Договор купли продажи квартиры с использованием кредитных средств - бланк 2016, скачать в doc

Спросите у юриста-консультанта прямо сейчас!

ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ

Город _______________________ ___________________________ (дата прописью)
_____________________________ (ФИО продавца квартиры), ________ года рождения, место рождения___________________, пол_______, паспорт серии___ №____, выдан _____ (наименование органа, выдавшего паспорт и дата выдачи паспорта), зарегистрированн___ по адресу _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец»,
и ______________________________ (ФИО покупателя квартиры - Заемщика по Кредитному договору), ________ года рождения, место рождения___________________, пол_______, паспорт серии___ №____, выдан _____ (наименование органа, выдавшего паспорт, и дата выдачи паспорта), зарегистрированн___ по адресу ____________________________________________, именуем____ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру № _______, расположенную на ____ этаже ___ этажного жилого дома, находящегося по адресу: _______________, условный/кадастровый (выбрать нужное) номер ______________, состоит из ___ жилых комнат и имеет общую площадь _____(_________) кв.м, в том числе жилая ______(_____) кв.м. (далее – Квартира) по цене, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
1.2. Покупатель приобретает Квартиру за счет собственных средств в размере _______________(______________) ________ (указать валюту, соответствующую валюте кредита) и с использованием ипотечного кредита в размере_____________(_________) _______ (указать валюту кредита), предоставляемого Открытым акционерным обществом Коммерческий банк «Петрокоммерц» (ОАО Банк «Петрокоммерц» внесено в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1027739340584 Управлением Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве «09» октября 2002 года, зарегистрировано Центральным Банком Российской Федерации 20 марта 2000 года за № 1776, ИНН 7707284568, местонахождение: 127051, г. Москва, ул. Петровка, д. 24, стр. 1) (далее - ОАО Банк «Петрокоммерц» или Кредитор) в соответствии с кредитным договором № ____ от «__»______ ____г. (далее – Кредитный договор), заключенным в _______________(указать место заключения) Российской Федерации между ОАО Банк «Петрокоммерц» и ___________________(ФИО полностью Заемщика) (сторона «Заемщик») и ___________________(ФИО полностью Созаемщика) (сторона «Созаемщик») сроком по «____» _______________ ______г. включительно под _____% (______________________________) процентов годовых.
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ________________________(указывается полное наименование договора, являющегося основанием приобретения Продавцом права собственности) №_____ от «_____» __________ 20__ г. заключенного между Продавцом и ______________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП») сделана запись регистрации № ________________ от «__» _______ ____, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия ___ № ________, выданным «__»________ г. _________________________(указать наименование органа, выдавшего свидетельство о государственной регистрации права).
1.4. К моменту заключения настоящего договора Квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена иными правами третьих лиц, что подтверждается Выпиской из ЕГРП № _________ от «__»__________ _____г.
1.5. Продавец подтверждает, что не находился в зарегистрированном браке на момент приобретения Квартиры (данный пункт включается при необходимости).

2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
2.1. Стороны пришли к соглашению о цене Квартиры -_________(__________) рублей.
Вариант 1 Расчеты между Сторонами производятся в соответствии с п.п. 2.2 и 2.3 настоящего договора.
Вариант 2 Расчеты между Сторонами производятся в следующем порядке:
Аванс в сумме ________ (_____________) рублей уплачивается Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора по согласованию Сторон.
Оставшаяся сумма в размере ________ (_____________) рублей уплачивается Покупателем Продавцу в соответствии с п.п. 2.2 и 2.3 настоящего договора.
2.2. Оплата Квартиры по настоящему договору производится Покупателем в течение ____ рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на Квартиру, в порядке, установленном п. 2.3 настоящего договора.

2.3. Денежные средства в сумме ___________(________________) рублей, предназначенные для расчетов по настоящему договору, помещаются Покупателем на хранение в индивидуальную сейфовую ячейку, находящуюся в ОАО Банк «Петрокоммерц» в соответствии с условиями Договора о предоставлении в аренду индивидуальной сейфовой ячейки для хранения ценностей, по условиям которого Продавец изымает из сейфовой ячейки денежные средства в сроки и по предъявлении документов, указанных в Договоре о предоставлении в аренду индивидуальной сейфовой ячейки для хранения ценностей.

2.4. Продавец передает Покупателю Квартиру по акту приема-передачи в течение _____ рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру. При этом в период с даты подписания настоящего договора до даты передачи Квартиры Покупателю Продавец не вправе распоряжаться Квартирой, обременять Квартиру правами третьих лиц, допускать ухудшение состояния Квартиры.

3. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА

3.1. В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру Квартира считается находящейся в залоге у ОАО Банк «Петрокоммерц» в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по Кредитному договору. С даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру ОАО Банк «Петрокоммерц» становится ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ, а Покупатель ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ Квартиры, имеющими все предусмотренные действующим законодательством РФ права и обязанности залогодателя и залогодержателя.
3.2. Стороны договорились, что Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, в связи с осуществлением расчетов по настоящему договору в сроки, указанные в п. 2.2 настоящего договора.

4. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

4.1. Продавец и члены его семьи (__________________________________________) утрачивают право пользования Квартирой с даты государственной регистрации перехода права собственности на
Квартиру по настоящему договору от Продавца к Покупателю. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем, не имеется.
Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в Квартире, а также обеспечить снятие с регистрационного учета в Квартире граждан: ___________ в течение ___ рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора. Продавец обязуется в течение указанного срока зарегистрироваться по новому адресу, а также обеспечить регистрацию указанных лиц по новому адресу (данный абзац включается в случае наличия в Квартире зарегистрированных лиц).
4.2. Продавец подтверждает, что в Квартире никто не проживает/и не зарегистрирован (данный пункт включается в случае отсутствия в Квартире проживающих/ и зарегистрированных лиц).

5. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с даты его государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5.2. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру к Покупателю по настоящему договору осуществляется одновременно с государственной регистрацией настоящего договора.
5.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до момента передачи Квартиры Покупателю по акту приема-передачи несет Продавец.
5.4. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание ст.ст. 131, 160, 161, 209, 223, 288, 408, 433, 421, 460, 461, 549, 550, 551, 556, 557 Гражданского кодекса РФ, ст. 25-29, 36-38 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 20, 28, 36-39 Федерального закона «О залоге», ст.ст 50, 55, 74, 75, 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Сторонам настоящего договора известно и понятно.
5.5. Настоящий договор представляется Сторонами или их доверенным(и) лицом(ами) на государственную регистрацию в территориальный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать точное наименование территориального органа по месту нахождения недвижимости) не позднее 3 (Трех) рабочих дней с даты его подписания.
5.6. Расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего договора несет _________ (указать Покупатель/Продавец).
5.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу: один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним, один - передается Покупателю, один – хранится у Продавца.

6. ПОДПИСИ СТОРОН

• Как совмещать работу в офисе и здоровый образ жизни
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• Как понять, что коллектив вас не уважает
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• Офисные хроники или как противостоять сплетням
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.
• Как нужно разговаривать с начальником: антисоветы
  Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.

Покупка квартиры с использованием средств ипотеки

Возможности при покупке квартиры в настоящее время увеличиваются, за счет существующих программ банков, по предоставлению ипотечных кредитов.

В чем особенности сделки по покупке жилья с использованием кредитных средств?

1. Допустим, мы имеем в наличии 1 млн рублей. Идем в банк. подаем заявку на одобрение нашей кандидатуры в качестве заемщика. Указываем желаемый срок, на который нам необходимо предоставление кредита. и желаемую сумму кредита.
2. В положительном случае, получаем одобрение банке.
3. Подбираем квартиру, вносим аванс.
4. Продавец готовит пакет документов на продаваемую квартиру, передает их нам, и мы передаем их в банк.
5. Наша квартира рассматривается на кредитном комитете, выносится положительное решение.
6. Подписание кредитного договора, выдача наличных денег, закладка денег в ячейку для доступа к ним продавца при выполнении условий, подписание сторонами договора купли-продажи квартиры, осуществляется в один день.
7. Документы передаем в Росреестр, на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя.
8. В случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита, переход права собственности на имя покупателя, по нашей ипотечной сделке, будет зарегистрирован за 5 рабочих дней. Фактически, получить в Росреестре зарегистрированные документы по сделке, можно через неделю с момента подачи.
9. Отдаем ключи от ячейки продавцу, он пишет расписку на полученные деньги, подписываем передаточный акт, принимаем квартиру.

Остановимся подробно на п.п.3, 4, 6.

По пункту 3. Момент внесения аванса за квартиру. При внесении аванса, стороны (продавец и покупатель), подписывают соглашение об авансе. Соглашение об авансе, порождает права и обязанности покупателя. В частности, покупатель, передавая аванс за квартиру, подтверждает серьезность своих намерений о покупке. А продавец, принимая аванс, подтверждает цену продажи квартиры, и обязуется не продавать квартиру третьим лицам, в срок действия соглашения об авансе.

При передаче аванса за квартиру, которую покупатель намерен купить с использованием ипотечного кредита, у покупателя возникает ряд противоречий, которые заключаются в следующем.

Банк, по независящим от продавца и покупателя причинам, может отказать покупателю в выдаче ипотечного кредита на покупку данной квартиры, и в этой ситуации. покупатель рискует потерять сумму аванса, так как по классическим условиям, в случае отказа покупателя от совершения сделки, аванс остается в собственности продавца (отсутствие денег у покупателя на покупку квартиры, эквивалентно отказу покупателя от совершения сделки). Если при заключении соглашения об авансе, покупатель поставит продавцу условия по возврату аванса, в случае отказа банка в предоставлении кредита на данную квартиру, - тогда покупатель рискует тем, что продавец либо откажется принять у него аванс; либо примет, но не снимет квартиру с продажи, продолжая искать другого, более удобного покупателя, не обремененного кредитом. И тогда риск покупателя увеличится многократно, поскольку он рискует потратить время и силы, и в итоге, получить одобрение банка на конкретную сделку с конкретной квартирой, но покупать будет уже нечего, так как квартиру перекупит другой покупатель.

