Как продать квартиру если два собственника?

По законодательству собственником квартиры может быть не один человек. Владельцев может быть двое, а в некоторых случаях и несколько. Нередко, при продаже такой квартиры возникают вопросы о том, как правильно провести сделку и заключить договор. Для того чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо ознакомиться с нюансами и особенностями продажи долевой собственности.

1. Общая. В этом случае для каждого из собственников, принадлежащая доля обязательно выделяется. Это может быть одна из комнат, соответствующая по площади.
2. Долевая совместная. Во этом случае доли не определяются конкретно. Собственники могут в любой момент выделить их, обратившись к нотариусу.

Особенностями продажи квартиры, разделенной на доли, является:

• необходимость согласия всех собственников на проведение сделки;
• возможность независимой продажи. Если доли в квартире выделены, то каждый из владельцев может продать свою часть. Но, при этом он должен учитывать, что преимущественное право на ее покупку имеют остальные собственники квартиры;
• в совместной собственности продажа долей не предусмотрена, соответственно продать жилье можно только полностью.

Если один из владельцев квартиры решил продать свою часть, то об этом он должен оповестить совладельцев. Ему необходимо предложить свою долю остальным, указать условия сделки, а также стоимость. Если они будут согласны приобрести долю, то она будет успешно реализована и в короткие сроки.

Через 1 месяц после уведомления о продаже, можно продать свою часть посторонним людям, если собственники не дали согласие на покупку. Однако надо учитывать, что сделка должна проходить на тех же условиях, включая заявленную стоимость, озвученную совладельцам.

При любом нарушении данного порядка, совладельцы вправе обратиться в суд для доказательства недействительности сделки.

Если у вас возникли вопросы о продаже доли в квартире, то наши специалисты окажут консультационную помощь. Она проводится онлайн, что очень удобно и экономит время. В некоторых случаях одним из собственников жилья является ребенок. Тогда, его законные представители должны получить разрешение органов опеки на проведение сделки.

Если один из собственников продаст квартиру без согласия остальных, то такая сделка признается по закону недействительной и аннулируется судом.

Однако есть способ продать квартиру при несогласии одного из владельцев. Это возможно только в том случае, если его доля значительно меньше остальных частей жилья. Собственники должны обратиться в суд с заявлением о принудительной передаче им малой доли квартиры за денежное вознаграждение.

Сумма обычно определяется с учетом рыночной стоимости квадратных метров.

В большинстве случаев суд выносит положительное решение. Исключением может стать тот факт, что владелец ничтожно малой доли проживает на ней, особенно, если в собственности у него больше нет недвижимости. Тогда выселение будет невозможным.

Для оформления сделки необходимо заключить договор купли-продажи. Далее следует:

1. Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
2. Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
3. Проверить квартиру на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
4. Подписать договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
5. После того, как составлен договор, необходимо зарегистрировать права нового собственника. Для этого надо обратиться в Росреестр с пакетом документов

Следует отметить, что сделка может проводиться только в присутствии всех собственников или их законных представителей.

В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Список необходимых документов:

• паспорта всех собственников и покупателя;
• заявление;
• копия уведомления остальных собственников (в случаях продажи одной доли);
• выписка из ЕГРП;
• акт приема-передачи денежных средств;
• свидетельство/свидетельства о праве собственности прежние;
• технический паспорт помещения;
• справка с количеством прописанных на жилой площади людей;
• справка об отсутствии задолженностей по оплатам коммунальных услуг.

Существует несколько образцов данного договора. Можно привести наиболее популярный образец.

Также, можно составить договор индивидуально. Для этого можно обратиться к нашим юристам в режиме онлайн-консультации.

Если выполнять все рекомендации законного способа продажи квартиры с несколькими собственниками, то можно совершить удачную сделку за короткое время и выгодно продать квартиру. Будьте очень внимательны или найдите хорошего специалиста в данной области.

Статьи - Если долевые собственники квартиры не могут договориться

Апелляция подтвердила законность штрафа, который назначила ФАС России в отношении ООО « Форд Соллерс Холдинг»

Часто возникают вопросы о возможных вариантах развития событий в случае, когда долевые собственники не могут договориться о продаже всей квартиры.

В дополнение к нашей статье « Возможные проблемы, связанные с квартирой, находящейся в долевой собственности» ( http://anlem.ru/articles/98/ ) добавим следующее ( на примере двухкомнатной квартиры, находящейся в равной общей долевой ( по ?) собственности у двух лиц).

При отсутствии у одного из двух долевых собственников согласия на продажу квартиры, возможны, в частности, следующие варианты:

– один долевой собственник выкупает у другого долевого собственника его долю и становится полным собственником всей квартиры ( пункт 1 статьи 246 ГК РФ);

– один долевой собственник предлагает на продажу свою долю по рыночной цене. В этом случае другой долевой собственник имеет преимущественное право выкупа доли. Если он не выкупает долю – другой долевой собственник вправе продать свою долю третьим лицам по цене не ниже предложенной другому долевому собственнику ( статья 250 ГК РФ);

– один долевой собственник дарит свою долю ( часть доли) третьему лицу. В этом случае у другого долевого собственника нет преимущественного права ( пункт 2 статьи 246, пункт 1 статьи 250 ГК РФ);

– долевые собственники заключают между собой соглашение о совместном использовании квартиры ( см. образец ), в котором указывается право на сдачу в найм ( аренду) своей части помещения и о праве регистрации по месту пребывания ( в случае пребывания на срок свыше 90 дней). В случае отсутствия согласия сторон на заключение такого соглашения, порядок пользования квартирой может быть установлен судом ( пункт 1 статьи 247 ГК РФ). После установления судом порядка использования квартирой, один из долевых собственников сдает свою долю в квартире ( право использования части квартиры) третьему лицу. В этом случае получать согласие у второго долевого собственника не нужно;

– один из долевых собственников сдает свою долю в квартире ( право использования части квартиры) другому долевому собственнику;

– если квартира для долевых собственников не равноценна ( например, 2 собственника – 2 комнаты 15 и 20 кв. м.), тогда тот долевой собственник, интересы которого ущемлены, вправе требовать компенсации со второго долевого собственника ( пункт 2 статьи 247 ГК РФ).

