Категория: Бланки/Образцы
Оценка дома – официальный процесс установления его стоимости. В действительности рыночную цену большинства объектов недвижимости устанавливают сами стороны: продавец указывает сумму, за которую готов продать свой дом, и если последняя устраивает покупателя, стороны заключают сделку.
Но в ряде случаев оценка является обязательной. В частности, официальное установление цены дома и земельного участка необходимо для:
Законодательно правом проведения оценки наделены независимые эксперты – самозанятые лица, которые получили соответствующую лицензию на данный вид деятельности. Независимый оценщик также обязан состоять в соответствующей СРО и иметь полис, подтверждающий страхование гражданской ответственности. К сумме последнего предъявляется отдельное требование: она обязательно должна превышать 300 тысяч рублей.
Как правило, владельцы домов сами выбирают оценщика, с которым они хотят сотрудничать, ориентируясь на его репутацию, а также стоимость услуг. Но многие банки настоятельно рекомендуют клиентам, рассчитывающим на получение ипотечного кредита, сотрудничать с экспертами из определенных СРО. С последними у банков сформированы доверительные отношения, благодаря чему финансовые организации могут не сомневаться в объективности проведенной оценки.
Сколько стоит оценка дома?Каждый независимый оценщик устанавливает стоимость своих услуг индивидуально, придерживаясь рекомендаций СРО, в которой он состоит.
Если вы хотите сотрудничать со специалистом, который предложит вам наиболее выгодные условия работы, промониторьте все предложения в своем городе.
Как произвести оценку дома?Первое, что вам нужно сделать, чтобы провести оценку дома – связаться со специалистом и оговорить все условия дальнейшего сотрудничества с ним. До заключения договора обсуждается стоимости оценки, сроки выполнения заказа, клиент оставляет заявку.
Непосредственно в договоре прописываются несколько важных реквизитов. Обязательно указывается вид оценки, цели и задачи ее проведения, сроки, в которые она должна быть выполнена.
После заключения договора владельцу дома остается только передать специалисту пакет необходимых документов и обговорить дату его приезда.
Прибыв на объект, оценщик составляет свое мнение по поводу ключевых характеристик вашего дома, делает фотографии, которые необходимы для идентификации объекта недвижимости, а также проверяет дом на предмет отсутствия незаконных перепланировок.
При проведении оценки эксперт пользуется несколькими методами, подходами:
Чаще всего оценщики при работе с частными домами пользуются комплексным методом, который объединяет в себе отдельные подходы каждого из вышеперечисленных способов оценки.
Какие документы нужны для оценки дома?Пакет документации, который предоставляется оценщику включает в себя несколько видов бумаг. Прежде всего, это идентифицирующие документы владельца дома – копии паспорта и ИНН. Также необходимо предоставить бумаги, касающиеся самого дома, его кадастровый паспорт и план участка, если такие имеются в наличии. Оценщик обязательно требует документы, подтверждающие право собственности на дом. Это могут быть многочисленные гражданские договоры, например, купли-продажи или дарения, свидетельства о праве наследования, покупке дома с аукциона и другие. Приведенный список – не исчерпывающий, существует ряд правоустанавливающих документов.
Чтобы удостовериться, что имеющиеся у вас бумаги подходят оценщику, обговорите этот момент заранее.
Сколько стоит оценка дома и земельного участка?Услуги эксперта, связанные с определением стоимости загородного дома и участка, на котором он расположен, оцениваются в аналогичном порядке, то есть самим независимым специалистом.
Как происходит оценка дома с земельным участникомПроцедура оценки дома с земельным участком аналогична той, что была описана выше, и усложняется только необходимостью анализа рыночной стоимости земли. Для этого эксперт использует комплексный метод оценки.
Обратите внимание! Существует две разновидности оценки земельных участков, в том числе и таких, на которых расположены дома. Выше речь шла об экспертной оценке, которая проводится для определения реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости при операциях, связанных с получением дохода. Если дом с участком переходит к новому владельцу не по договору купли-продажи, а при дарении либо принятии наследства, используется нормативная денежная оценка. Основная задача ее проведения – определение суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав.
Какие документы нужны для оценки земельного участка?Кроме документов, о которых речь шла выше, для оценки дома и земельного участка необходима выписка из соответствующего Кадастра.
Как сделать оценку дачи?Дачи, согласно действующему законодательству, находятся в особом правовом статусе, отличном от статуса недвижимости жилого фонда. К тому же, дача считается целостным имущественным комплексом – участком, построенным на нем домом (сараем, бытовкой или другим хозяйственным сооружением), а также всеми многолетними насаждениями.
Для объективного определения рыночной стоимости вашей дачи обращайтесь к опытным экспертам.
Смотреть видео по теме статьи
Независимая оценка индивидуального жилого дома в Калининграде и Калининградской области является распространенной услугой в области оценки. Оценка индивидуального жилого дома предполагает определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости – земельного участка с расположенным строением жилого дома.
Специалисты — оценщики компании «Стандарт Оценка» произведут оценку индивидуального жилого дома в Калининграде или Калининградской области для обеспечения ипотечного кредита; для разрешения имущественных споров; при страховании; для предоставления независимой оценки в органы опеки и попечительства, а также и для иных целей.
(342) 218-14-94 (342) 210-38-88
Институт экспертизы INEX осуществляет оценку жилой, коммерческой и промышленной недвижимости для различных целей: купли-продажи, ипотеки, залога в банке, предоставления результатов оценки в суд, раздела имущества, вступления в наследство и т.д.
Мы оцениваем все виды имущества граждан: квартиры, комнаты, дачи, коттеджи, частные дома, а также недвижимое имущество, находящееся в собственности юридических лиц: здания, сооружения, инженерные сети коммуникаций и пр.
Текст документа в некоммерческой интернет-версии КонсультантПлюс
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 (ред. от 28.09.2015) «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»)
в данный момент недоступен.
Зачем и для чего оценка земельного участка?
В последнее время рынок загородной недвижимости растет колоссальными темпами, поэтому спрос на землю растет с каждым днем.
Земля – очень ликвидный товар, поэтому как физические, так и юридические лица сегодня стремятся ее приобрести. Большинство людей покупают землю с целью построить на участке загородный дом или дачу, но в последнее время люди начали инвестировать денежные средства в землю, так как покупка земельного участка – это отличная возможность получить в будущем достаточно хороший доход.
Работаем по всей России (без выходных).
Земельный участок – это объект недвижимого имущества (поверхности), который имеет определенные границы, местоположение, площадь, а также свой правовой статус и иные характеристики, которые отражаются в Государственном земельном кадастре и документах, подтверждающих наличие государственной регистрации права на землю.
КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Одна из самых распространенных ситуаций, когда требуется независимая оценка земли, — кредитование с залогом земельного участка.
Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.
В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:
• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества; • Земля вносится на баланс предприятия; • Участок является объектом аукционной продажи; • Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы; • При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.
Экспертная оценка участка земли для налогообложения, оформление
Компания ООО «ЭЦ «ЗЕМСЕРВИСГРУП» оказывает услуги по определению рыночной стоимости земли. В современной Украине граждане и предприятия очень часто нуждаются в специфической профессиональной услуге – оценке земли лицензированным оценщиком. Оценка земли необходима для определения реальной рыночной стоимости того что Вам уже принадлежит для определения цены продажи, а также опредения не завышенная ли цена по которой Вам предлагаю купить участок… На практике конечно все мы часто принимаем решение о том почем продавать и покупать участок исходя не из мнения профессионала — оценщика, а скорее от того как срочно нам нужно провести сделку (сколько мы готовы уступить или переплатить), от мнения друга, соседа и цен которые можно увидеть на фонарных столбах, сайтах объявлений в Интернет и газетах вроде Aviso.
Оцените свое жилье
Назвать настоящую цену недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость квартиры, земельного участка, любой постройки. Нередко реальная, определенная оценщиком, стоимость отличается от той, в которой продавец (или покупатель) были стопроцентно уверены.
Мой дом – это моя крепость. Года идут, а эта старая поговорка не теряет своей актуальности и на сегодняшний день. Поэтому мы так бережно относимся к принадлежащей нам недвижимости. Ведь далеко не каждый человек может позволить себе приобрести недвижимость. Поэтому на сегодня так востребована оценка частного дома. Выполняется она в случае: — покупки или продажи объекта.
Оценка земли водного фонда
Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00
Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ;
мобильный телефон Специалиста: +7(903)663-25-02
Офис компании: метро Октябрьская 5 минут пешком, Спасоналивковский 1-й переулок, дом 19, подъезд №1, офис №1
Для чего необходима оценка стоимости земли? Оценка земли включает в себя пять этапов: Оценка земли этап№1
Определение основных вопросов оценки.
Коттедж в Патрушево
Жилой дом с подвалом Этажность: 2 Общая площадь: 384,1 м2 Высота потолков: 3,45 м Количество комнат: 10 Площадь подвала: 170 м2 Дом выполнен из кирпича. Участок земли: 15 соток.
На ул. Комиссаржевской коттедж
Жилой дом Этажность: 2 Общая площадь: 106,7 м2 Высота потолков: 3 м Количество комнат: 6 Дом выполнен из кирпича, утеплён и обшит сайдингом.
Для рассмотрения заявки на займ необходимо предоставить в Кооператив следующие документы:
1) Анкету-заявку на займ с указанием суммы, цели, срока пользования, предлагаемого вида обеспечения;
2) Паспорт и пенсионное удостоверение;
3) Документы, подтверждающие наличие дохода: справка о заработной плате форма 2-НДФЛ; документы, подтверждающие получение дополнительных доходов.
Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.
Настоящий отчет составлен на основании независимой оценки квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72.
Оцениваемая квартира принадлежит на праве частной собственности Маршаку Самуилу Яковлевичу.
ООО «ГАРАНТ» проводит оценку имущества для оформления наследства, дарения, ренты или других действий нотариального характера. Оценка стоимости наследства может понадобиться в целом ряде случаев: для решения имущественных споров или для осуществления сделок купли/продажи. Кроме того, нотариально заверенный отчет об оценке наследства необходим при вступлении в права наследования движимым имуществом или ценными бумагами.
Оценка имущества для посольства при получении визы
Рыночная оценка имущества при разделе собственности
Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке
Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже
Оценка муниципального и государственного имущества
Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве
Оценка страховой стоимости имущества для целей страхования
Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области
Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн
Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования
Оценка стоимости недвижимости на примерах
Оценка зданий офисного и административного назначения
Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости
Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете
Оценка коммерческой недвижимости
Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения
Оценка стоимости незавершенного строительства
Оценка недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров
Оценка недвижимости с обременением
Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области
Оценка стоимости доли в квартире
Определение размера дисконта при оценке доли в квартире
Как оценить квартиру самостоятельно
Оценка земли в Москве и Подмосковье
Особенности оценки земельного участка в Москве
Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения
Наилучшее использование земли
Факторы ценообразования в оценке стоимости земли
Оценка права аренды земельного участка
Оценка арендной платы. услуги по оценке ставки аренды
Оценка стоимости права аренды недвижимости
Оценка права аренды земельного участка и стоимости аренды земли
Независимая оценка бизнеса и предприятий
Оценка доли в уставном капитале ООО
Оценка дебиторской задолженности предприятий
Оценка стоимости бизнеса он-лайн
Оценка стоимости предприятий сферы услуг
Оценка месторождений. бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами.
Оценка доли ООО он-лайн
Оценка строительного бизнеса
Доходный подход к оценке бизнеса - метод капитализации прибыли
Независимая оценка оборудования в Москве - услуги по оценке стоимости
Оценка оборудования при ввозе на территорию РФ из-за границы
Оценка воздушных судов
Оценка оборудования для залога
Оценка устаревшего оборудования
Оценка морских и речных судов
Оценка стоимости оргтехники и офисного оборудования
Оценка оборудования для взноса в уставный капитал предприятий
Оценка аренды оборудования
Независимая оценка акций - услуги по оценке стоимости акций предприятий и компаний
Оценка ценных бумаг
Права акционеров и стоимость акций
Оценка акций торговых предприятий
Оценка акций для взноса в уставный капитал
Независимая оценка векселя
Сравнительные методы расчета стоимости акций
Независимая оценка интеллектуальной собственности
Независимая оценка товарного знака
Оценка стоимости компьютерных программ и программного обеспечения
Внесение интеллектуальной собственности в уставный капитал
Оценка патента на изобретение и полезную модель
Оценка товарного знака он-лайн
Оценка программного обеспечения он-лайн
Оценка стоимости патента он-лайн
Оценка ноу-хау. результатов НИР и НИОКР
Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности с помощью коэффициента долевого участия
Услуги оценщика и правовое регулирование оценочной деятельности
Оценка для МСФО
Оценка и переоценка основных средств предприятий
Оценка для нотариуса
Виды стоимости в оценочной деятельности
Оценка вклада в уставной капитал предприятия
Оценка упущенной выгоды
Корпорация "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 3
1.1. Задание на оценку. 3
1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 5
1.3. Основные факты и выводы. 8
1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 8
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 8
2.1. Описание местоположения. 8
2.2. Техническое объекта недвижимости. 10
2.3. Краткий обзор рынка жилой недвижимости Подмосковья..12
3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ. 15
3.1. Базовые понятия оценки недвижимости. 15
3.2. Технология оценки недвижимости. 16
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 21
4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 21
4.2. Выбор подходов и методов оценки. 22
4.3. Сравнительный подход. 23
4.4. Затратный подход. 39
4.5. Определение итоговой величины стоимости. 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ. 44
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
С 26 апреля 2011 года по 12 мая 2011 года.
Отчет об оценке может использоваться лишь в полном объеме и лишь для указанного в нем предполагаемого использования. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Использование отчета об оценке для решения задач, отличных от сформулированных в задании на оценку и в договоре на оценку, может привести к неверным выводам.
Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной этими сторонами, поэтому указывает источник информации.
Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка достоверности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки. Соответственно, Оценщик не несет никаких обязательств по исправлению данного отчета об оценке, с тем, чтобы отразить такие события или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки.
Все чертежи, рисунки, фотографии, содержащиеся в настоящем отчете об оценке, призваны помочь пользователю отчета об оценке получить общее визуальное представление об объекте оценки. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки, фотографии в случае любого другого их использования.
Данный отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.
Настоящим Оценщик удостоверяет, что все факты, изложенные в Отчете, соответствуют действительности, произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.
Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных в оценку сторон.
Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов Отчета.
Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета.
Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.
Оценщик произвел осмотр объекта.
1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Состав и качество оцениваемых прав:
Оценивается право собственности.
Существование права собственности на дом подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.
Существование права собственности на земельный участок подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.
Существующие зарегистрированные ограничения (обременения) права в отношении дома и земельного участка: не зарегистрированы.
Выводы по анализу наиболее эффективного использования:
Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет продолжение его текущего использования, то есть использование в качестве жилого дома. Это использование является юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
Таблица 4. Результаты оценки, полученные с применением различных оценочных подходов.
Результат оценки, полученный затратным подходом, руб.
1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].
При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:
1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г.
2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255
3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г.
Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположены в Московской области, в ХХХХХХ районе, в деревне ХХХХХХХХ. Адресный ориентир участка - Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.
Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине деревни, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ИЖС.
Участок расположен к западу от Москвы, подъезд к участку осуществляется по Можайскому шоссе, далее по 2-му Успенскому шоссе, далее по местной дороге. Покрытие шоссе и местной дороги – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Расстояние от МКАД – около 20 км. Ближайшие автомагистрали - Можайское шоссе (около 2 км) и Рублево-Успенское шоссе (около 6 км). Ближайший город – ХХХХХХХХ (около 13 км). Ближайшая железнодорожная станция – ХХХХХХХХ (около 4 км).
Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, устроен газон, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка – 1770 кв.м. Форма границ участка – прямоугольная.
По периметру участок огорожен забором (частично кирпичным, частично – металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.
Численность жителей деревни ХХХХХХ, где находится оцениваемый земельный участок с жилым домом – менее 1000 человек. Социальный уровень жителей деревни – смешанный. Дороги на территории деревни асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфракстуктура деревни ХХХХХХ в основном, определяется инфраструктурой поселка ХХХХХХ (магазины, рестораны, кафе, поликлиника, верховая езда).
Деревня не имеет какой-либо централизованной периметральной охраны, вопросы безопасности жители решают индивидуально.
Ближайшие поселки – ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ.
В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 1 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится лес (около 400 метров).
К достоинствам оцениваемого владения можно отнести расположение на самом престижном и дорогом с точки зрения стоимости земли направлении Подмосковья – Рублево-Успенском, удобный подъезд, хорошую экологическую ситуацию в данном районе.
Рассматриваемая территория находится в ведении администрации ХХХХХХХХХ района Московской области.
Право собственности на рассматриваемый земельный участок принадлежит гражданину РФ ХХХХХХ Х.Х. что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.
2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Оцениваемый объект недвижимости представляет собой двухэтажный жилой дом из пеноблоков, облицованный кирпичом, с мансардой, общей площадью 524,6 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь — металлическая.
Коммуникации подведены и функционируют: электричество — центральное, газоснабжение – центральное, водоснабжение — колодец, отопление — АГВ, канализация — септик.
Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.
Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:
Таблица 5. Общие сведения о жилом доме.
Забор (частично кирпичный, частично – металлический) с калиткой и въездными воротами
По состоянию на дату оценки, право собственности на оцениваемый жилой дом принадлежало гражданину РФ ХХХХ Х.Х. что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии ХХ ХХХХ ХХХХ, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.
Фотографии рассматриваемого дома и земельного участка, сделанные во время осмотра, приведены в Приложениях к настоящему Отчету.
Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов:
1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.
2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.
3. Копия Извлечения из технического паспорта на домовладение, выданного ХХХХ филиалом МОБТИ 00.00.0000 г.
4. Копия кадастрового плана земельного участка от 00.00.0000.
2.3. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДМОСКОВЬЯ
Обзор рынка подготовлен по публикациям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/articles/27647.html. http://www.irn.ru/articles/27585.html)
На московском рынке загородной недвижимости за последнее время наблюдался рост спроса на коттеджи, находящиеся на завершающей стадии строительства. Проекты с готовностью более 70% уже больше года являются фаворитами среди покупателей загородных домов, отмечают специалисты.
По оценкам RODEX GROUP, довольно остро ощутим дефицит готовых и уже практически сданных проектов – по подсчетам, спрос превышает предложение в среднем в 1,5 раза. Доля готовых объектов на рынке уменьшается, поскольку застройщики не выпускают новые проекты. Анонсируемые новинки являются зачастую проектами, пережившими смену концепции в сторону удешевления финального продукта.
Земельный рынок Подмосковья показывает небольшой спад по сравнению с осенью 2010 г. – спрос на участки без подряда сократился на 11%. Есть несколько причин, объясняющих подобный спад: обманы покупателей участков без подряда участились, к тому же недавно обсуждаемые экспертами риски приобретения участков без подряда подтвердились арестом земель поселка «Серебряная подкова». Однако, в 2011 - 2012 гг. специалисты рынка прогнозируют что расположенные более чем в 70 км от Москвы, будут прибавлять в цене 30-40% ежегодно. Такой вывод сделан по результатам совместного исследования загородного рынка, проведенного девелоперскими компаниями Uniparx Service и Vesco Consulting.
В сегменте участков без подряда основной спрос будет приходиться на те поселки, где одновременно с заключением договора купли-продажи покупатели получат готовые или почти готовые инженерные коммуникации, а также возможность оформить право собственности.
Зимой и весной, по данным RODEX GROUP, покупатели подмосковных коттеджей останавливали свой выбор на объектах класса эконом плюс, при этом постепенно увеличилась средняя площадь приобретаемых загородных домов. От 90 кв.м – в 2009 г. и 120 кв.м – II кв. 2010 г. до 140 кв.м в конце III кв. 2010 г. В начале 2011 г. средняя площадь приобретаемого домовладения составила 160 кв.м. Подобная тенденция по улучшению жилищных условий продолжится благодаря положительным настроениям покупателей и хорошему новостному фону, но при условии отсутствия каких-либо новых экономических потрясений.
Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», проведенному специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» во второй половине 2010 г. в 30-километровой зоне от Москвы отмечалось уменьшение средней площади участков: с 21,3 до 18 соток (или на 16%). Это стало следствием выхода на рынок новых проектов с небольшими участками – в среднем по 14,5 соток. Дело в том, что более половины новых поселков, которые поступили на продажу во второй половине 2010 года, расположены на так называемых менее престижных направлениях (северо-восточные, восточные, юго-восточные и южные шоссе). Покупателями земли здесь в основном являются менее состоятельные люди, чем те, кто приобретает участки без подряда на традиционно престижных направлениях (юго-западные, западные, северо-западные, северные шоссе). Поэтому девелоперы поселков, расположенных на менее престижных направлениях, предлагают меньшие по площади и соответственно более доступные по цене земельные участки.
Повышение стоимости на готовые и объекты, находящиеся на стадии готовности более 70%, не заставит себя ждать и составит в среднем 2-5% ежемесячно, но в зависимости от проекта, его месторасположения и т.п. считают эксперты.
Во времена после кризиса более 70% запросов клиентов на рынке загородной недвижимости приходятся на участки без подряда, считают в Vesco Consulting. В посткризисный период этот сегмент загородного рынка рос быстрее всего. По сравнению с III кварталом 2008 г. по итогам III квартала 2010 г. продажи земельных участков выросли в четыре раза. Если говорить о годовых показателях, то 2008 г. в Подмосковье было продано 2200 участков без подряда, в 2009 г. – 6400, а в 2010 г. – 12 200.
В то же время произошло резкое снижение средней суммы сделки: во-первых, это объясняется месторасположением, а во-вторых, увеличением числа проектов на начальной стадии готовности. Отсутствие подведенных инженерных сетей, инфраструктурного комплекса, удаленность от столицы позволили установить низкие цены на участки. В итоге участок без подряда на строительство после сентября 2008 г. можно было купить даже по $500 за сотку.
Но сейчас даже участки без подряда начинают прибавлять в стоимости. Средний рост цен в поселках без подряда за период январь-март 2011 г. составил 3-5%. Таковы выводы аналитиков девелоперской компании «Красивая Земля» по итогам первого квартала 2011 г.
По их данным, примерно в 70% поселков цены за этот период не изменились. В отдельных проектах земля подешевела, но в ряде других поселков девелоперы в феврале-марте, наоборот, зафиксировали приток покупателей и подняли цены на 3-10%. «Большинство случаев снижения цен наблюдалось в январе, а повышения – в марте», – отмечают в компании «Красивая Земля».
Что же касается распределения спроса в зависимости от расстояния от МКАД, то около 60% приходится на участки в зоне так называемого среднего Подмосковья – в 30-70 км от МКАД. Остальной спрос примерно одинаково распределен между ближним Подмосковьем и дальним.
Еще одна тенденция – в Подмосковье стало меньше инвестиционных сделок, отмечают в компании. Если еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, то сейчас этот показатель не превышает 8%. С другой стороны, растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов. Люди перестали верить в обещания застройщиков - пока они не увидят готовый продукт, который можно «пощупать», они не будут расставаться с деньгами так легко, как прежде, считают аналитики.
Что касается сектора дорогого элитарного жилья, то здесь, по мнению аналитиков, интерес покупателей постепенно смещается с московского рынка на рынок загородной недвижимости в Подмосковье. В качестве альтернативы столичному элитному рынку уже давно выступает ближнее Подмосковье, в особенности Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, именно на этих направлениях ожидается максимальный рост спроса. Что касается Рублево-Успенского шоссе, то спросом будут пользоваться коттеджные поселки на расстоянии до 15 км от МКАД. Новорижское шоссе будет востребовано даже на большем удалении от МКАД, т.к. его пропускная способность одна из лучших в Подмосковье. Здесь, в качестве альтернативы столичному жилью могут выступать поселки и до 20 км от МКАД.
По прогнозам экспертов Knight Frank, положительная динамика роста цен на загородном рынке Подмосковья, наметившаяся в 2010 г. укрепится, и ожидаемое годовое увеличение средней стоимости может составить 5-10% к концу 2011 г. Однако рост стоимости будет происходить только в наиболее ликвидных объектах. Это относится к расположенным на небольшом отдалении от города готовым коттеджным поселкам (как первичного, так и вторичного рынка) и первичным поселкам на завершающей стадии строительства.
Аналитики компании Knight Frank также отмечают рост интереса со стороны девелоперов к созданию поселков с собственной спортивно-оздоровительной и образовательной инфраструктурой. За последние четыре года на загородном рынке (до 30 км от МКАД) один за другим появились семь таких поселков. Сейчас все предложение в этом сегменте сосредоточено в северо-западном секторе.
