Образец договор задатка на недвижимость украина

ДОГОВОР ЗАДАТКА (образец). На момент подписания настоящего договора задатка «ПРОДАВЕЦ» получил от «ПОКУПАТЕЛЯ» всю сумму задатка в размере 30000 (Тридцать тысяч) полностью.

Договор задатка
при покупке недвижимости
Виктория Кузь
Юрист
В настоящее время в Украине динамично развивается рынок недвижимости. Покупателю, собирающемуся приобрести объект недвижимости, необходимо заранее подготовиться к такому ответственному шагу и знать обо всех «подводных камнях» которые могут возникнуть. Одним из таковых является необходимость внесения задатка в качестве подтверждения своих намерений приобрести понравившуюся недвижимость. Несмотря на распространенность практики применения задатка, мало кто из участников сделки понимают его суть, в том числе и агентства по недвижимости, которые выступают практически в 100 % случаев в роли посредников между продавцом и покупателем, содействуя заключению сделки.
На практике очень часто агентства по недвижимости после того, как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемый объект недвижимости, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Фактически во всех случаях, агенты по недвижимости заключают с потенциальным покупателем в простой письменной форме договор задатка с целью гарантирования интересов сторон при проведении сделки. Покупатель передает на хранение в агентство недвижимости сумму задатка. После следует окончательное оформление и получение необходимых документов для продажи объекта недвижимости, полный расчет между сторонами и заключение договора купли-продажи.
Вот только на этапе после заключения «договора о задатке» и до момента подписания основного договора купли-продажи следует множество нюансов, которые в половине случаев настораживают покупателей, склоняют не заключать с потенциальным продавцом договор в силу сомнительности в дальнейшем его действительности. Поскольку, во избежание лишнего налогообложения иногда продавец предлагает стоимость недвижимости в основном договоре обозначит несколько меньшую, чем та, которая реально будет уплачиваться, а на остальную брать расписку; все жильцы объекта недвижимости не выписаны; основной договор купли-продажи заключает продавец по доверенности и т.п. Соответственно данные моменты для покупателя являются подозрительными и последний отказывается от заключения сделки.
Очень часто на этом этапе и возникает путаница. Что такое задаток, является ли он таким при купле-продаже недвижимости, возможно ли вернуть задаток при отказе от заключения основного договора, какие компромиссы договору задатка существуют? – разберемся в этих вопросах, поскольку все не так однозначно, как выглядит на первый взгляд.

1.3. Стоимость ОБЪЕКТА недвижимости, оговоренная в п.1.2, может быть изменена 2.2. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от заключения договора купли-продажи Квартиры с ПРОДАВЦОМ (неисполнение действий по вине ПОКУПАТЕЛЯ), сумма задатка

Согласно ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающегося с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.
Задаток по своей сути является акцессорным (дополнительным) обязательством, служащим для обеспечения основного обязательства. Вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком. Особенность задатка состоит в том, что может обеспечивать лишь денежное обязательство, возникшее у должника согласно договора заключенного с кредитором. То есть, договор задатка не может быть подписан без соглашения о купле-продаже, где и фиксируется обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость приобретаемого имущества.
Следует учитывать, что согласно действующему гражданскому законодательству Украины договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению и является заключенным с момента его государственной регистрации.
Поскольку основной договор еще не подписан – то и рассматривать договор задатка как договор платежей нельзя, так как при его подписании никаких денежных обязательств не возникает (еще, по сути, не за что платить), стороны только обязуются в будущем заключить основной договор. А поэтому, нет основного договора купли-продажи недвижимости – нет задатка как такого.
Следовательно, сумма, уплаченная покупателем в качестве «задатка», на самом деле задатком не является, на основании того, что отсутствует основное обязательство, отсутствует основной договор, на обеспечение которого выдается задаток. Д о заключения договора купли-продажи, уплаченные покупателем средства, не рассматриваются как задаток с присущими ему правовыми последствиями .
Независимо от изложенного, очень часто, агентства по недвижимости после отказа покупателя от заключения договора купли-продажи недвижимости, ссылаясь на ст. 571 ГК Украины не возвращают деньги несостоявшимся покупателям.
В случае если нарушение обязательства (выполнение которого обеспечивает задаток) произошло по вине кредитора (в сделках с недвижимостью — продавца), последний возвращает должнику (в сделках с недвижимостью — покупателю) сумму задатка с уплатой дополнительной денежной суммы, равной сумме задатка. Если же нарушение обязательства произошло по вине должника — сумма задатка остается у кредитора.

Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор? 24 декабря 2015 05:03 Просмотров: 10 Прокомментируй Печатная версия. Украина. События в мире. Фото.

Казалось, вроде бы все предельно ясно: отказался от покупки, не смог заплатить по договору купли-продажи (нарушил обязательство) – потерял задаток. Вот и в случае отказа покупателя от заключения сделки – не возвращают ему деньги («задаток»), а последний, в свою очередь, не видит оснований для их истребования обратно и обжалования действий в судебном порядке.
НО, учитывая вышеизложенное, что договор о задатке обеспечивает выполнение сторонами договора купли-продажи, который еще не заключен, по существу его заменяет только устное соглашение между сторонами о купле-продаже имущества. Следовательно, с юридической точки зрения, столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением основных сделок, попросту – недействительны и не выполняют возложенных функций по обеспечению выполнения сторонами своих обязательств.
Поэтому подлежит возврату «задаток» независимо от того, по чьей вине купля-продажа не состоялась. Продавец не имеет правовых оснований оставить себе полученные деньги. Покупатель, в свою очередь, не вправе требовать возврата средств в двойном размере!
В случае разбирательств, переданная сума в виде «задатка», даже при наличие «договора задатка» – является авансом. Ч. 2 ст. 570 ГК Украины определяет, что если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. А аванс подлежит возвращению выдавшей его стороне в том же размере, в котором он ее оплатил в случае, если основной договор заключен не был .
Таким образом, несостоявшийся покупатель, оказавшийся в подобной ситуации, может смело требовать от продавца (кредитора) или агентства по недвижимости возврата уплаченной суммы, а, в случае отказа, обращаться в суд с соответствующим требованием. При отказе покупателя либо продавца от покупки недвижимости, средства, внесенные как аванс, должны быть возвращены как безосновательно полученные на основании ст. 1212 ГК Украины. Данная позиция подтверждается и судебной практикой.
Поэтому, можно констатировать, что в правовом регулировании задатка как обеспечения обязательств по купле-продаже недвижимости существует ряд недостатков, не позволяющих эффективно реализовать этот вид обеспечения выполнения обязательств.
Несмотря на вышеизложенное задаток широко используется в Украине. А агентства по недвижимости настаивают на заключении так называемых договоров о задатке и полностью убеждают сторон в его правовой силе и последствиях согласно ст. 571 ГК Украины.
Считаем полностью нормальным явлением, что каждая из сторон хочет перестраховаться. Для обеспечения подписания в будущей основного договора купли-продажи советуем не заключать «Соглашение (договор) о задатке» поскольку в 99% случаев будет признан судом недействительным. В данном случае, можем посоветовать пользоваться обычным соглашением об авансе с отдельным пунктом о штрафных санкциях. Такая форма вполне допускается и проще трактуется. Надо отметить, что этот вид платежа Гражданский кодекс Украины вообще практически никак не регулирует и, по сути, отдает выработку его условий договаривающимся сторонам. Практика же идет по такому пути: аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости недвижимости, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать недвижимость, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку из-за разных обстоятельств.
Более же надежным и оптимальным, в данном случае, намерение заключить договор купли-продажи недвижимости может быть оформлено в виде предварительного договора. А при необходимости заручиться гарантией исполнения договора, прописать в отдельном пункте предварительного договора санкции за отказ от заключения или исполнения основного договора и установить свои размеры и виды штрафов (твердая сумма, процент). Этот документ не выступает гарантом заключения соглашения. Однако, в случае его срыва, может помочь возместить убытки, причиненные необоснованным уклонением от подписания. Хотя и в этом договоре существуют свои особенности, которые нужно учитывать.
Так что, если агентства по недвижимости предлагают вам «очень надежный и выгодный вариант» перестраховки до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости, внимательно вчитывайтесь в его содержание.
Некоторые нюансы заключения договора займа (суммы, сроки, проценты)

В соответствии со ст.571 ГК Украины нам известно,что если за неисполнение договора ответственна сторона,давшая задаток,он остается у другой стороны.Если ответственна сторона,получившая Категория: Образцы договоров | Добавил: Babitch (09.12.2010).

Договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке)

____________________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

<*> Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.2. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от "___"__________ ___ г. (выдано __________________, запись о регистрации N _____ от "___"__________ ___ г.).

<**> В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Недвижимое имущество не продано, не заложено, не находится под арестом и свободно от любых прав третьих лиц.

2.1. Цена Недвижимого имущества, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (__________) рублей <***>.

<***> Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Покупатель производит уплату цены Недвижимого имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, в срок до "___"___________ ____ г. в следующем порядке: _______________________________________.

2.3. Уплата цены Недвижимого имущества производится Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Недвижимое имущество, Стороны несут поровну.

2.5. Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере _____ (__________) рублей в качестве обеспечения исполнения обязанностей по настоящему Договору.

2.6. Если за неисполнение настоящего Договора ответственен Покупатель, задаток остается у Продавца. Если за неисполнение настоящего Договора ответственен Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

Сверх того, Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Договора, обязана возместить другой Стороне убытки с зачетом суммы задатка в порядке, установленном настоящим Договором.

3.1. Продавец обязан в _____-дневный срок с момента подписания настоящего Договора передать Покупателю Недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.

3.2. В акте приема-передачи указывается состояние Недвижимого имущества и его пригодность для использования по назначению, а также все выявленные Покупателем при осмотре недостатки Недвижимого имущества.

3.3. Право собственности на Недвижимое имущество, передаваемое по настоящему Договору, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или повреждения Недвижимого имущества до момента, определенного в п. 3.3 настоящего Договора, несет Продавец.

3.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Недвижимого имущества, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Недвижимого имущества не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков Недвижимого имущества в срок не более ______________ с момента ______________________;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков Недвижимого имущества.

3.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

4.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере _____% от цены Недвижимого имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Недвижимого имущества, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.3. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Недвижимого имущества, предусмотренного п. 3.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере _____% от цены Недвижимого имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд _______________________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

<****> Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до исполнения Сторонами всех обязанностей по нему.

6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

6.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.