель может наличными или перечислением на ваш банковский счет либо может положить деньги в банковскую ячейку. В любом случае, это решается по обоюдному согласию.

Покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода прав собственности, подтверждением чего будет получение им свидетельства о регистрации права собственности.

К этому времени вы должны выписаться и выехать из квартиры (и наверняка ваш покупатель захочет оговорить данные сроки в тексте договора).

Вкратце рассмотрим те трудности, с которыми вы можете столкнуться при продаже квартиры.

Незаконная перепланировка. Обратите внимание на этот пункт, если за время своего владения квартирой вы занимались ремонтно-строительными работами, направленными на изменение «облика» жилья (например, выполняли установку либо демонтаж перегородок либо перенос дверных проемов, объединяли кухню и гостиную, санузел и ванную и т.д. и т.п.).

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое в обязательном порядке должно быть отражено в кадастровом паспорте квартиры. Самовольной, или незаконной перепланировкой признается та, что выполнена без согласования с органами местного самоуправления и получения соответствующего разрешения.

Если технические характеристики квартиры не соответствуют данным технического учета, содержащимся в кадастровом паспорте, в УФРС у вас просто не примут пакет документов, и ваша сделка окажется под угрозой срыва.

Отсутствие ремонта. Учитывайте то, что неопрятный внешний вид квартиры (плесень по углам, желтые потеки и трещины по стенам и т.д.) и ветхое состояние инженерных сетей (отсутствие канализации, поврежденная электропроводка) могут отпугнуть потенциального покупателя. В этом случае вам придется либо привести квартиру в порядок, либо существенно снизить цену.

Удаленный район. «Отдаленные районы не предлагать» - данную фразу нередко можно встретить в объявлениях «куплю квартиру». Но нынешняя ситуация такова, что те «спальные» районы нашего города, которые не пользовались популярностью в прежние времена, «обзавелись» инфраструктурой, а значит, постепенно становятся привлекательными на рынке недвижимости (например, таковы поселки АЦКК и 6-й мкр-н).

Задолженности по оплате ЖКУ. Не всегда покупатель захочет взваливать на свои плечи ваши долги по коммунальным платежам. Вам придется либо погасить все задолженности, либо опять же снижать цену за квартиру.

Несовершеннолетний собственник. Необходимо заранее обратиться в органы опеки и попечительства и обговорить все условия, при которых вам выдадут разрешение на продажу собственности несовершеннолетнего.

ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Для грамотного совершения сделки купли-продажи вы можете воспользоваться услугами профессионального юриста или специалиста по недвижимости, который найдет вам выгодного покупателя, поможет в составлении договора, в формировании пакета документов либо будет сопровождать всю сделку.

Купля-продажа квартиры – это, пожалуй, самая распространенная форма сделки с недвижимостью. Не всегда легко продать квартиру за желаемую цену. Но вы должны понимать, что заявленная вами стоимость должна соответствовать техническому состоянию вашего объекта недвижимости и не разниться в сторону превышения по отношению к среднерыночной цене.

Благодарим за помощь в подготовке статьидиректора ООО «Региональная служба недвижимости»Наталию БОНДАРЕВУ.

Использованы материалы news.ners.ru, oktyab.ru, imrieltor.ru,www.rb.ru. av-ue.ru