Описание

На что обращать внимание собственникам жилых помещений при заключении договоров управления МКД

КАКИЕ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ (ТИПОВЫЕ ОШИБКИ) СУЩЕСТВУЮТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ (УК) МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА?

Договор управления МД, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру:
• Объект – Многоквартирный дом;
• Субъекты – участники сделки;
• Содержание – совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.
Поняв структуру рассматриваемого правоотношения, можно переходить к рассмотрению её отдельных элементов, выделяя в каждом из них свои подводные камни…
С самого начала
Как правило, в многоквартирном доме, жители которого вступают в правоотношения с управляющей организаций, проживает значительное количество собственников, число которых может насчитывать не одну сотню человек, кроме того, может иметься собственник муниципального жилья в лице муниципалитета. Кто же должен выполнять ответственную работу по выбору (смене) управляющей компании, составлению проекта договора и проведению собрания владельцев жилья? Согласно Жилищному кодексу РФ это обязанность собственников!
Лучше всего справится со столь важной работой инициативная группа в количестве трех-пяти собственников. Ей придется изучить жилищное и иное законодательство, познакомиться с кандидатами, претендующими на управление домом, предварительно согласовать условия в договоре и провести собрание собственников в порядке, определенном Жилищным кодексом (ст. 45 – 48). В дальнейшем желательно инициативную группу преобразовать в совет дома, наделив решением собрания собственников полномочиями по контролю за исполнением компанией условий договора, а также для связи с органами власти и другими организациями. Совет дома – хозяин многоквартирного дома, подконтрольный собранию собственников. Есть и другой путь. Каждый из собственников может заявить: «Моя хата с краю, ничего не знаю, у меня тысяча личных дел». Тогда все, скорее всего, останется по-старому. Собственники останутся в роли просителей у владельца частной компании, при этом исправно оплачивая договорные обязательства. Как в этом случае защищать свои интересы в суде или иных органах – неизвестно, поскольку права собственников (возможно и сознательно) в договоре юридически грамотно не оформлены.
Объект договора управления многоквартирным домом
Рассматривая отдельно взятый многоквартирный дом, следует понимать, что именно он определяет предмет договора управления многоквартирным домом. От правильности отражения информации о предмете зависит объём обязательств управляющей организации. В договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества многоквартирного дома, в обязательном порядке включив в него запирающие устройства, все разводящие коммуникации (в т.ч. электрические, телефонные, телевизионные, радио и т.п.), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и т.д.
Субъекты в договоре управления многоквартирным домом
Основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления общим имуществом многоквартирного дома всегда выступает множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте. Именно эта особенность рассматриваемых отношений порождает специальное правовое регулирование, закреплённое в Жилищном кодексе РФ.
При подготовке и проведении общего собрания собственников многоквартирного дома следует установить, какой процент голосов имеет муниципальная собственность, какой процент имеют собственники нежилых помещений. Такая информация позволит заблаговременно уяснить позицию достаточно активных и весомых представителей собственников, спрогнозировать их решение, сделать всё возможное для того, чтоб такие решения максимально отражали интересы собственников помещений многоквартирного дома, а не интересы аффилированных, в той или иной степени, управляющих организаций…
Вместе с тем, следует отдельное внимание уделить поиску управляющей организации, которую инициативная группа предложит вниманию собственников. Существует ряд способов и критериев выбора управляющей организации, например:
Выявив для себя несколько возможных компаний-кандидатов, запросите на них в налоговой инспекции выписку из единого государственного реестра юридических лиц и сопоставьте содержащуюся информацию с информацией, декларируемой компаниями-кандидатами: “Мы 10 лет на рынке…” (в то время как компания зарегистрирована год назад). Уточните размер уставного капитала. Если эта информация объявляется кандидатом коммерческой тайной – это первый признак, что данная фирма, возможно, из серии «Рога и Копыта». Если компания хорошо зарекомендовала себя при обслуживании других домов и внушает доверие, то предложите ей свои условия для договора, взяв за основу, например, текст «Типовой формы договора управления многоквартирным домом», размещенной на официальном сайте департамента ЖКХ Костромской области (http://www.gkh-kostroma.ru).
Обязательно запросите в компаниях-кандидатах информацию о домах, находящихся или ранее находившихся в их управлении, и переговорите с активами соответствующих домов. Проводя предварительные переговоры, закиньте удочку на предмет включения в договор условий, разработанных инициативной группой… Важно, как на это отреагируют: отказываются наотрез либо те, кто достаточно глубоко проработал содержание предлагаемого к заключению договора, либо те, кто, работая по “шаблону”, не способен оценить характер Ваших предложений.
Полезно изучить раскрываемую в обязательном порядке в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 финансовую информацию на официальном сайте компании в сети Интернет.
Насколько это возможно, уточните информацию о структуре и штатной численности организации, о наличии собственной материально-технической базы. Как правило, обладатели конкурентоспособной материально-технической базы и внушающих доверие структуры и штатной численности, наряду с положительной деловой репутацией, выставляют напоказ все свои регалии, ни в коем случае не скрывая их. Учитывая изложенное, определитесь с компанией-кандидатом, и переходите смело к процедуре её утверждения решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
Содержание договора управления многоквартирным домом
Содержание Ваших прав и обязанностей управляющих организаций, изложенных в проектах договоров управления, предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса управляющих организаций работает “на унифицированных формах договоров”, которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления многоквартирным домом. Тем не менее, учитывая вышеизложенные проблемы с изложением условий о предмете договора, становится очевидным, что “прелести унификации” имеют свои границы.
Дабы не “налететь” на подводные камни, связанные с содержанием прав и обязанностей сторон рассматриваемого обязательства, следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо редактировать договоры, предложенные компаниями-кандидатами, либо разработать самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.
И в том, и в другом случае встанет вопрос, на какие условия договора обязательно обратить внимание, дабы иметь возможность до запятой отработать их. В качестве программы минимум можно остановиться все на том же типовом договоре, размещенном на официальном сайте департамента ЖКХ Костромской области (http://www.gkh-kostroma.ru).
Реализуя программу минимум, следует исходить из того, что чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже её условия, тем меньше должен быть срок действия договора. Детальная регламентация процедуры фиксации ненадлежащего исполнения и неисполнения договора позволит с лёгкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.
Письменный досудебный порядок урегулирования споров позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. А закрепив месячный срок ответа на претензию, вы получаете возможность найти поддержку в лице своих соседей, правозащитников, юристов.
Подробнейшее описание общего имущества позволит в любой момент с уверенностью требовать от управляющей организации устранения неисправностей такого имущества. Неисполнение же существенных условий договора управления влечёт упрощённую процедуру расторжения такого договора.

В зоне особого внимания
В договоре компания может навязывать такое условие: она участвует в предоставлении коммунальных услуг, хотя Жилищный кодекс РФ четко определил, что управляющая организация «предоставляет коммунальные услуги собственникам». Это совершенно разные по смыслу предложения! В некоторых договорах из перечня коммунальных услуг неожиданно исчезли электро- и газоснабжение и т.д. (нарушены требования ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и пунктов 6 и 49 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам»).
Касаемо организации расчётов за жилищно-коммунальные услуги и цены договора управления многоквартирным домом (стоимости жилищных услуг), остановлюсь более подробно.
Организация расчётов с управляющей компанией многоквартирного дома
Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Таким образом, все финансовые потоки по Вашему дому пойдут через управляющую организацию.
Это означает, что “бухгалтерия” управляющей организации будет осуществлять формирование платёжного документа за ЖКУ, рассчитывать льготы, субсидии, вводить данные приборов учёта, осуществлять перерасчёты, применять всевозможные тарифы поставщиков коммунальных услуг и многое другое… Как правило, основная масса финансовых нарушений управляющих организаций, находится в этом узле, который порой и специалистам развязать довольно сложно.
Именно поэтому рекомендуем включать в договор управления условия относительно расчётов за ЖКУ через специальную единую систему (известную как ЕИРКЦ). Указанная система – это общеобластная стабильно работающая система, которая позволяет собственникам МКД не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков) и пр.
Цена услуг управляющей компании многоквартирным домом
При заключении любой сделки, даже самой незначительной, определяющим фактором принятия её условия является цена товара, работы, услуги. Мы смотрим, в каком магазине дешевле, покупаем партию, дабы получить скидку, коллекционируем купоны, дисконтные карты, ждём сезона распродаж… При этом основная масса собственников жилья попросту игнорирует условия о стоимости услуг управления многоквартирным домом.
На преддоговорной стадии ценовой вопрос закрывается одной фразой – “Компания работает по утверждённым ставкам…”. Данная позиция представляется иррациональной, неэффективной, противоречащей интересам собственников.
Чтобы осознанно проработать вопрос цены договора управления многоквартирным домом, следует уяснить, что стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) им утверждена быть не может, и согласно части 2 статьи 157 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Таким образом, управляющая компания не может перепродавать перечисленные коммунальные услуги, и тем более устанавливать на них тарифы.
Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В этой связи, в решении общего собрания следует отразить утверждённую собственниками ставку стоимости содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. При этом следует учесть, что компания-кандидат может не согласиться с утверждённой общим собранием ставкой. Именно поэтому инициативной группе следует заблаговременно провести все необходимые предварительные согласования с компаниями-кандидатами, заручившись от них гарантийными письмами, отражающими их согласие заключить договор управления на условиях, изложенных в конкретном проекте договора, прилагаемом к такому письму.
Таким образом, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя стоимость принимаемых на себя управляющей компанией обязательств, отражённых в договоре управления многоквартирным домом, и целого набора обязательств, установленных законом для организаций, осуществляющих функции управления многоквартирным домом.
Что изменилось в последние годы в жилищной сфере?
Теперь граждане – собственники помещений несут все расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Взаимоотношения между собственниками помещений и управляющими организациями определяются на основе заключаемых договоров управления (обслуживания) многоквартирными домами. При этом споры между сторонами договора в основном решаются в судебном порядке.
Сегодня у собственников помещений появилось право выбирать управляющую организацию, но этот выбор, увы, невелик. Рынок жилищных услуг все еще находится в стадии становления. Если собственники хотят получать качественные жилищно-коммунальные услуги в необходимых объемах и в установленные сроки, то должны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, причем соответствующий требованиям законодательства!
Правовой минимум собственника
Чтобы научиться отстаивать свои права и законные интересы, важно иметь и пользоваться следующим минимумом правовых актов: Жилищный кодекс РФ, его подзаконные акты – постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, от 06.05.2011 № 354 и от 13.08.2006 № 491, Закон РФ «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая).