Категория: Бланки/Образцы
21 октября 2015
Комментарии экспертов компании "Гарант" и судебная практика
Насколько свободны участники общей долевой собственности в праве распоряжаться конкретной частью общего имущества - объекта недвижимости - в пределах доли каждого из них в отсутствие соглашения между ними, а также каковы последствия сдачи части такого объекта в аренду, рассказывает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков.
Объект недвижимости (здание, в котором имеются изолированные нежилые помещения) находится в долевой собственности у нескольких лиц. Доля каждого из них определена и зарегистрирована. Письменного соглашения о распоряжении имуществом между собственниками нет, каждый использует помещение пропорционально своей доле, споров между ними нет. Может ли каждый собственник без письменного одобрения других участников долевой собственности пропорционально своей доле использовать помещения под свои цели: офис, магазин, предоставление помещений в аренду? Возникает ли обременение прав собственников в случае сдачи помещений в аренду? Является ли сдача помещений в аренду препятствием к выделу доли одного из участников в натуре или разделу имущества между участниками?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1. 2 ст. 244 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что ГК РФ в нормах, посвященных долевой собственности, оперирует термином "доля в праве собственности", а не "доля в имуществе". Иными словами, имущество, находящееся в долевой собственности, не делится в натуре на отдельные составляющие, каждая из которых принадлежит одному из участников такой собственности и используется им по своему усмотрению.
В связи с этим законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246. п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении - по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагаем, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок (ст. 158 ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме (ст. 159 ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (ст. 606. ст. 608 ГК РФ, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 13АП-21699/11 ).
Как уже упоминалось выше, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Поэтому передача в аренду помещения в здании, находящемся в общей долевой собственности, представляет собой предоставление прав владения и пользования не отдельным объектом, а лишь частью общего имущества и, соответственно, требует выражения согласия на совершение такой сделки всеми участниками долевой собственности.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ.
Юристу на заметку:
Согласие участников общей долевой собственности на заключение договора аренды принадлежащего им имущества может быть выражено путем предоставления одному из собственников соответствующих полномочий, в том числе путем выдачи доверенности
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2004 г. N Ф09-2779/04ГК
По смыслу ст. 246 ГК РФ участники общей долевой собственности могли бы распорядиться принадлежащим им имуществом путем сдачи его в аренду при наличии соответствующего соглашения между ними. Согласие участников выражается либо в участии при заключении договора, когда на стороне арендодателя выступают все собственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например, доверенности на ведение дел одному собственнику.
В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.
Обратите внимание!
Доход от сдачи имущества в аренду в силуст. 248ГК РФ распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними:
- определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10;
- постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010.
По общему правилу согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Иными словами, аренда обременяет право собственности на соответствующее имущество и в силу этого арендные правоотношения сохраняются в случае перехода указанного права к третьему лицу.
Однако закон не содержит положений, которые касались бы порядка обременения прав собственника правами арендатора при передаче в аренду не всего имущества, а лишь его части. Тем не менее в отношении такого недвижимого имущества, как здание, данный вопрос может быть разрешен исходя из судебной практики.
Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Причем государственная регистрация договора аренды означает одновременную регистрацию аренды в качестве обременения прав собственника соответствующего недвижимого имущества (п. 1 ст. 4. п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
ВАЖНО УЧЕСТЬ:
ВАС РФ об обременении в случае передачи части здания в аренду на срок не менее года:
Договор аренды части здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации с установлением обременения на все здание в целом
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 9)
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
С учетом разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", можно заключить, что сдача в аренду помещений, являющихся составными частями здания, находящегося в общей долевой собственности, приводит к установлению обременения на все здание в целом. Полагаем, что данный вывод будет справедлив и для случаев сдачи в аренду помещений на срок менее года, так как ст. 617 ГК РФ предусматривает установление обременения на права арендодателя в отношении объекта аренды независимо от срока, на который арендованное имущество сдается. Отличие только в том, что при заключении договора на срок от года и более такое обременение подлежит государственной регистрации.
Отметим, что наличие обременения прав участников долевой собственности арендой не названо в законе в качестве обстоятельства, препятствующего разделу недвижимого имущества или выделу из него доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Ведь из положений п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила ведения ЕГРП), следует, что при прекращении существования объекта недвижимости в связи с его преобразованием, в том числе разделом или выделом, записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела III переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Поскольку одним из составляющих подраздела III разделов ЕГРП являются записи об обременениях прав на недвижимое имущество (п.п. 7, 48-49 Правил ведения ЕГРП), то записи об обременении арендой права собственности на здание, внесенные при передаче части этого здания в аренду, подлежат переносу в разделы ЕГРП, посвященные всем объектам, образованным при разделе этого здания или выделе из него отдельного объекта недвижимости.
Следовательно, обременение прав бывших участников общей долевой собственности арендой сохраняется и после раздела недвижимого имущества или выдела из него доли в натуре, о чем свидетельствуют и выводы, сделанные в судебной практике. В качестве примера можно привести постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 N 15АП-12716/13, основанное на нормах Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Несмотря на то, что указанные Правила с 1 января 2015 года утратили силу (постановление Правительства РФ от 16.10.2013 N 927), положения данного нормативного правового акта в части, касающейся переноса записей об обременениях прав на преобразованный объект недвижимости в соответствующие разделы, содержащие информацию о вновь образованных объектах недвижимости, совпадают с ныне действующими Правилами ведения ЕГРП. Соответственно, полагаем, что приведенное правило применяется и при заключении договора аренды на срок до одного года, который не проходит государственной регистрации и обременение по которому не вносится в соответствующие разделы ЕГРП, так как в противном случае это ставило бы в неравные положения арендаторов по краткосрочному и долгосрочному договорам аренды.
Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе эксперта, а также с правовыми позициями судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ, Вам поможет система ГАРАНТ и специальный информационный блок «Энциклопедия судебной практики».
СОГЛАШЕНИЕ УЧАСТНИКОВ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
паспорт: серия _ № _. выдан
проживающий по адресу: __ _ ;
паспорт: серия _ _ № _ _, выдан _ ,
проживающий по адресу: _ __ _ совместно, именуемые
"Стороны" и "Участники", заключили настоящее соглашение о нижеследующем.
1. Предмет соглашения
1.1. Стороны настоящего соглашения, являясь совместными собственниками квартиры (общее
имущество):
адрес: ___. __ ;
этаж:
количество комнат: _
общая площадь:
жилая площадь: _
кадастровый номер:
на основании приватизационного договора № от " " 200 г.,
Свидетельство о государственной регистрации №. выдано ,
пришли к соглашению установить на это имущество долевую собственность в следующих долях:
доля составляет %;
доля составляет %.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленно-
го порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право
на соответственное увеличение своей доли.
2.2. Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из Участников, ко-
торый их произвел.
2.3. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению Сторон.
2.4. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать,
отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном
отчуждении правил, предусмотренных п. 2.5 настоящего соглашения.
2.5. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные Участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за кото-
рую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных Участников долевой собственно-
сти о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на кото-
рых продает ее. Если остальные Участники долевой собственности откажутся от покупки или не при-
обретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой Участник до-
левой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на
него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила настоящего пункта
применяются также при отчуждении доли по договору мены.
2.6. Владение и пользование общим имуществом (жилой площадью) осуществляются Сторонами в
следующем порядке:
• предоставляется право владения и пользования жилой
изолированной комнатой кв. м;
предоставляется право владения и пользования жилой
изолированной комнатой кв. м.
2.7. Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего имущества и рас-
пределяются между Участниками долевой собственности соразмерно их долям.
2.8. Каждый Участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и
иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
2.9. Иные права и обязанности Сторон определяются в соответствии с действующим законода-
тельством.
3. Прочие условия
3.1. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации.
3.2. Обязанность по государственной регистрации настоящего соглашения несет
3.3. Расходы по нотариальному удостоверению и государственной регистрации настоящего со-
глашения Стороны несут в равных долях.
4. Адреса, паспортные данные, подписи Сторон
По вопросам составления и экспертизы договоров, дополнительных соглашений, исковых заявлений рекомендуем обратится к юристу по телефону - 8 (919) 722-05-32
Абонентское обслуживание физических и юридических лиц - www.mashenkof.ru
Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Как уже отмечалось, это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.
Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.
Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.
Если же такое соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК). Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению (например, замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.
Неотделимые улучшения (например, ремонт и замена деталей крыши дома) всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, пристройка одним из сособственников к используемой им комнате дома отапливаемой террасы, осуществленная им за свой счет и с соблюдением установленных правил, дает ему право на увеличение его доли в праве общей собственности на дом. При этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не становится собственностью построившего ее участника. Если же такая пристройка осуществлена в противоречии с порядком использования общим имуществом, например при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, она не дает права на увеличение доли.
Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную "коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность"). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единое целое, а массив разнородных земельных участков, "объединенных" формальным признаком: принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как "собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий"*(120) и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права, ибо вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои "земельные доли" в "аренду", причем даже в "многостороннюю", что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально определенная и непотребляемая вещь, а не право).
Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры "аренды долей" заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д.*(121) Однако при этом сохранились и некоторые особенности в правовом режиме "земельной доли".
Добрый день! Скажите, если общая долевая собственность на земельный участок. то должны ли все пайщики перейти к другому арендатору, если на собрании пайщиков проголосовало за это абсолютное большинство самих пайщиков?
И такая ситуация, 3 года СПК обрабатывает арендованный земельный участок общей долевой собственности на основании договора с большинством пайщиков. Остальные несколько человек остались как бы с предыдущим арендатором. В настоящее время эти несколько пайщиков (с которыми не был заключен договор), не проводя собрания, не ставя в известность остальных пайщиков этой общей долевой собственности, лишь в газете,которую читают не все, дали своего рода объявление, что идет отмежевывание на данном земельном участке. Скажите, как это можно оспорить? И могут ли они отмежевать участок, например в середине поля? что они собственно сейчас и делают
19 Августа 2016, 09:00 Анастасия, г. Волгоград
Ответы юристов (5)
Город не указан
Добрый день, Анастасия!
Скажите, если общая долевая собственность на земельный участок, то должны ли все пайщики перейти к другому арендатору, если на собрании пайщиков проголосовало за это абсолютное большинство самих пайщиков?
Анастасия
По общему правилу в случае принятия общим собранием участников долевой собственности такого решения при наличии большинства (кворума), то оно обязательно для всех участников общедолевой собственности.
А поскольку из содержания Вашего предыдущего вопроса следует, что замли отнесены к категории сельскохозяйственного назначения, то действуют положения указанного ниже закона:
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности
8. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием.
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что несогласные собственники вправе произвести выдел своих долей и распоряжаться ими по своему усмотрению.
5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона . и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. Скажите, как это можно оспорить? И могут ли они отмежевать участок, например в середине поля?
Анастасия
Межевание производится согласно проекта, который разрабатывается кадастровым инженером. Указанным проектом определяются конкретные размеры и местоположение границ земельного участка.
Статья 13.1. Проект межевания земельного участка
1. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также — образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.
В случае несогласия с проводимыми работами, а также границами выделяемых участков, у несогласных есть право направить свои возражения кадастровому инженеру (адрес и порядок направления таких возражения должен быть указан в этой газете):
лишь в газете, которую читают не все, дали своего рода объявление, что идет отмежевывание на данном земельном участке. Скажите, как это можно оспорить?
В случае если возражения относительно границ выдела участка не будут учтены, то у несогласных остается право обратиться в суд
15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
19 Августа 2016, 09:34
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте. Если я правильно поняла то у Вас земли сельхозназначения.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 13 марта 2013 г. N ОГ-Д23-1210
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
1. О порядке образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей и установлении критериев обоснованности возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (далее — Возражения).
В соответствии с пунктами 2 — 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте) земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 — 6 статьи 13 Закона об обороте на основании проекта межевания земельного участка, подготовленного кадастровым инженером. При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте.
Согласно пунктам 6, 12 статьи 13.1 Закона об обороте при подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 — 11 статьи 13.1 Закона об обороте от участников долевой собственности не поступят Возражения, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Порядок оформления Возражений установлен пунктом 13 статьи 13.1 Закона об обороте.
В соответствии с пунктами 14, 15 статьи 13.1 Закона об обороте Возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.
Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
Таким образом, оформленные в порядке, установленном Законом об обороте, Возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания. При этом вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия Возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или судебном порядке.
Кроме того сообщаем, что Законом об обороте не установлены критерии, а также случаи, при которых Возражения необходимо относить к обоснованными либо необоснованным.
При этом сообщаем, что порядок образования земельных участков установлен главой 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Не требуется такое согласие на образование земельных участков в следующих случаях:
— при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
— при образовании земельных участков на основании решения суда независимо от согласия собственников, землепользователей. землевладельцев. арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.
При этом, пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.
Таким образом, в случае образования земельного участка путем выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли или земельных долей, необходимо обязательное согласие на образование земельного участка, за исключением вышеуказанных случаев, предусмотренных законодательством.
Также сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об обороте договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2003 г.), должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Закона об обороте в течение восьми лет со дня вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2011 г.).
При этом каких-либо правовых последствий неисполнения вышеуказанных требований Законом об обороте не предусмотрено.
В целях приведения договора аренды земельного участка от 17 июля 2000 г. в соответствие с действующим законодательством, Департамент недвижимости полагает, что в настоящее время необходимо провести мероприятия по образованию земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте и в дальнейшем осуществить государственную регистрацию права аренды на такой земельный участок.
2. О порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения.
Пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым.
В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Решение иных вопросов участниками долевой собственности положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте не предусмотрено.
При этом, согласно статье 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, образуемый в счет выдела земельных долей, принадлежащих несколькими собственникам, принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Врио директора
Департамента недвижимости
В.А.ЯЦКИЙ
Следовательно они имеют право выделится, т.к. не согласились с решением собрания о предоставлении участка в аренду. Если Вы не согласны с порядком межевания, то направляйте возражения кадастровому инженеру и в дальнейшем видимо данный спор придется решать в суде.
19 Августа 2016, 09:58
Уточнение клиентаВ случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 — 11 статьи 13.1 Закона об обороте от участников долевой собственности не поступят Возражения, проект межевания земельного участка считается согласованным
Ну в данном случае не было извещения именно остальным участникам долевой собственности. Газета. да ее в принципе никто не читает, след-но необходимо было уведомить письмом, заказным, либо с уведомлением.
Неужели для этого не нужно собирать собрание? Просто захотел и отмежевал себе землю среди поля?
19 Августа 2016, 10:01
Город не указан
Ну в данном случае не было извещения именно остальным участникам долевой собственности. Газета… да ее в принципе никто не читает, след-но необходимо было уведомить письмом, заказным, либо с уведомлением.
Анастасия
Необязательно, поскольку законом предусмотрена возможность как публикации соответствующей информации в СМИ (газете), так и направление собственниками долей заказных писем. То есть, если такая публикация была в газете, то заказные письма кадастровый инженер мог и не направлять.
7. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственностиИЛИопубликовывается в средствах массовой информации . определенных субъектом Российской Федерации. Неужели для этого не нужно собирать собрание? Просто захотел и отмежевал себе землю среди поля?
Анастасия
Нет, в данном случае несогласные могут самостоятельно провести межевание без общего собрания на основании заключенного ими договора с кадастровым инженером:
2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности ИЛИ путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 — 6 настоящей статьи. 4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьирешение общего собрания участников долевой собственности отсутствует . собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
19 Августа 2016, 10:15
Уточнение клиентаКак все сложно в нашем законодательстве! Я только 2 месяца в юр сфере и уже страшно, а как же дальше?!)))) но спасибо вам за разъяснения.
Значит будем подавать в суд на кадастрового инженера и решать вопрос, чтобы не в центре поля отмежевывали
19 Августа 2016, 10:18
Город не указан
Значит будем подавать в суд на кадастрового инженера и решать вопрос, чтобы не в центре поля отмежевывали
Анастасия
Если срок для направления возражений на межевой план истек, то только в судебном порядке.
19 Августа 2016, 10:20
Значит будем подавать в суд на кадастрового инженера и решать вопрос, чтобы не в центре поля отмежевывали
Анастасия
Нет, Анастасия не к кадастровому инженеру, а к дольщикам, кадастрового инженера только третьим лицом привлекать, т.к. раздел участка, это их волеизъявление, а инженер выполняет только техническую часть..
19 Августа 2016, 10:34
Ищете ответ?Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