Таким образом, при отсутствии у долевых собственников совместного согласия в продаже квартиры или выкупе доли одним из долевых собственников у другого долевого собственника, возникает огромный риск отчуждения одним из долевых собственников своей доли третьему лицу.

В результате, другой долевой собственник может попасть в неприятную ситуацию, связанную в будущем с совместным проживанием с многочисленными соседями, появившимися неизвестно откуда, так как новый долевой собственник ( приобретатель доли) вправе свою долю дарить своим многочисленным родственникам, которые получат полное право проживания в данной квартире.

В данном случае у другого долевого собственника нет ни преимущественного права приобретения части доли ( пункт 2 статьи 246 ГК РФ), ни возможности запретить этим лицам зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания ( пункты 9 и 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Правовое агентство « АНЛЕМ»

( при использовании статьи ссылка на

Правовое агентство « АНЛЕМ» обязательна)

Обмен долями квартиры между родственниками

Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.

Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять свою долю в квартире? Закон не запрещает обменивать свою долю в квартире.

При этом совсем не важно, какая часть от квартиры вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Все сделки, связанные со сделками, которые осуществляются в отношении жилого и нежилого имущества регламентируется Гражданским кодексом. Это нормативно-правой акт регламентирует не только основные этапы осуществления сделки, но также основные нюансы, связанные со сделками и обязанностями сторон.

В Гражданском кодексе отражены два основных виды договора, посредством которых можно осуществить отчуждение доли в квартире путем обмена. Так, это договор мены. который регламентирован статьей 567 и договор купли-продажи в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Данные нормы права рассказывают основные особенности осуществления сделки.

Конечно же, если вы обладатель доли в квартире, то продать вы ее можете только после того, как заручились согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена вашей доли, они получают приоритетное право осуществить с вами сделку.

То есть, родственники могут купить вашу долю по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения. то вы вольны распоряжаться своей долей по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой ), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к договору мены нет такого доверия. как к купле-продаже.

Распространенность последнего способа заключения сделки позволяет быть уверенным в том, что обмен состоится в соответствии с законом и в случае неисполнения обязанностей, может быть оспорен в суде.

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также вы можете задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вас вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда вы продадите свою долю в квартире. После этого вы выкупите желаемую недвижимость у риелтора. отдав вознаграждение за содействие.

Прежде, чем осуществит сделку, связанную с меной доли квартиры, вам необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части квартиры.

Для этого вам необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, вам необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц. получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что вы оплачивали квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь вы можете осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Образец уведомления о продаже доли в квартире.

После того, как ваша доля в квартире готова для осуществления сделки, вы можете заняться поиском покупателя или обменщика. Понравившийся вариант вы можете найти самостоятельно в объявлениях или же обратившись в риелторскую контору .

После этого, обговорив все детали сделки с оппонентом вы можете заключать договор.

Сделать это вы можете как в нотариальной конторе, так и самостоятельно, не пользуясь услугами юристов. Но будьте готовы к тому, что если одна из сторон не выполнит свои обязательства, то вы не сможете защитить свои права в судебной инстанции.

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В вашем пакете документов должны быть следующие бумаги:

Документы подаются изначально нотариусу. который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.

Оформить право собственности можно в срок от трех дней до десяти рабочих суток. Как правило, срок варьируется от сложности сделки, наличия праздничных дней, а также правильности предоставленных вами документов.

Если вы не донесли ту или иную бумагу, вам дается дополнительное время на устранение ошибок, а значит, срок увеличивается. Величина стоимости оформления права собственности на новое имущество варьируется в зависимости от суммы сделки.

Для проведения сделки необходимо оплатить налог в размере 13 процентов. Для граждан – не резидентов нашей страны процент налога составит 20.

Отказывают в оформлении в случае, если предоставленные вами бумаги не соответствуют действительности и по факту вы не являетесь собственником.

Также вы не имеете право отчуждать имущество в обычном порядке если не достигли соглашения с другими собственниками. Для этого существует судебный порядок .

Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае вас дается время на предоставление недостающих сведений.

Если вы хотите обменять долю в одной квартире на долю в другой, то вам необходимо заручиться как согласием остальных собственников в своей квартире, так и в другой. Также вам необходимо прояснить факт того, в каком размере вам предоставляется доля. Они должны быть соразмерными .

Как обменять долю в квартире на квартиру? При обмене доли на квартиру, скорее всего вас обяжут осуществить доплату. Она составит установленную собственником сумму.

Как осуществляется мена квартиры на долю в квартире? При обмене квартиры на долю доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина доли, на которую вы осуществляете обмен.

Как лучше осуществить обмен долями квартиры между родственниками?

Обмен долями в квартирах между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.

Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего в квартире? Долю несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если ваши действия не навредят ребенку.

Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !