Разберем пошагово процедуру покупки квартиры - необходимые документы

При приобретении квартиры покупатель сталкивается с рядом юридических трудностей. такими как выбор надежного договора, проверка чистоты предстоящей сделки, проверка продавца объекта недвижимости, регистрация договора в государственных органах.

На большинство общих вопросов, которые возникают при покупке квартиры, даст ответы данная статья.

• приобретение уже имеющегося объекта недвижимости. то есть обычная сделка купли-продажи недвижимости, когда покупателю передается право собственности на объект недвижимости от продавца;
• приобретение прав на объект недвижимости, который будет создан в будущем. то есть заключение предварительного договора купли-продажи либо договора долевого участия в строительстве, в соответствии с которым покупатель получит в собственность жилую недвижимость только после ее создания.

Данные две группы сделок по приобретению недвижимости регулируются разными законодательными актами, у каждой из них есть свои особенности, поэтому имеет смысл рассмотреть их отдельно друг от друга.

Основные правила заключения сделок купли — продажи жилых помещений сформулированы в ст.ст. 549–558 Гражданского кодекса РФ, главе 7 Семейного кодекса РФ, Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

1. Подготовка к сделке. в ходе которой вносится аванс, собираются документы, свидетельствующие о чистоте предстоящей сделки, продавец недвижимого имущества проверяется на добросовестность.
2. Непосредственно проведение сделки и регистрация перехода права собственности.

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• выписку из домовой книги. в которой должно быть указано, кто в настоящее время зарегистрирован (прописан) в продаваемой квартире;
• справку о состоянии финансово-лицевого счета квартиры, в которой должно быть указано об отсутствии задолженности продавца по оплате услуг ЖКХ;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии здоровья продавца;
• справку из органов ЗАГС о семейном положении продавца (в случае если продавец не состоит в браке) либо нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры (в случае, если продавец в браке состоит);
• выписку из бюро технической инвентаризации. в которой должна быть указана площадь квартиры.

Кроме того, на данном этапе обычно вносится задаток либо авансовый платеж в счет предстоящей сделки как гарантия того, что сделка будет заключена в будущем.

Важно понимать разницу между задатком и авансом.

Отношения, касающиеся выдачи и получения задатка, регулируются ст.ст. 380–381 ГК РФ.

При этом в случае отказа продавца от последующей сделки последний возвращает задаток в двойном размере.

При выдаче аванса такого правила нет. Чтобы переданные денежные средства считались именно задатком, об этом необходимо прямо указать в договоре, в противном случае уплаченные денежные средства будут расцениваться судом как аванс (ч. 2 ст. 380 ГК РФ ).

Что делать если вашу квартиру затопили соседи подробно раскрыто ТУТ

После того как все стороны убедились в чистоте предстоящей сделки, собраны все необходимые документы, продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи.

Сложность заключается в том, что в соответствии с действующим законодательством переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, срок которой составляет двенадцать календарных дней.

То есть с момента подписания договора и передачи денежных средств до момента перехода права собственности на квартиру проходит почти две недели.

В связи с данным обстоятельством в нашей стране очень распространен способ совершения сделки с использованием банковской ячейки.

Суть данного способа заключается в следующем. Продавец и покупатель встречаются в выбранном ими банке.

Там они подписывают договор купли — продажи квартиры, покупатель денежные средства вносит в банковскую ячейку.

При этом между покупателем, продавцом и банком заключается договор, в соответствии с которым продавец получает доступ к ячейке с денежными средствами только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности на квартиру.

• договор купли — продажи квартиры.
  Требования, предъявляемые к данному договору, постоянно меняются, поэтому лучше доверить его составление профессионалам.
  В любом случае в договоре должно содержаться: точное описание объекта продаваемого объекта (площадь, количество комнат, адрес), цена продажи, паспортные данные продавца и покупателя, документы, на основании которых установлено, что продавец является собственником квартиры.
  Также в договоре должно быть урегулировано, кто несет расходы (оплату государственной пошлины), связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру.

