бланк расторжение договора аренды по инициативе арендатора бланк

Другие статьи

Расторжение договора по инициативе арендодателя Гражданское право

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Фактически письмо это отражение характера обращающегося. Помощник невольно формирует мнение о подписавшемся, что вложил собственные взгляды, изучая документ и его смысл. В проблемах, если ответ формируется от интеллектуального состояния это случается архи важным. Составить правильный шаблон у адвоката влетит в копеечку. Потому что это не легкий труд, не возможный без опыта.

Ни компания, ни ИП, арендующие офисные помещения, ни сам арендатор не могут предугадать обстоятельства, которые заставят их разорвать договорные обязательства по найму недвижимости. Причин, которые приводят к подобным шагам, множество: переезд в свой собственный офис или более обширный, ликвидация фирмы, отсутствие денежных средств и т.п. У арендодателя тоже найдется с десяток причин для досрочного расторжения соглашения.

Все начинается с договора

Условия найма, оформленные договором, должны содержать указание на срок, в течение которого помещение или иное имущество будут находиться в аренде. И, если длительность действия договора не указана, то обе стороны имеют законное право разорвать договор без вмешательства судебной инстанции.

При конкретике срока собственник помещения должен включить в договор указание на возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке, иначе обязательно возникнут сложности. Задача арендодателя предупредить съемщиков о расторжении договора аренды помещения за 3 месяца, хотя стороны могут заложить в соглашение свой вариант сроков уведомления.

Если договор, заключенный на определенный срок не содержит пункта о расторжении аренды, то ст. 620 ГК РФ указывает на необходимость решения вопроса в суде. Вместе с тем, гражданское законодательство (ст.450) допускает внесудебное расторжение договора при наличии соответствующего пункта в тексте соглашения.

Основания расторжения договора

Наиболее часто арендодатель отказывается от договора аренды при нарушении арендатором заложенных в нем условий пользования имуществом.

Это наиболее общее основание, на которое ссылаются в исковом заявлении владельцы помещений или другой собственности, переданной в аренду. Однако для суда обобщение недопустимо. Поэтому, например, нецелевое, по мнению арендодателя, использование арендуемого торгового помещения, когда арендатор предоставляет часть площади для субаренды другим торгующим фирмам, не будет основанием для суда, поскольку не нарушает договорного предназначения недвижимости.

Чаще всего основанием для отказа от договора и положительного решения по исковому заявлению арендодателя являются нарушения условий соглашения по ремонту, реновации, имущества или пункта о запрете подобных работ. Подаче иска предшествуют претензионные шаги, т.е. направление письменного предупреждения арендатору.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора может быть осуществленно по следующим основаниям:

- арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением

- имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества

- арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки

- имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.

Возврат задатка

Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора. В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается. Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;

если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок - это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора. арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные - земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и

Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).

Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.

Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.

Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.

Следующие статьи:

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор

Уважаемые посетители!
Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
Это быстрее и бесплатно !

Многоканальный номер для регионов РФ
8 (800) 333-45-16 доб. 172 (звонок бесплатный!)

8 (499) 403-32-39 Москва, Московская область

8 (812) 409-41-77 Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (351) 777-18-75 г. Челябинск и ЧО

Когда возникла необходимость во временном пользовании каким-либо имуществом, то оформляется договор аренды. Он может быть прекращён досрочно как вследствие взаимного согласия сторон, так и по желанию только одного из контрагентов.

В рамках данной статьи мы рассмотрим расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Когда арендатор может прекратить отношения

Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.

Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.

При этом арендатор должен доказать, что:

Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены

В большинстве своём, арендуемое имущество нуждается в регулярном обслуживании. Оно может заключаться как в текущем, так и капитальном ремонте. Как правило, последний лежит на плечах арендодателя (если иное не закреплено в договоре). И если владелец имущества пренебрегает соответствующими обязанностями, то наниматель также вправе настаивать на прекращении отношений.

