КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

Прежде всего, следует отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает договор аренды и договор найма жилого помещения. Это разные договоры, для каждого из которых законом установлены свои правила. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает организация (юридическое лицо). Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает гражданин (физическое лицо), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.

Правила заключения первого из названных договоров опр еделены в гл. 34 «Аренда» Г ражданского кодекса РФ. а второго — в гл. 35 Г ражданского кодекса Р Ф «Наем жилого помещения». И хотя на практике большинс т в о граждан применительно к найму жилья используют термин «аренда», мы будем пользоваться термином «наем жилого п омещения».

Итак, какие же вопросы больше всего волнуют граждан пр и сдаче-съеме жилья?

1.Нужны ли на договоре найма жилья печать агентстванедвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?

Среди граждан бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда даже приходится слышать о том, что договор должен пройти государственную регистрацию.

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 Гражданского кодекса РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Следовательно, ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилья не нужно.

Убеждение в необходимости печати агентства недвижимост и на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта пе­ чать не дает. О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства риэлторов перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным упол­ номоченным на это лицом и скреплены печатью. Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись и печать риелторов на договоре ни к чему последних не обязывают.

Польза от нотариального удостоверения договора или скрёп ления его печатью агентства недвижимости может заключаться только в некоем психологическом воздействии на будущих квартирантов, да и то лишь в том случае, если они юридически неграмотны. В действительности ни нотариус, ни агентство недвижимости в случае причинения квартирантом неприятностей владельцу жилья (например, наниматель не платит за наем, испортил имущество хозяина жилья, пустил жить в квартиру без согласия ее хозяина других людей и т.п.) ничем ему помочь не смогут. Чтобы восстановить свои права, владельцу придется обратиться в суд, а для этого достаточно иметь на руках договор в письменной форме.

Из сказанного следует, что договор найма можно заклю чить в письменной форме, т.е. написать его от руки на листе бумаги или распечатать на пишущей машинке либо на компьютере, и подписать обеим сторонам договора. Что же касается условий, которые необходимо отразить в договоре, то подробно рассказать о них в рамках данной статьи невозможно (примерный образец договора найма жилого помещения Вы можете найти практически на всех сайтах агентств недвижимости).

2.Можно ли как-то подстраховаться на случай порчи квартирантами имущества владельца квартиры или причиненияему других убытков?

К сожалению, случаи, когда после неожиданного освобож дения квартирантами жилья его владелец обнаруживает ис порченную мебель, сломанную бытовую технику и (или) счет из телефонного узла, который превышает месячную плату за квартиру, не так уж редки. Конечно, если у этого владельца есть на руках договор, в соответствии с которым жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги и услуги связи, а также возместить ущерб, причиненный находящемуся в квартире имуществу в случае его повреждения, он может подать иск в суд. иск в суд и, скорее всего, суд такой иск удовлетворит. Однако это судебное решение вряд ли будет исполнено, если, нап ри мер, место работы бывшего квартиранта неизвестно или официальная зарплата в несколько, раз меньше присужден ной суммы и никаких сведений о принадлежащем кварти ранту имуществе у хозяина жилья нет.

С учетом указанных обстоятельств большинство хозяев жилья сегодня при заключении договора найма берут с будущих жильцов не только плату за проживание, но и опреде ленную денежную сумму в качестве гарантии защиты их интересов в описанных выше случаях. Такую сумму принято называть депозитом, хотя иногда ее называют залогом. Раз мер депозита определяется сторонами самостоятельно. Со гласно сложившейся практике он равен одной месячной плате за наем жилья. Если после того, как жилец съехал, никаких повреждений в квартире не обнаружено _: и долгов за ним не осталось, хозяин должен вернуть депозит жильцу.

Иногда хозяева оговаривают, что депозит впоследствии пой­ дет в счет оплаты последнего месяца проживания квартирантов. Однако, лучше все-таки взять с жильцов плату за последний месяц, а когда они будут окончательно съезжать, вернуть им депозит. Потому что при условии оплаты депозитом последнего месяца проживания квартирантов взы скать с них что-либо при отъезде за испорченное имуще­ство или неоплату каких-то счетов будет уже невозможно.

3.Что нужно знать о сроках договора найма?

Как правило, хозяева жилья стараются заключить договор на длительный срок, как минимум на год, и их можно по нять: всем хочется стабильности хотя бы на какой-то определенный период времени, к тому же вселять новых жильцов каждые несколько месяцев — дело довольно хлопотное. Однако на практике такое условие может, наоборот, сыграть против хозяев.

Дело в том, что гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ различает долгосрочные и краткосрочные договоры найма (последними считаются договоры, заключенные на срок менее года). При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгод­ны хозяевам жилья.

Например, ст. 684 Гражданского кодекса РФ установлено, что по окончании долгосрочного договора найма хозяин жилья обязан либо сдать его снова тому же жильцу (разу­ется, если последний на этом настаивает), либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. В противном пас наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Кроме того, хозяин жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с квартирантом в случае, если тот задолжал плату менее чем за 6 месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 Гражданского кодекса РФ ).

И еще один важный момент, который следует учитывать хозяевам сдаваемого жилья: если в договоре найма срок вообще не указан, то считается, что он заключен на 5 лет.

Агентства по аренде квартир: когда им можно доверять? ~ Все об оформлении аренды и найма недвижимости

Важно: не гарантируется точность и актуальность приведенного материала, он представлен "как есть". Консультируйтесь с профессиональными юристами!

В этой статье рассказывается о видах агентств недвижимости, которые занимаются посредничеством при аренде квартир. Тому, кто ищет съемное жилье очень важно представлять, с чем он может столкнуться, обратившись в агентство. Эту статью в определенном смысле можно считать вводной, она познакомит вас с положением дел на рынке съема квартир.

Аренда квартиры – дело непростое и зачастую длительное. Во всяком случае, тем, кто хочет снять квартиру нужно сразу настроиться на более-менее длительную беготню. Зато для агентств недвижимости, которых существует великое множество, аренда квартир – выгоднейший бизнес.

Рекомендуем для начала посмотреть этот ролик:

Очень выгодный: они берут за свои нехитрые услуги весьма приличные деньги и, естественно не хотят выпускать их из рук. Поэтому большую часть совершающихся сделок по сдаче-съему квартир и комнат контролируют именно агентства. Можно найти не одну сотню газетных объявлений «сдам квартиру», «сниму квартиру», позвонить по указанному телефону, выяснить все условия, успеть порадоваться удачной находке… …и выслушать предложение «подойдите в наш офис». Прозвонив десяток объявлений и натолкнувшись на пяток разных агентств, вы начинаете понимать, что проще покориться судьбе.

(Тем же, кто не желает покоряться, предлагаю изучить специальную статью - как искать жилье для съема? )

Компании, занимающиеся наймом и сдачей жилья, можно разбить на три группы.

1. «Настоящие» агентства недвижимости: они полностью берут на себя поиск квартиры для съема. Агент предварительно проверит соответствие квартиры вашим требованиям, правильность составленного договора, право хозяев на владение квартирой. Переговоры с хозяевами квартиры в присутствии агента как правило проходят более гладко и продуктивно – сказывается опыт. То есть сотрудники хорошей фирмы избавят вас от множества хлопот при съеме квартиры. признаки «настоящего агентства»:

- Достаточно высокая цена услуг. Оплата – около месячной платы за квартиру.

- Солидное предприятие не просит аванса, деньги за их услуги платятся по факту съема (подписания договора).

- В соглашении четко прописано, что агентство осуществляет услуги по поиску квартиры для съема.

- Как правило, солидное агентство не занимается фальсификацией объявлений - здесь дорожат своей репутацией.

2. «Информационное» агентство. Здесь вам предлагают уже информационные услуги – о собственно поиске и подборе квартиры для аренды речь не идет. Работают такие агенты в основном на телефоне: отвечают на звонки клиентов, которые думают, что разговаривают с собственником и заманивают их в офис; договариваются о встрече от вашего имени. По сути – это посредничество в худшем его виде: такие агентства просто паразитируют на отношениях наймодатель - наниматель (съемщик), мешая им общаться напрямую. Стоит владельцу недвижимости вывесить объявление о сдаче квартиры, как его тут же берут в работу агенты. Впрочем, для владельцев квартир это не так уж плохо – им лучше обращаться напрямую в агентство и не тратиться на объявления. Для съемщика же все выглядит следующим образом: человек подписывает договор на «оказание информационных услуг» (цена вопроса бывает до нескольких тысяч рублей), оставляет свои требования и телефон. Сотрудники агентства звонят собственникам жилья и, представляясь именем клиента, договариваются о встрече, о чем отзваниваются обратившемуся к ним. Все, с этого момента агентство больше никак не участвует в отношениях нанимателя и наймодателя. Плату такие фирмы берут вперед. Но квартиру с их помощью снять все-таки можно и мошенническим такой бизнес назвать тоже нельзя.

3. «Агентство-лохотрон». Похоже на предыдущее: клиент попадает в его лапы, позвонив по объявлению якобы хозяев квартиры. В офисе с ним подписывают все тот же договор на оказание информационных услуг. Стоит это удовольствие несколько сотен рублей (особо наглые берут и больше). После этого для клиента распечатывается листочек с адресами и телефонами владельцев квартир, готовых их сдавать. И все бы хорошо, только в 90% случаев эти адреса набираются «от балды», из газеты недельной давности (где 90% объявлений – с номерами агентств второй категории), из телефонного справочника… Ясно, что деньги будут потрачены если не впустую, то очень нерационально. Беготня и нервотрепка обеспечены. Словом, что обращались вы в агентство, что нет… Причем договор в таких агентствах составлен так хитро, что прижать их в суде невозможно. Ну или крайне сложно, ради нескольких сотен рублей на такое не идут.

Подытоживая, можно отметить следующее: «Нормальные» агентства существуют, но только в крупных городах. В небольших (в том числе и многих областных центрах) до них еще попросту не доросла бизнес-культура, да и население не готово дорого платить за качественные услуги. От контор третьего типа нужно бежать как от огня, «информационным» доверять тоже не следует, но если жилье вам нужно в течение одного-двух дней, можно и рискнуть. Как правило, они работают достаточно быстро, главный минус – в том, что забирают кучу денег за несколько телефонных звонков.

Как видите, положение на рынке недвижимости не слишком радужное, а главные игроки – многочисленные игроки этого рынка не всегда честны и заботливы. Однако дело потихоньку выправляется, а главное, агентства – не единственный способ снять квартиру. Подходите ко всему трезво, составляйте договор согласно нашим рекомендациям - и все будет хорошо.

Удачи и успешного съема!

Договор аренды квартиры агентство образец

Плата за аренду квартиры составляет рублей в месяц и подлежит внесению нанимателем в соответствии с п. В отдельной статье можно почитать о том, как быстро и дорого сдать квартиру через агентство недвижимости.

Посмотрев небольшое видео многое сразу становится понятным также здесь можно ознакомиться с текстом самого документа и внимательно прочитать все пункты. Будет не лишним составить отдельно акт передачи имущества находящегося на арендуемой площади и передаваемого в пользование арендатору.

Нужно ли нести бумаги о найме в какойлибо госорган предположим, для фиксации факта смены владельца жилья или чеголибо иного. Если в сделке принимает участие представитель агентства недвижимости, он так же может получить копии всех документов и должен предоставить документы, подтверждающие его полномочия чаще всего это доверенность от предприятия. Однако вы можете указать заниженную сумму или номинальную сумму, к примеру, в 100 рублей. Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Законным владельцем квартиры и квартирантом, который подписывается, что арендуемая жилплощадь будет использоваться им исключительно для проживания. Арендатор обязан вносить арендную плату на рс или лично не позднее числа каждого месяца, за предыдущий месяц. Сегодня многие вынуждены искать предложения по аренде квартир через различные агентства недвижимости.

Поэтому следует работать с теми риелторами, которые получают плату за свои услуги по факту вселения и после подписания сделки по аренде с владельцем квартиры. Таким образом, стороны будут избавлены от недоверия к друг другу в части оценки состояния тех или иных предметов. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством пункт 1 статьи 673 гк рф. Любой человек может найти образец в сети и ознакомиться с главными принципами и положениями документа. Однако существует ряд требований и критериев, которым должен соответствовать любой документ. Название документа, место и дату его подписания полное наименование и паспортные.

Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Гражданка российской федерации иванова ольга николаевна, паспорт 4543 n 123456, выдан 18. Москвы, именуемая в дальнейшем арендодатель, с одной стороны, и ооо удачное в лице генерального директора филипповой н. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведнных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Гражданка российской федерации иванова ольга николаевна, паспорт 4543 123456, выдан 18. Ю действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем арендатор, с другой стороны, заключил. Собственники недвижимости и их арендаторы предпочитают составлять краткосрочное соглашение об аренде.

Это связано со следующими факторамиеще одним способом снижения рисков при заключении соглашения о найме жилого помещения как для наймодателя, так и для нанимателя является привлечение еще одной стороны агентства недвижимости.

Размеры арендной платы могут быть пересмотрены по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. Именно с его помощью можно урегулировать не только ключевые вопросы сотрудничества, но и множество, на первый взгляд, незначительных, но важных для душевного спокойствия мелочей. Даже если вы сдате в аренду квартиру своим родственникам или хорошим знакомым, есть смысл оформить ваши новые взаимоотнош.

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам. Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным. Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно!Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание:дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно!У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении?Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
6. Ответственность сторон.
7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно:прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации. Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

• предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
• сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
• срок действия договора (на какой сдается жилье);
• лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
• права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
• реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь .

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно!Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством. А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах. Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить?Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.