образец искового заявления в суд о взыскании неустойки с застройщика

Другие статьи

Практика федеральных судов первой инстанции по взысканию неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину в горо

Практика федеральных судов первой инстанции по взысканию неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину в городе Москве и Московской области

Федеральные суды в городе Москве и Московской области как правило, удовлетворяют большинство исков потребителей о взыскании неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства. Оно и понятно – обстоятельства для доказывания самые простые: вот договор со сроком передачи объекта, вот календарь с текущей датой; вычтем даты, получим период просрочки. Как нам всем известно, вина застройщика не обязательна, её доказывать не надо. Но не всё так просто. У судов есть право снизить неустойку по статье 333 Гражданского кодекса РФ, что они и делают, почти всегда. Основания и правомерность таких решений оставим за скобками, а попытаемся выяснить: во сколько раз снижаются неустойки и отчего это зависит.

Опыт судебной работы автора настоящей статьи и многих его коллег, занимающихся в московском регионе аналогичными делами, показывает, что кратность снижения не является величиной постоянной и зависит от суммы, заявленной в иске. Учитывая, что оказание юридических услуг предполагает конфиденциальность, ссылаться на дела клиентов недопустимо. Кроме того, автора можно бы было упрекнуть в необъективности: ведь выборка изначально ограничена неслучайным параметром: представителем по делу. Поэтому, а также для верифицируемости и наглядности было решено рассмотреть дела, решения по которым есть на сайтах судов первой инстанции города Москвы и Московской области с неизъятыми цифрами.

Так, Коптевский районный суд г. Москвы 22 сентября 2015 года решил «взыскать с ООО «ПОЛИР М» в пользу Степаненко неустойку в размере 30 000 рублей 00 копеек» вместо запрошенных в иске 136 021 руб. 46 коп. При этом из исследованных судом обстоятельств только: «Представитель ответчика <…> пояснил, что обстоятельства, приведшие к невозможности исполнения ответчиком обязательств перед истцом по передаче квартиры в установленный договором срок носят характер непредвиденных обстоятельств, в случае удовлетворения иска, просил применить положения ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки.». А мотивировка обоснования снижения неустойки ещё короче: «При этом, суд с учетом положений ст. 333 ГК РФ и ходатайства представителя ответчика о снижении размера неустойки, также с учетом конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, соразмерности последствий нарушения обязательства, полагает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 30 000 рублей.». Вот и всё, нескольких общих фраз достаточно для снижения неустойки в более чем в 4 раза.

Заметим, что все вышеприведённые судебные решения, кроме порядка снижения неустойки (примерно в 4 раза), объединяет и то, что заявленная сумма неустойки не выше 600 000 руб. Но всё меняется, когда она возрастает. Так, 19 апреля 2016 г. Чеховский городской суд Московской области вместо заявленных в иске 666 909 руб. взыскал в пользу участника долевого строительства долевого строительства всего 100 000 руб. тем самым снизив неустойку более, чем в 6 раз. Или вот 25 мая 2016 г. Подольский городской суд Московской области вынес судебное решение о взыскании с застройщика неустойки в размере 150 000 руб. При этом, как следует из самого решения, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки в размере 949 152 руб. 06 коп. то есть неустойка была снижена более чем в 6 раз.

Тезис о том, что степень снижения неустойки возрастает с ростом заявляемой суммы становится особенно очевидным, когда заявляемая неустойка переваливает за миллион рублей. Так, 12 мая 2016 года Электростальский городской суд Московской области вынес решение о взыскании с ООО «Раменская ипотечная компания» неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 200 000 руб. Как следует из самого текста решения, истец просил «неустойку за неисполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве дома от 08.08.2011 №ГСН-402/8 в размере 1 470 063,60 руб.». Таким образом, суд снизил заявленную неустойку более чем в семь раз. Или же 12 мая 2016 г. Пушкинский городской суд Московской области постановил взыскать с ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 200 000 руб. И это при заявленной в иске неустойке в 2 322 619 руб. то есть снижение более, чем в 11,6 раза!

На примере приведённых решений мы убедились, что при суммах менее 600 000 руб. кратность снижения обычно около 4. С ростом заявляемых неустоек свыше 600 000 руб. кратность уже 6, а при миллионных расчётных неустойках может быть и более 10. Это подтверждает и сравнительный анализ более чем шести сотен дел за последние два года с участием автора и его коллег (трёх практикующих юристов и двух адвокатов). Конечно, все эти цифры могут меняться со временем, но вывод однозначный сделать всё же можно: кратность снижения не просто не является величиной постоянной, но прямо зависит от суммы, заявленной в иске – чем больше сумма, тем больше степень снижения неустойки.

Сопутствующие неустойке исковые требования: компенсация убытков, морального вреда, штраф, возмещение судебных издержек – сознательно подробно не анализируются автором, это может стать предметом отдельного исследования. Имеет смысл лишь вскользь отметить, что во взыскании убытков за найм жилья в период просрочки суды московского региона участникам долевого строительства почти всегда отказывают, а если и взыскивают, то апелляция подобные решения отменяет. В штрафе тоже отказывают порой, но реже. Если у судьи сложилась практика по взысканию определённых цифр, то он, как правило, что с заявленным штрафом, что без него взыскивает примерно одинаково: либо штраф присудит и неустойку сильнее уменьшит, либо неустойку больше присудит, а в штрафе откажет. Поэтому сходит на нет практическая необходимость в направлении досудебной претензии для получения штрафа. Что же касается возмещения судебных расходов, то здесь тоже наблюдается снижение до сумм от 10 000 до 20 000 руб.

Приведённые в статье закономерности в практике федеральных судов первой инстанции в городе Москве и Московской области по взысканию неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину и сопутствующих исковых требований негативно сказываются на добросовестных потребителях и поощряют недобросовестных застройщиков. Такая ситуация создаёт как трудности на рынке первичного жилья, так социальное напряжение среди уязвимых категорий граждан.

Руслан Бородин Санкт-Петербург ведущий юрист, Региональная общественная организация по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в городе Санкт-Петребурге

Иногда представитель застройщика, руководствуясь явным расположением судьи, настолько акцентирует внимание на отказе от иска, что забывает на всякий случай заявить о применении 333 ГК РФ, будучи уверенным в своей победе.

В моей практике была ситуация, когда первая инстанция отказала во взыскании неустойки (о снижении ответчик не заявлял), а в апелляции решение отменили и взыскали неустойку и штраф в полном объеме.

При этом заявление о снижении, сделанное представителем застройщика в отзыве на апелляционную жалобу и в заседании апелляционной инстанции, не было принято во внимание при вынесении определения, так как заявление о применении 333 ГК РФ допускается только в 1-ой инстанции (либо при переходе в апелляции к рассмотрению дела по правилам 1-ой инстанции).

Снизили только компенсацию морального вреда.

Дело № 33-9069/2016 (Горсуд СПб);
1-ая ин-ция: 2-496/2016 (Кировский районный суд СПб).