По пункту 4. Допустим, мы внесли аванс. Далее, продавец собирает документы на квартиру, и предоставляет нам их, для предоставления в банк. Как правило, банк просит предоставить ему выписку из ЕГРП на квартиру, кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию БТИ (если квартира в Москве), технический паспорт (если квартира в Московской области), справки ПНД\НД (иногда их заменяет наличие водительского удостоверения продавца), единый жилищный документ. И в этом месте, опять присутствует конфликт интересов продавца квартиры и покупателя-ипотечника. Дело в том, что для обычной сделки (где покупатель покупает квартиру без использования ипотечного кредита), продавец предоставляет на сделку только выписку из домовой книги (или единый жилищный документ). А в вашем случае, у продавца возникает множество дополнительных и не нужных ему обязательств, никак не вытекающих из его права продать свою квартиру. Помните об этом, и ведите себя соответствующе.

По пункту 6. При закладке денег в ячейку банка, заключается договор аренды сейфовой ячейки с дополнительными условиями доступа к ней продавца. Главным и обязательным из таких условий, является предоставление продавцом ДКП с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости, на имя покупателя. Однако, таких условий некоторым банкам недостаточно. Банки начинают необоснованно перестраховывать себя. И в итоге, настаивают на том, чтобы в условия доступа, например, была включена обязанность продавца по предоставлению свидетельства о государственной регистрации права на имя ПОКУПАТЕЛЯ. То есть, на практике, мы получаем ситуацию, когда продавец честно продал квартиру, но свои законные деньги получить за нее не может, без предоставления чужого документа, который по закону, принадлежит только покупателю, и покупатель никому не обязан, предоставлять данный документ. Выходит, что продавец квартиру свою продал, а в части получения денег за нее, зависит от воли других людей. Да, на практике продавец и покупатель договариваются, покупатель предоставляет продавцу свидетельство о государственной регистрации права, но опять же, это договоренность и одолжение, и зависимость продавца от воли посторонних ему людей. Безусловно, банков, налагающих условия, ущемляющие интересы продавцов, становится с каждым днем все меньше и меньше, и кстати, именно за счет отстаивания своих прав клиентами банков, участниками ипотечных сделок, но все-таки единицы еще остались. Еще одна разновидность ущемления прав продавцов при совершении ипотечных сделок, -это требование банка к продавцу, предоставления расписки на деньги, которых продавец еще не получал. То есть, перед закладкой денег, продавца обязывают написать расписку в получении им полной суммы денег за проданную квартиру. банк снимает с такой расписки копию, оставляет ее себе, а оригинал возвращает продавцу. Требование написания «безденежной» расписки незаконно! Таких случаев с каждым разом становится меньше, но иногда встречаются. Одним словом, где начинается перестраховка одного лица, -тут же начинается пренебрежение правами и интересами другого лица.

Таким образом, мы видим, сколько беспокойства и лишней суеты, может доставить продавцу ипотечная сделка. Это обязательно должен понимать покупатель, и вести себя соответственно, в связи с чем, для покупателей-ипотечников, я изложу свои рекомендации.

1. При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, всегда обращайтесь за помощью к специалисту. Покупать квартиру самостоятельно, в таких случаях, НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ. Помните, что в случае такой покупки, идет жесткая привязка к срокам, переговорам с банком и прочими организациями, и слаженным с ними совместным действиям, которые может организовать только специалист высокой квалификации.
2. Выбирайте квартиры по адекватной цене, не переплачивайте, но и не торгуйтесь. Не снижайте цену за квартиру! Иначе, вы рискуете в последний момент, по факту прохождения всех сложных юридических процедур, и переговоров с банком и учреждениями, остаться без квартиры, так как продавец найдет другого, более удобного для себя покупателя.
3. Помните, что продажа квартиры на ваших условиях, налагает на продавца дополнительные обязательства по сбору документов (а на это уходит много времени!), которые требуются в банк, именно в вашем случае, для согласования и одобрения квартиры, для получения вами ипотечного кредита. Опять же, дополнительные сроки ожидания, походы в организации. Много лишних для продавца процедур.
4. Помните, что все выше перечисленное, -ваши проблемы, но не проблемы продавца. И чтобы продавец жилья пошел вам на встречу, надо его заинтересовать, и в материальном плане, и в моральном. Призываю вас к вежливости, обязательности, и уважительному отношению.
5. Не ищите квартиры по заниженной цене. В документах на такие квартиры могут быть серьезнейшие юридические пороки, и такие квартиры могут не выдержать ни одной юридической проверки, что повлечет за собой отказ в совершении сделки. Покупка таких квартир, в дальнейшем может повлечь за собой серьезные судебные разбирательства.

Уважаемые посетители сайта, если у вас возникли дополнительные вопросы, в части покупки жилья с использованием ипотечного кредита, -звоните, приходите на консультацию. Обсудим ваш вопрос, примем решение, и при необходимости я возьму на себя, решение вашего квартирного вопроса.