Руководства, Инструкции, Бланки

продать квартиру через нотариуса пошаговая инструкция

Категория: Инструкции

Описание

Как правильно продать квартиру самостоятельно?

Самостоятельная продажа квартиры: инструкция

При продаже квартиры миллионы россиян обращаются к посредникам. Это настолько вошло в привычку, что сегодня мало кто знает о том, как продать недвижимость самостоятельно. По сути, этот процесс можно пройти самому, сэкономив при этом некоторую сумму денег. Некоторые доступные правила, указанные в статье, помогут действовать простому гражданину не хуже опытного риэлтора. Кроме того, эти знания пригодятся даже тем, кто решил действовать через агентство.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Разберемся последовательно, как действовать в случае, если вы решили самостоятельно продать квартиру. Изначально стоит оценить все риски, связанные с этим хлопотным делом. Конечно, в этом случае придется не расслабляться, потратить большое количество сил и времени, но опыт стоит того.

Если на каком-либо из этапов у вас возникнут проблемы, можно обратиться к риелтору и продолжить сделку совместно. Процент, который посредник возьмет в качестве комиссии за услуги составляет примерно 5% от суммы сделки.

Шаг 1: определяемся со стоимостью

Чтобы выставить цену, максимально приближенную к той, что назвал бы оценщик, необходимо воспользоваться интернетом и газетами. Оценивать нужно недвижимость только в своем населенном пункте. На стоимость квартиры влияет несколько параметров:

  • площадь (чем она выше, тем выше стоимость);
  • количество комнат (существует зависимость между количеством комнат в квартире и стоимостью 1 м 2 жилья);
  • удачная планировка;
  • район;
  • этаж и некоторые особенности дома;
  • год постройки здания (чем старше строение, тем ниже падает стоимость квартиры в нем);
  • оценка ремонта, типа отопления, санузла;
  • прилегающая к дому территория;
  • наличие большой кухни и балкона/лоджии.

Если оценить квартиры и соотнести их с количеством комнат, окажется, что самыми дорогими являются однокомнатные.

Есть отличный способ продать квартиру подороже, но он подходит только тем, кто готов ждать покупателя не один месяц. Для этого определяется стоимость подобных объектов недвижимости по объявлениям. Вычисляется средняя стоимость. Далее ее завышают примерно на 20% и дают объявление. Если пользователи активно реагируют, звонков с вопросами много, можно еще немного поднять стоимость и следить за реакцией.

Если времени на эти манипуляции нет, легко можно продать объект по средней цене или той, что на 5-10% будет выше. В случае возникновения дополнительных вопросов, обратитесь к нашим юристам на сайте. Они с удовольствием вас проконсультируют.

Шаг 2: подготавливаем квартиру

Важный этап — подготовка объекта к продаже. В этот момент можно также морально подготовить самого себя к предстоящим переговорам и торгу с потенциальными покупателями. Предварительно стоит обратить внимание на то, какое объявление было подано при продаже. Это очень важный аспект, подробнее о нем будет описано ниже.

В подготовку квартиры можно включить сразу несколько пунктов:

  1. уборка в подъезде;
  2. уборка двора и прилегающей территории;
  3. мелкий ремонт в квартире;
  4. генеральная уборка в квартире;
  5. создание уюта.

Также не мешает проветрить квартиру, можно использовать освежитель воздуха, чтобы создать нужный аромат.

Шаг 3: собираем необходимые документы

Собрать документы — тоже очень проблемное дело. Нужно начать заниматься этим заранее. Сегодня для продажи квартиры понадобится следующий пакет бумаг:

  • если квартира приобретена в браке, у нотариуса составляется и заверяется согласие супруга;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги (ее не получают заранее, потому что срок действия составляет всего 1 месяц);
  • справка о том, что по коммунальным платежам нет задолженности (получают прямо перед продажей);
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ;
  • документ, удостоверяющий личность.

Если квартира продается через доверенное лицо, нужно будет оформить на него доверенность. Как правило, пакет документов не меняется год от года.

Шаг 4: ищем покупателей

Определиться с тем, где именно искать покупателей, не так-то просто. В зависимости от региона существует несколько вариантов продвижения своего объявления. Наиболее распространенные способы — это интернет порталы и газеты специального направления.

Можно подать сразу несколько объявлений. Это ускорит процесс. Необходимо правильно составить объявление. Сегодня, когда гражданам доступны ресурсы в интернете, можно усилить любую рекламу фотографией. Здесь существует одно правило: на фото должно быть как можно меньше мебели. Это открывает пространство и позволяет потенциальному покупателю разглядеть детали. Не помешает сделать фото еще и двора.

Само объявление должно быть:

  • кратким;
  • подавать информацию по существу;
  • иметь заголовок;
  • не содержать ошибок.

Не стоит писать много текста, философствовать. Там должна быть только информация, необходимая покупателю. Если у вас есть сомнения, вы можете обратиться к юристам на нашем сайте, они обязательно ответят на все вопросы.

Шаг 5: заключаем предварительный договор

Если квартира понравилась покупателю, нужно составить договор задатка. Его суть состоит в том, чтобы покупатель передал вам задаток, а продавец дал письменные гарантии передачи квартиры в собственность именно этому покупателю.

Размер задатка составляет не более 5% от суммы сделки. Отказ от сделки со стороны покупателя повлечет расторжение договора, но не вернет сумму задатка.

Шаг 6: оформляем договор купли-продажи

Перед тем, как составить договор купли-продажи, нужно сделать следующее:

  • получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи;
  • выписаться из квартиры.

Теперь можно оформить договор. Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке .

Шаг 7: производим расчеты и передаем квартиру

При получении денежных средств обязательно нужно написать расписку. Это письменная гарантия передачи денег. Теперь договор регистрируется в Росреестре. Государственную пошлину обычно оплачивает покупатель квартиры.

В регистрационном центре помимо квитанции об уплате госпошлины нужно будет предоставить полный пакет документов для передачи прав на имущество. Не стоит забывать о документах, удостоверяющих личность.

После регистрации будут выданы следующие документы:

  • покупателю — свидетельство о праве на собственность;
  • продавцу — зарегистрированные бумаги.

Сделка на этот момент считается завершенной.

На что обращают внимание покупатели?

Поговорим о нюансах, на которые порой не обращаешь внимание. Это очень важные факторы, которые влияют на скорость продажи объекта недвижимости. Также по любому вопросу продажи вы можете проконсультироваться с юристами на нашем сайте.

  1. Покупатель сегодня обращает внимание на четкое объявление, дополненное фотографиями. Самое лучшее, если на фото будет как можно больше пространства.
  2. Состояние двора, наличие парковки сегодня также очень важно. Покупатели часто отказываются от сделки, если видят, что во дворе крайне мало парковочных мест.
  3. При показе жилой площади нужно убрать мелкие трещины, заменить детали, которые давно прохудились. Это лучше, чем заставлять оторванный плинтус громоздкой мебелью.
Типичные ошибки, совершаемые при продаже квартиры

Обратите внимание на несколько пунктов ниже. Именно они могут испортить сделку. Никогда не стоит совершать эти ошибки.

  1. Выставление неверной стоимости квартиры. Эта ошибка совершается довольно часто. Причина — неверная оценка, некачественный анализ рынка. Конечно, простой продавец не имеет на руках той информации, которой владеет риелтор, но покопаться в объявлениях, потратив несколько часов, все же стоит.
  2. Продавец не желает готовить квартиру к продаже. Это будет лишь отпугивать покупателей.
  3. Неверное оформление документов. Позаботиться о том, чтобы все бумаги были в порядке, необходимо заранее.
  4. Неумение продавца вести переговоры. Это очень плохо. Если существуют проблемы при торге, определите заранее конечную стоимость, ниже которой опускаться нельзя.
Продажа квартиры: самостоятельно или с помощью риелтора?

В этом вопросе нельзя выделить золотую середину, поскольку оба варианта имеют как плюсы, так и минусы. Обращаться к риелтору стоит, если:

  • нет времени заниматься продажей самостоятельно;
  • нет никаких знаний и желания выполнить все шаги самому;
  • при самостоятельной продаже возникли проблемы, разобраться с которыми не представляется возможным.

В любом другом случае можно заняться этим делом лично. Это сэкономит некоторую сумму денег, ко всему прочему добавит опыта. Помимо этого, на нашем сайте есть бесплатная консультация юриста, что тоже может помочь делу.

Способ продажи квартиры должен выбрать сам владелец. Только он решает, как ему поступить. При этом, вышеописанные шаги помогут тем, кто решил взяться за сделку самостоятельно. Подходить к делу нужно основательно, заранее определив свои действия. Нередко случается так, что человек сам продает квартиру быстро и по вполне достойной стоимости.

продать квартиру через нотариуса пошаговая инструкция:

  • скачать
  • скачать
  • Другие статьи

    Как продать квартиру: пошаговая инструкция №46 (3 декабря) 2012г

    Как продать квартиру: пошаговая инструкция №46 (3 декабря) 2012г.

    На страницах нашего журнала мы неоднократно рассказывали о тонкостях покупки недвижимости. Но в жизни нередки ситуации, когда, например, квартиру, нужно, наоборот, продать. Подходить к решению данной задачи следует не менее ответственно, чем к вопросу покупки. Ведь успешность сделки в данном случае измеряется количеством денежных знаков, полученных при продаже, и понятно, что продешевить вам не хотелось бы.

    ГРАМОТНЫЙ ПИАР – ПОЛОВИНА УСПЕХА

    Разумеется, первый шаг, который вам предстоит сделать, - это подача объявления о продаже вашей квартиры. Сделать это можно через специализированные печатные издания или интернет-ресурсы. А можно воспользоваться услугами специалистов, обратившись в агентства недвижимости, которые внесут информацию о вашей квартире в свою базу предложений и помогут вам найти покупателя.

    Если же вы ищете покупателя самостоятельно, то помните о том, что в объявлении нужно указать основные характеристики квартиры (район, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира, количество комнат; в отдельных случаях есть смысл сообщить, есть ли ремонт и готовы ли документы). Также желательно указать стоимость квартиры. Причем она не должна быть завышенной или заниженной, так как это, как вы понимаете, может отпугнуть потенциального покупателя. Понятно, что ситуации в жизни бывают разными, и порой требуется «избавиться» от недвижимости быстро (планируется переезд в другой регион или за рубеж, либо срочно понадобилась крупная сумма денег). Но тогда вам следует правильно расставить приоритеты и понять, чего вы хотите – продать БЫСТРО или ДОРОГО.

    Назначайте цену, близкую к той, что дают за аналогичные объекты недвижимости – с учетом месторасположения дома, инфраструктуры и т.п.

    ДОКУМЕНТЫ В ПОРЯДКЕ?

    Для совершения сделки купли-продажи необходим определенный пакет документов. Вам следует заранее побеспокоиться о том, чтобы они были собраны, иначе ваша выгодная сделка может сорваться из-за того, что какая-то бумага не готова (ваш покупатель просто не захочет ждать и найдет другой вариант покупки).

    Итак, у вас в наличии должны быть следующие документы:

    · правоустанавливающий документ на квартиру;

    · свидетельство о государственной регистрации права собственности;

    · кадастровый паспорт на квартиру;

    · заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, если это совместная собственность;

    · разрешение органов опеки и попечительства, если право собственности на объект недвижимости распространено на несовершеннолетних;

    · домовая книга, где содержатся данные о количестве лиц, зарегистрированных в этой квартире.

    Если собственник менял фамилию, потребуется свидетельство о браке, а если претерпевали изменения название улицы или номер дома, то может понадобиться справка из паспортного стола.

    Поясним, что правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого вы являетесь правообладателем объекта недвижимости. Это могут быть: акт о передаче жилья, получаемый при приватизации жилого помещения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство либо вступившие в законную силу судебные решения.

    Трудно назвать самостоятельную продажу активной. В продвижении своего объекта большинство собственников ограничиваются лишь подачей объявления в газету. А дальше наступают долгие месяцы ожидания, и порой квартира продается годами.

    Разумеется, любым делом должен заниматься специалист. Врач должен лечить, учитель - учить. А продавать недвижимость выгоднее и быстрее через агентство недвижимости. Почему?

    В агентство каждый день обращается множество людей с просьбой подобрать квартиру, дом. Среди них наверняка найдется и ваш покупатель.

    Крупные агентства сотрудничают с банками. Клиенты банков, берущие ипотечные кредиты, – активные покупатели. Соответственно, агентства, имеющие тесные связи с банками, обладают обширной информацией о потенциальных покупателях.

    Между агентствами недвижимости существует взаимосвязь. Обмениваясь информацией, сотрудники агентств тем самым ускоряют продажи, подбирая покупателей по объектам своих коллег.

    При продаже объекта недвижимости агентства оказывают услуги в комплексе – от сбора документов в начале работы и до взаиморасчетов и совершения сделки в конце. Таким образом, работники агентства экономят ваше время и нервы, предотвращают неверные шаги, защищают от ошибок.

    Региональная служба недвижимости является генеральным партнером ОАО «Ипотечное агентство Астраханской области», которое создано Правительством Астраханской области и работает по государственным программам. Мы сотрудничаем со многими банками города. У нашей организации обширная база заявок от граждан, желающих приобрести объекты недвижимости в разных районах города и области. Среди них наверняка найдется покупатель и для вашей квартиры. Приходите, мы ждем вас.

    ул. Ленина, 20, 2 этаж, офис 6.

    тел. 43-43-34, 732-777

    Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости (квартире). Он изготавливается по результатам технической инвентаризации квартиры и является документом, который впоследствии необходимо будет представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области для гос. регистрации перехода прав собственности (действителен в течение одного года с даты выдачи).

    Часты случаи, когда право собственности (в том числе долевой) закреплено за несовершеннолетним либо лицом недееспособным или ограниченно дееспособным. Тогда для совершения сделки потребуется разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

    Что касается такого документа, как согласие супруга/супруги на отчуждениенедвижимости, то нужно сказать, что оно потребуется даже в том случае, если вы в разводе и документы оформлены только на вас, но покупали эту квартиру, состоя в браке, т.к. такая квартира считается «совместно нажитым имуществом», а потому распорядиться ею самостоятельно вы не сможете. Согласие не требуется при условии, если имеется соглашение о разделе имущества, заключенное при разводе или по решению суда, либо, как вы понимаете, в случае смерти супруга. Также согласие супруга не требуется, если квартира была вам подарена, вы получили ее по наследству или в порядке приватизации.

    Не будет лишним заметить, что документы не должны содержать каких-либо «разночтений», даже, на первый взгляд, незначительных. К примеру, по словам специалистов. кроме того, что в разных документах должны совпадать данные собственника квартиры и характеристики объекта, необходимо соблюдение единообразия в написании всех имен собственных и цифровых обозначений (скажем, улица Вячеслава Мейера ; жилая площадь – 40,2 кв. м или 40.2 кв. м; имя собственника – Наталь я или Натали я, то же и с отчеством - Евгень евич или Евгени евич и т.п.). Разумеется, в документах не допускается никаких исправлений (либо в исключительных случаях они должны оговариваться уполномоченными лицами как «исправленному верить» или «читать верно»).

    Если документы не соответствуют этим требованиям, УФРС вправе отказать в их приеме. А потому специалисты рекомендуют вам быть особенно внимательными, перепроверив правильность оформления каждого документа.

    После того, как вы опубликуете объявление о продаже своей квартиры в печатных СМИ и интернет-ресурсах, начнутся звонки потенциальных покупателей или просто «интересующихся» лиц. Как вы понимаете, не всегда они могут происходить в удобное для вас время. Будьте готовы к этому. Можно заручиться поддержкой специалиста, который грамотно расскажет потенциальным покупателям о преимуществах вашей квартиры и договорится о дне осмотра.

    Осмотр квартиры – это следующий этап, который вас ожидает. Естественно, ко дню визита посетителей нужно подготовиться, привести квартиру в порядок. Скорее всего, делать капитальный ремонт нецелесообразно, но вы должны учитывать то, что покупателя будет интересовать внешний вид квартиры, а также состояние инженерных сетей.

    Но вот наконец нашелся человек, с которым у вас возникло общее взаимопонимание, и вы готовы продавать. На этом этапе по обоюдному согласию заключается предварительный договор, и тогда покупатель должен будет внести задаток (определенную сумму денег) в качестве подтверждения серьезности своих намерений.

    В тексте предварительного договора должно быть указано следующее: стороны-участники сделки, адрес объекта недвижимости, характеристики объекта, стоимость и та сумма, которую покупатель обязуется выплатить вам в определенный срок. Предварительный договор должен содержать указания на то, что в отношении данного жилого помещения не установлены какие-либо ограничения или обременения правами третьих лиц. Также должна содержаться информация о лицах, состоящих на регистрационном учете в данной квартире (если таковые есть) и подтверждение, что стороны договора не лишены дееспособности, и отсутствуют обстоятельства заключать договор на невыгодных для сторон условиях.

    Форма основного договора является стандартной. Он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора (т.е. вашей квартиры).

    Помимо указания сторон-участников сделки в договоре должно быть дано подробное описание квартиры как объекта недвижимости: условный регистрационный номер, тип дома, в котором она расположена, адрес – с указанием этажа, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры, стоимость. Учтите, что технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в кадастровом паспорте квартиры. Почему – скажем об этом ниже.

    Основной договор, так же как и предварительный, должен содержать указания на то, что отчуждаемая квартира принадлежит вам по праву собственности и не обременена правами третьих лиц, а вы и ваш покупатель не лишены дееспособности.

    Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах и подлежит государственной регистрации. Он подается вместе с пакетом документов, указанным выше, в Управление федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Разумеется, к пакету документов прилагается квитанция об уплате гос. пошлины.

    В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

    После того, как вы и ваш покупатель представили пакет документов в УФРС, вам выдается расписка о получении документов с указанием даты окончания срока регистрации.

    После регистрации сделки один экземпляр договора остается в УФРС, другой – передается покупателю, а третий – остается у вас.

    Передать вам деньги ваш покупатель может наличными или перечислением на ваш банковский счет либо может положить деньги в банковскую ячейку. В любом случае, это решается по обоюдному согласию.

    Покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода прав собственности, подтверждением чего будет получение им свидетельства о регистрации права собственности.

    К этому времени вы должны выписаться и выехать из квартиры (и наверняка ваш покупатель захочет оговорить данные сроки в тексте договора).

    Вкратце рассмотрим те трудности, с которыми вы можете столкнуться при продаже квартиры.

    Незаконная перепланировка. Обратите внимание на этот пункт, если за время своего владения квартирой вы занимались ремонтно-строительными работами, направленными на изменение «облика» жилья (например, выполняли установку либо демонтаж перегородок либо перенос дверных проемов, объединяли кухню и гостиную, санузел и ванную и т.д. и т.п.).

    Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое в обязательном порядке должно быть отражено в кадастровом паспорте квартиры. Самовольной, или незаконной перепланировкой признается та, что выполнена без согласования с органами местного самоуправления и получения соответствующего разрешения.

    Если технические характеристики квартиры не соответствуют данным технического учета, содержащимся в кадастровом паспорте, в УФРС у вас просто не примут пакет документов, и ваша сделка окажется под угрозой срыва.

    Отсутствие ремонта. Учитывайте то, что неопрятный внешний вид квартиры (плесень по углам, желтые потеки и трещины по стенам и т.д.) и ветхое состояние инженерных сетей (отсутствие канализации, поврежденная электропроводка) могут отпугнуть потенциального покупателя. В этом случае вам придется либо привести квартиру в порядок, либо существенно снизить цену.

    Удаленный район. «Отдаленные районы не предлагать» - данную фразу нередко можно встретить в объявлениях «куплю квартиру». Но нынешняя ситуация такова, что те «спальные» районы нашего города, которые не пользовались популярностью в прежние времена, «обзавелись» инфраструктурой, а значит, постепенно становятся привлекательными на рынке недвижимости (например, таковы поселки АЦКК и 6-й мкр-н).

    Задолженности по оплате ЖКУ. Не всегда покупатель захочет взваливать на свои плечи ваши долги по коммунальным платежам. Вам придется либо погасить все задолженности, либо опять же снижать цену за квартиру.

    Несовершеннолетний собственник. Необходимо заранее обратиться в органы опеки и попечительства и обговорить все условия, при которых вам выдадут разрешение на продажу собственности несовершеннолетнего.

    ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

    Для грамотного совершения сделки купли-продажи вы можете воспользоваться услугами профессионального юриста или специалиста по недвижимости, который найдет вам выгодного покупателя, поможет в составлении договора, в формировании пакета документов либо будет сопровождать всю сделку.

    Купля-продажа квартиры – это, пожалуй, самая распространенная форма сделки с недвижимостью. Не всегда легко продать квартиру за желаемую цену. Но вы должны понимать, что заявленная вами стоимость должна соответствовать техническому состоянию вашего объекта недвижимости и не разниться в сторону превышения по отношению к среднерыночной цене.

    Благодарим за помощь в подготовке статьидиректора ООО «Региональная служба недвижимости»Наталию БОНДАРЕВУ.

    Использованы материалы news.ners.ru, oktyab.ru, imrieltor.ru,www.rb.ru. av-ue.ru