Договор составляется минимум в трех экземплярах — один для продавца, один для покупателя, один для регистрирующего органа;

• договор аренды банковской ячейки. Данный договор составляется сотрудниками банка, он является типовым, однако перед его подписанием обязательно необходимо внимательно проверить, кто и в какой последовательности имеет доступ к банковским ячейкам. какие документы каждая из сторон сделки должна предъявлять для получения доступа;
• расписка в получении денежных средств. Составляется также в банке продавцом квартиры. Данный документ желательно положить в другую банковскую ячейку, к которой доступ будет иметь уже покупатель после регистрации сделки.

Далее в Росреестр необходимо представить комплект документов для государственной регистрации сделки.

• договор купли-продажи;
• копии паспортов участников сделки;
• план БТИ продаваемой квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру.

В настоящее время в Москве действуют многофункциональные центры, поэтому везти данный пакет документов в Росреестр нет никакой необходимости, документы подаются в ближайший многофункциональный центр.

Спустя 12 дней после подачи документов, свидетельство о регистрации перехода права собственности можно забрать также из центра.

В дальнейшем покупатель и продавец должны составить акт приема-передачи ключей и квартиры, чтобы зафиксировать фактическую дату перехода права собственности.

Как грамотно заключить договор с риелтором при продаже квартиры подробно раскрыто ТУТ

Данный способ приобретения квартиры регулируется в первую очередь Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В рамках данного закона покупателю предлагается заключить договор долевого участия в строительстве. который также подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

При заключении такого договора покупатель защищен от недобросовестных действий застройщика и от его преждевременного банкротства, поскольку весь недостроенный объект недвижимости, а также земельный участок, на котором осуществляется строительство, находятся в залоге у покупателя до момента исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в собственность.

Необходимо отметить, что в настоящее время на рынке недвижимости имеются предложения заключения других видов договоров для приобретения строящихся объектов недвижимости – предварительного договора купли-продажи либо предварительного договора участия в долевом строительстве.

Данные виды договоров являются крайне рискованными, заключать их имеет смысл при полной уверенности в надежности и добросовестности застройщика.

• разрешение на строительство;
• страховое свидетельство о страховании рисков, связанных со строительством объекта.

• единого государственного реестра юридических лиц. Здесь можно узнать, насколько давно застройщик осуществляет свою деятельность, не находится ли он в состоянии ликвидации или банкротства;
• картотеки арбитражных дел . Здесь можно проверить, не находится ли земельный участок, на котором осуществляется строительство, в споре, не имеет ли застройщик судебных тяжб по иным недостроенным объектам.

После всех осуществленных проверок можно заключать сделку.

Обычно застройщик просит перевести ему денежные средства по безналичному расчету, после чего договор со стороны покупателя считается исполненным.

Далее необходимо зарегистрировать данный договор в Росреестре.

Весь пакет документов для регистрации предоставляется застройщиком.

В случае удачного завершения строительства объект недвижимости вводится застройщиком в эксплуатацию, после чего покупатель вправе оформить право собственности на свою квартиру.

Покупка квартиры в 2015 году: пошаговая инструкция и дельные советы Reviewed by Administrator-magazine on Окт 13. При приобретении квартиры покупатель сталкивается с рядом юридических трудностей, такими как выбор надежного договора, проверка чистоты предстоящей сделки, пров При приобретении квартиры покупатель сталкивается с рядом юридических трудностей, такими как выбор надежного договора, проверка чистоты предстоящей сделки, пров Rating: 0

Как купить квартиру на материнский капитал в 2016 г

Раздел: Семейное право | Нет комментариев

В 95% случаев владельцы сертификатов на получение материнского капитала используют предоставленные государством деньги для улучшения своих жилищных условий: покупают жильё, ремонтируют его, строят собственный дом, участвуют в долевом строительстве или погашают за средства материнского капитала кредиты, в том числе ипотечные. Как распорядиться данной помощью при необходимости купить квартиру? Какие нюансы имеет практика привлечения средств маткапитала при покупке жилья?

Покупка квартиры попадает в перечень действий, классифицируемых как улучшение жилищных условий, поэтому она может осуществляться с участием средств материнского капитала при выполнении ряда обязательных условий. Одним из них является возраст ребёнка, на которого и были выделены данные средства: Федеральный закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 г. разрешает получать сертификат сразу после рождения малыша, а использовать его – по достижении им трёх лет.

Условие достижения ребёнком трёхлетнего возраста будет считаться необязательным при покупке квартиры с помощью заёмных средств, в том числе средств ипотечного кредита. Здесь же и возможность погашать за счёт средств маткапитала уже взятые на улучшение жилищных условий кредиты (целевые займы).

Практика использования материнского капитала стартовала в 2007 году. На момент издания соответствующего Постановления Правительства РФ данная помощь составляла 250 000 рублей. Посредством ежегодных индексаций, которые рассчитываются исходя из величины прогнозного уровня инфляции, закладываемого чиновниками в бюджет очередного финансового года, к 2016 году сумма данной помощи выросла до 453 026 рублей.

Увеличение размера маткапитала производится 1 января, поэтому использованием данных средств стоит заниматься в начале года. Тем не менее, необходимо учитывать тот факт, что покупательская способность материнского капитала с каждым годом уменьшается. Это связано с тем, что в индексацию закладываются прогнозные показатели по инфляции, которые традиционно ниже фактических.

На практике средств маткапитала не хватает на покупку жилья, что вынуждает граждан привлекать дополнительные источники финансирования: собственные сбережения, кредиты и т. д. Вместе с тем, владельцу сертификата разрешено приобретать за материнский капитал не полноценное жильё, а лишь комнату. Главным условием подобной сделки должна стать продажа непосредственно комнаты, а не доли в собственности на всю квартиру или дом. Обязательным является и оформление Свидетельства о праве собственности на комнату. В существующих условиях всё это становится возможным только в случае приобретения жилого помещения в доме либо коммунальной квартире (должны иметь место разделённые лицевые счета собственников). Что касается комнат в общежитиях, то для использования средств материнского капитала такой объект недвижимости должен иметь статус «общежития», а не «жилого дома» (распространённая практика российского рынка недвижимости).

Контролем за использованием средств материнского капитала и их перечислением занимается Пенсионный фонд Российской Федерации. За его специалистами также остаётся решение, выделять или не выделять деньги владельцам сертификатов, решившим пустить денежную помощь на те или иные нужды. Закон №256-ФЗ чётко оговаривает условия, при которых деньги могут быть выделены:

1. Приобретаемое жильё (дом, квартира, комната) находится на территории Российской Федерации.
2. Приобретаемое жильё (дом, квартира, комната) не относится к категории ветхого или аварийного.
3. Ребёнку, на которого была выделена матпомощь, исполнилось 3 года (исключение – взятие ипотечного кредита или другого банковского займа).
4. Недвижимость (дом, квартира, комната) покупается с условием выделения долей, делимых впоследствии: на ребёнка и на одного из родителей (нельзя оформлять квартиру только на ребёнка – в ней должна присутствовать доля хотя бы одного родителя).
5. Допускается только безналичное перечисление средств материнского капитала.
6. Жильё не может приобретаться у близких родственников (принадлежащих первой линии родства – отец, мать, бабушка, дедушка, родной брат, родная сестра).

Несоблюдение всего одного условия может стать причиной отказа в предоставлении средств маткапитала. Например, представители Пенсионного фонда вправе выехать на осмотр объекта недвижимости с целью определения его годности для проживания. Заметим, что при несогласии с решением Пенсионного фонда можно обратиться в суд. Постановление последнего может быть вынесено в пользу любой из сторон: выделить средства и исполнить обязательства по договору купли-продажи либо отказать и расторгнуть договор покупки жилья.

Покупка квартиры с привлечением денег семейного капитала требует обращения в ближайшее к месту проживания (регистрации) отделение Пенсионного фонда РФ с заявлением о желании распорядиться средствами государственной помощи путём совершения соответствующей сделки. Автором документа должен являться владелец сертификата – тот родитель, на которого были выписаны деньги. Вместе с заявлением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, в Пенсионный фонд следует предоставить следующие документы:

• Сертификат;
• личный паспорт заявителя (обязательно наличие регистрации (прописки));
• СНИЛС заявителя;
• копия договора купли-продажи жилья (ипотечного договора, договора долевого участия и т.п.);
• копия Свидетельства, подтверждающего право собственности на жильё (при наличии);
• Обязательство выделить доли в приобретаемом жилье ребёнку (документ требует нотариального заверения);
• Свидетельство о рождении первого ребёнка;
• Свидетельство о рождении ребёнка, на которого выделены средства;
• справка о составе семьи;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту (для уже оформленных займов; документ выдаётся банком).

Пенсионный фонд может затребовать и другие документы, которые помогут уточнить обстоятельства использования материальной государственной помощи в виде материнского капитала.

Владельцам сертификата открыты возможности его использования, как в виде внесения средств на счёт покупателя, так и при обслуживании обычного или ипотечного кредита. Единственный нюанс, который неизбежно приходится учитывать при использовании маткапитала – рассмотрение заявления Пенсионным фондом и перечисление средств на счета продавца недвижимости занимает около 2 месяцев. В результате, первостепенной задачей становится поиск такого варианта, при котором продавец согласится на 2-месячную отсрочку платежа по сделке. Ещё одним выходом из ситуации станет кредит, взятый ровно на сумму семейного капитала и отданный продавцу.

Следует различать порядок действий при использовании семейного капитала без ипотеки и с оформлением ипотечного договора. В первом случае пошаговая инструкция будет включать следующие последовательные действия:

1. Составляем с продавцом договор купли-продажи жилого помещения (регистрируем сделку в Росреестре).
2. Берём банковский займ на сумму сертификата или указываем в договоре пункт о 2-месячной отсрочке платежа.
3. Подаём заявление в Пенсионный фонд.
4. Дожидаемся положительного решения.

Покупка жилья в ипотеку потребует следующих шагов:

1. Обращаемся в банк за ипотечным кредитом и собираем необходимую документацию.
2. Находим подходящее жилое помещение (актуальные объявления о продаже недвижимости в Москве и Московской области можно найти на портале УжеДома.ру ).
3. Осуществляем покупку квартиры в ипотеку.
4. Обращаемся в Пенсионный фонд с просьбой перечислить средства маткапитала в банк.

Если речь идёт не о долевом строительстве жилья, а о сделке в виде покупки квартиры на основании заключённого договора купли-продажи, то в таком соглашении важно грамотно сформулировать пункты, касающиеся порядка оплаты. Причина – необходимость оговорить 2-месяную отсрочку платежа. В качестве одного из вариантов можно указать следующее: первая часть платежа передаётся продавцу сразу (личные сбережения или кредиты) и обязательно – с оформлением расписки о передаче средств; оставшаяся часть – в течение 2 месяцев путём перевода денег со счетов ПФР на счета продавца. Здесь придётся указать, что квартира будет оставлена в залоге или право собственности на жилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента окончательного расчёта (в содержании пункта можно сослаться на статью 491 Гражданского кодекса РФ). Что делать, если Пенсионный фонд по какой-либо причине откажет в перечислении средств? Обращаться в суд либо вносить деньги, взятые из других источников, поскольку неисполнение обязательств по договору покупки жилья будет инициировать процедуру расторжения соглашения.

Не используя средства ипотечного кредита и любых других займов, владелец сертификата может оформить покупку жилья следующим образом: заключить договор с указанием обязательства передать первую часть суммы сразу, оставив жильё в залоге. После понадобится получить в Росреестре Свидетельство о праве собственности, в котором специалисты ведомства сделают пояснение – «залог в силу закона». Далее осуществляется окончательный расчёт с продавцом (переводятся средства материнского капитала), после чего стороны соглашения оформляют передаточный акт, который покупатель предъявляет в Росреестр. На основании этого документа ему выдают стандартное Свидетельство о праве собственности на жильё без каких-либо пометок.

Воспользоваться данной помощью можно только один раз, т. е. сертификат выдаётся родителям исключительно на второго, третьего или последующего ребёнка. Ограничений по времени обращения в ПФР нет: причитающиеся многодетной семье деньги можно взять как сразу после рождения очередного ребёнка, так и спустя годы (в настоящий момент законодательно программа помощи действует до 31 декабря 2018 года, но чиновники утверждают, что практика выделения средств будет продолжена и в будущем). Выделенный материнский капитал может переводиться только в безналичной форме, он не облагается НДФЛ и выдаётся не только на жилищные нужды (образование, здравоохранение, пенсионные накопления матери). Выданный сертификат прекращает своё действие в случае смерти его обладателя или при лишении владельца документа прав на получение данного вида государственной помощи.