Наконец, имущество может прийти в негодность и без «заслуг» в этом арендатора. Например, кража, пожар и иная подобная им чрезвычайная ситуация. Тогда также можно ставить вопрос о прекращении договора.

Повторимся, что приведённые случаи расторжения договора по инициативе арендатора прямо прописаны в законодательстве.

Однако это совсем не означает, что стороны не могут согласовать в соглашении между собой дополнительные причины для преждевременного прекращения отношений. Например, у арендатора отпадает необходимость в пользовании имуществом.

Предпосылки для расторжения договора

Прежде всего, в отдельном разделе договора аренды должны быть прописаны основания для расторжения договора, а также порядок действий. В частности, необходимо оговорить период времени, в течение которого наниматель должен предупредить арендодателя о своём желании прекратить отношения. Также стороны могут согласовать и порядок оповещения друг друга о разрыве договора.

Независимо от того, в каком порядке будет дальше происходить прекращение отношений, заинтересованная сторона должна заранее направить контрагенту письменное уведомление. Если в договоре не оговорен срок его рассмотрения, то считается, что ответ должен быть предоставлен в течение месяца.

От его содержания и будет зависеть, как дальше произойдёт расторжение договора: по соглашению сторон или же в суде.

Документальное оформление расторжения договора аренды

Как мы уже говорили, этому должна предшествовать переписка между сторонами. Если арендодатель и арендатор не пришли к согласию, то последний вправе подать иск в суд.

В нём должны быть указаны:

Суть взаимоотношений сторон
Причины, побудившие к расторжению договора
Результаты досудебной переписки

При таком варианте событий договор считается расторгнутым с того дня, когда решение суда приобретёт законную силу. После этого стороны должны урегулировать все финансовые вопросы, а также документально закрепить передачу имущества от арендатора к его собственнику.

Если не обращаться в суд

Когда арендодатель и арендатор не против добровольно прекратить взаимоотношения, то они составляют соглашение о расторжении договора. Оно должно выглядеть таким же образом, как и основная сделка.

Например, если стороны оформили аренду у нотариуса, то так же они должны её и завершить.

По своей структуре документ ничем не отличается от любого подобного договора. Вначале идёт преамбула, где приводятся данные об арендаторе и арендодателе.

Затем следует изложить по пунктам:

Основания для расторжения договора
Период, с которого прекращаются взаимоотношения
Финансовые обязательства и порядок возврата имущества

Заключать должны соглашение подписи и реквизиты сторон. В таком документе стороны могут предусмотреть и другие пункты.

Типовая форма

Вашему вниманию предлагается форма соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Его можно взять за основу и отредактировать применительно к конкретной ситуации. Однако всё равно лучше обратиться к юристу, который распишет все нюансы наилучшим образом.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

В вашем браузере отключен JavaScript, поэтому некоторое содержимое портала может отображаться некорректно. Для правильной работы всех функций портала включите, пожалуйста, JavaScript в настройках вашего браузера.

Внимание! У вас установлена устаревшая версия браузера: Opera.

Использование устаревшей версии браузера потенциально опасно и может привести к некорректному отображению сайта.
Обратите внимание на то, что мы не проверяем работоспособность и не поддерживаем корректную работу сайта в устаревших версиях браузеров.

Что же делать?
Вы можете самостоятельно или с помощью системного администратора вашей организации
скачать бесплатно и установить один из популярных современных браузеров:

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Может у кого была практика в расторжении договора аренды по инициативе арендатора?
Заключён договор аренды ,в котором в условиях расторжения, указано, в случае досрочного расторжения по инициативе арендатора, арендатор, должен уведомить другую сторону за три месяца и выплатить штраф в размере трёхмесячной арендной платы. Уведомить- согласны за три месяца, однако выплачивать трёхмесячную арендную плату будет накладно.(да и правомерно ли устанавливать такие штрафы?) Расторгаем в связи с тем, что меняется собственник.Как расторгнуть и не платить штраф?Есть ли варианты?

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

#2[21084] 28 января 2013, 12:24

все условия договора определяются Сторонами. т.к. соглашение по всем условиям было достигнуто,то договор считается заключенным, и Вы обязаны исполнять его условия..если хотите расторгнуть договор, то будете обязаны уплатить установленный его условиями штраф..если Вам очень накладно оплачивать штраф или для Вас это принципиально, то, если есть основания, попробуйте расторгнуть договор через

Статья 591. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Условие договора аренды о взыскании штрафа за досрочное правомерное одностороннее расторжение договора фактически является не мерой обеспечения исполнения обязательства (неустойкой), а отказом от права на расторжение договора, что противоречит пункту 2 статьи 8 ГК.Действия арендатора в данном случае предусмотрены договором ( т.е. тем пунктом,где указано,что возможно досрочное расторжение возможно с предварительным уведомлением арендодателя за 3 мес),т.е. это право, которое определено самим договором в соответствии с п.591 ГК. и соответственно,дейсвия арендатора по расторжеию договора относятся к правомерным действиям и не связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, за которое можно взыскать неустойку (ст. 311 ГК). Штраф же является видом неустойки, а значит,применяется только как мера ответственности стороны за ненадлежащее исполнение обязательства.В данном же случае мы соблюдаем срок предупреждения ( 3 мес), за кот. возможно найти другого арендатора,поэтому условия о шрафе кабальны и несоразмерны обстоятельствам,кроме того,что сказано выше.
Т. в целом:поскольку в данном случае речь будет идти не о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства одной из сторон (ст. 311 ГК), а о реализации права, предусмотренного договором, то установление неустойки можно считать неправомерным ( вот если б они написали не "штраф", а "компенсация"-было бы нереально отбиться).

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

#6[21151] 29 января 2013, 17:50

Аліса, шмат у якіх краінах пры датэрміновым растаржэньні арэнды выплачваецца арэнда не за тры месяцы, а за ўвесь нявыкарыстаны час да канца дагавора. Так што вас яшчэ ільготным чынам трактуюць. Тое, што вам так хочацца, не азначае, што так будзе: ва ўласьнікаў памяшканьня таксама ёсьць свае інтарэсы, і чаму яны павінныя недаатрымоўваць прыбытак па той прычыне, што вам хочацца раней з дагавора саскочыць?

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Желание арендодателя удержать арендатора понятно, а подскажите, есть ли шанс у индивидуального предпринимателя (арендатора) расторгнуть договор аренды хотябы по таким основаниям как прекращение деятельности ИП. В договоре аренды стоит срок 2 года и расторжение только по инициативе арендодателя (за 15 дней без объяснения причин), а если ИП уже подал в налоговую заявление о прекращении деятельности, арендодатель требует вносить арендную плату на протяжении всего договора. как быть.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

Можно попробовать договориться с арендодателем и выплатить ему ту же самую месячную арендную плату в трехкратном размере за досрочное расторжение договора аренды. Все это необходимо оформить через дополнительное соглашение. Если не получится, можно попробовать обратиться в суд с требованиями досрочно расторгнуть договор.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

вот в том то и дело, что арендодателю нужен максимум, а основания расторгнуть через суд договор (со стороны арендодателя нарушений нет) какие. может попробовать после исключения ИП из этой единой базы по ст. 389. Прекращение обязательства ликвидацией юридического лица в суд подать о расторжении договора на таком основании.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

вот в том то и дело, что арендодателю нужен максимум, а основания расторгнуть через суд договор (со стороны арендодателя нарушений нет) какие. а почему сразу нарушения? Сторона по договору прекращает свою хозяйственную деятельность, если арендодатель не желает расторгнуть его досрочно добровольно и без санкций для вс по договору, то на мой взгляд только в суд.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

Есть мечта? Иди к ней! Не получается идти к ней? Ползи к ней! Не можешь ползти к ней? Ляг и лежи в направлении мечты.

Советов у меня лучше не просить. Потому, что чувство юмора у меня сильнее чувства жалости.

Я знаю четыреста сравнительно честных способов отъёма денег у населения.

Руководства, Инструкции, Бланки

Поиск

Новые файлы