Документы при продаже дома с участком земли

Оформить продажу городской квартиры всегда проще, чем документы на продажу дома, тем более, с земельным участком. Сделки с землей всегда сопровождаются сбором многих бумаг, получением различных разрешений, подтверждений, планов. Собираясь продавать или покупать недвижимость с участком земли, обе стороны договора должны крайне серьезно отнестись к проверке всех документов, чтобы в дальнейшем не пришлось столкнуться с серьезными проблемами (См. «Подводные камни при покупке земельного участка »). Совсем нередко в бумагах содержатся недостоверные данные о состоянии строений их составе, площади. Также в судах приходится рассматривать дела о спорах, связанных с недействительностью документов о праве собственности и другими ошибками или случаями мошенничества.

Прежде всего, внимательно отнеситесь к тому факту, что частный дом всегда связан с земельным участком, на котором он расположен. По действующему законодательству у продавца дома должно быть право собственности на землю, и договор купли-продажи должен быть составлен на участок со всеми строениями, которые на нем расположены. Весь комплекс строений на земельном участке называется домовладением и может включать гараж, подсобные помещения, пристройки и прочие сооружения.

У продавца дома на руках должны быть документы, позволяющие ему распоряжаться недвижимостью:

• Право собственности на дом.
• Документы на земельный участок.
• Техпаспорт на дом.

Знакомясь с документами, обратите внимание на следующее:

• Документы должны быть представлены вам в оригиналах. Не подписывайте договор, если вам обещают добавить недостающие бумаги позже.
• В бумагах не может быть исправлений и ошибок. Учитывайте все «мелочи»: помарки в фамилиях, исправление адреса, площади дома и участка и т. п.
• Данные технического паспорта и акта земельного участка должны полностью соответствовать сведениям в свидетельстве о праве собственности и тому, что существует на самом деле.
• Все документы на право собственности проходят регистрацию в органах юстиции.

Пакет основных документов, без которых невозможно совершать куплю-продажу дома с участком, должен выглядеть следующим образом:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и участок земли.
• Основание для выдачи свидетельства о праве собственности. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, ренты, приватизации, судебное решение или свидетельство о вступлении в наследство. Покупатель должен иметь возможность убедиться в том, что недвижимость появилась у нынешнего владельца законным путем.
• Кадастровый паспорт на участок. Если право собственности на землю уже зарегистрировано, кадастровый паспорт можно исключить из списка обязательных документов.
• Паспорта (копии или данные паспорта) всех лиц, причастных к сделке. Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
• Справка паспортного стола обо всех, кто зарегистрирован в данном доме. Если на площади зарегистрированы лица, не относящиеся к числу собственников, они должны дать письменное и заверенное нотариусом обязательство выписаться в установленные сроки.
• Если собственник дома и земельного участка состоит в браке, необходимо получить согласие супруга, заверенное нотариусом. Если дом перешел к продавцу по праву наследования или был получен в дар, такое согласие получать не нужно.
• При наличии несовершеннолетних собственников необходимо заручиться разрешением органов опеки на продажу недвижимости.
• При покупке доли в доме, убедитесь, что продавец поставил надлежащим образом в известность остальных собственником. Отказ от покупки доли они должны подтвердить письменным отказом, заверенным у нотариуса.
• Покупатель должен получить согласие супруги или супруга на приобретение недвижимости.
• Для дома, зарегистрированного в БТИ, а не в государственных органах регистрации, требуется кадастровый паспорт.
• Право собственности на дом, возникшее до 1998 года, должно было регистрироваться в БТИ, землю оформляли в местной администрации или земельном комитете.
• При продаже по доверенности, документ обязательно должен быть нотариально удостоверенным и содержать перечень доверенных действий.
• Если недвижимость находится в залоге, залогодержатель дает разрешение на продажу.

© Тимошенко Елена, TimesNet.ru

Перечень документов для продажи жилого дома (части дома)

Не многие опытные риэлторы. специализирующиеся на продажах городской недвижимости готовы заниматься загородными объектами. Причины две, первая – это лень ездить на дальние расстояния, вторая - это нехватка знаний и опыта работы на загородном рынке.

Непростое это дело - продажа жилого дома (части дома), очень много специальных знаний требуется риэлтору о земле, о строениях, о пристройках, о документах, о строительных регламентах и так далее.

В настоящее время главное требование к экспертизе документов – это проверка соответствия разрешенного использования земельного участка целевому назначению строения и наоборот. У земельного участка и строения должна быть « одна судьба», иначе дом подлежит сносу. Например, если земельный участок находится в категории – земля населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома ( ИЖС), то на таком участке НЕЛЬЗЯ строить магазин или многоквартирный дом. Вариантов два, первый – изменять разрешенное использование земли или сносить дом.

Самый первый вопрос, который должен задавать риэлтор. это статус земли под домом. Может так случиться, что сначала надо оказать услугу по оформлению земельного участка под домом, а потом уже выставлять на продажу дом с участком. Ликвидность дома повышается и повышается шанс быстрее и дороже продать дом.

На основании Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ – каждый дом должен иметь привязку к конкретному земельному участку, то есть должен быть какой то землеотводный документ, то есть дом не должен «висеть» в воздухе. Ни один нотариус сейчас не будет удостоверять сделку, если не будет документа о земле, одного из:

• Постановление Администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
• Договор аренды
• Договор бессрочного пользования
• Право пожизненного наследуемого владения

Пример 1. Продажа дома с земельным участком .

Дом и участок находится в собственности. Имеется два Свидетельства. Для регистрации перехода права собственности предоставляется два пакета документов – первый для дома, второй для земельного участка.

Полный перечень документов для продажи жилого дома:

• Договор купли-продажи дома и участка
• Гражданский паспорт ( требования к паспорту подробно изложены в этой статье)
• Правоустанавливающий документ ( если дом приобретался до 1997 года то со штампом БТИ на нем о регистрации)
• Правоподтверждающий документ (Свидетельство)
• Кадастровый паспорт на дом или Выписка из ГКН ( Государственного кадастра недвижимости, можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра
• Технический паспорт, желательно соответствующий реальности
• Выписка из ЕГРП ( Единого государственного реестра прав) об отсутствии арестов, запрещений, притязаний третьих лиц, обременений, заказывается в Росреестре. можно в электронном виде
• Справка по форме 9 или Выписка из Домовой книги
• Согласие супруга ( нотариальное), если дом приобретен в браке или нотариальное заявление об отсутствии супруга ( ст.34,35 Семейного кодекса РФ)
• Постановление органов опеки и попечительства, если имеется собственность несовершеннолетнего лица
• Отказ от преимущественного права покупки от совладельца ( для части дома - обязательно
• Доверенность, правомочная, непросроченная ( если надо)
• Договора на техническое обслуживание жилого дома ( вода, газ, электричество)
• + пакет документов на земельный участок.

Пример 2. Продается дом в собственности + участок не в собственности, но имеется землеотводный документ .

Пакет документов + землеотводный документ прикладывается ( оригинал + копия). Росреестр регистрирует такие сделки до 01.01.2018 года. После этой даты сделки с неоформленной землей и неустановленными границами регистрироваться не будут. Покупателю следует после регистрации дома на свое имя заняться оформлением участка под строением, старые документы( бессрочное пользование ) имеют свойство правопреемственности и можно приватизировать землю бесплатно .

Пример 3. Продается жилой дом (часть дома). Документа на земельный участок нет.

Можно провести сделку пока еще только в простой письменной форме. Нотариусы такие сделки не удостоверяют. Выход из положения - оформление земельного участка в аренду или в собственность.

Пример 4. Продается жилой дом + земля в аренде. Пакет документов на дом + Договор переуступки права аренды земельного участка одновременно .

Важно! В Росреестр предъявляется минимум документов: договор купли-продажи, документы персонального хранения ( паспорт, свидетельство о рождении и др. доверенность, отказ от преимущественного права, согласие супруга, форма 9 ( не везде требуют). Но весь пакет документов необходимо собрать для гарантии чистоты сделки, это особенно касается компетентности риэлторов, чем полнее пакет документов. тем больше защищенность сторон по сделке.

• С 01 января 2016 года все сделки по продажи долей удостоверяют только нотариусы
• Технический паспорт нужен покупателю, в банк для ипотеки, нотариусу, Росреестру не нужен
• Каждый дом должен стоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе право собственности не зарегистрируют
• Господа риэлторы! Особое внимание на несанкционированные самовольные пристройки, надстройки. Продать по старым документам объект можно, но потом есть большая вероятность возврата сделки, так как новый владелец не сможет зарегистрировать дополнительную площадь, не имея Разрешения от Администрации на такие действия.
• Если дом и земля в собственности ,то нельзя продать отдельно дом или отдельно участок, если участок большой, то надо сначала его разделить, получить отдельное Свидетельство, а потом можно продавать.

Доля в праве собственности на дом может быть продана только с долей земельного участка пропорциональной доле дома.

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком

Какие документы нужны для продажи дома – вопрос, волнующий людей, ведь финансовые трудности в современном обществе в 2016 году заставляют обладателей домов с земельным участком прибегать к продаже своей недвижимости. Незнание законодательного процесса проводит к совершению ошибок в составлении договоров и аннулированию сделок.

Процедура купли-продажи – это ответственный шаг не только для покупателя, но и для самого продавца. Принимая такое решение, нужно понимать и учитывать тонкости архитектурно-технических моментов и юридическую составляющую данного процесса. Согласно действующему законодательству, продажа частного дома осуществляется вместе с земельным участком, который прилегает к недвижимости, и всеми расположенными на территории строениями.

Большинство неприятностей и трудностей в процессе продажи дома возникают из-за игнорирования простых основ и правил. Покупатели оставляют без внимания важность правильного оформления и регистрации документов законодательными органами, которые подтверждают право собственности на дом и прилегающий к нему участок. Такое упущение может привести к необратимым последствиям в будущем при возведении построек или оформлении продажи. Процедура составления и подписания договора носит специфический и сложный характер, поэтому без помощи квалифицированных специалистов данный вопрос решить сложно. Не зная, какие существуют подводные камни и прочие нюансы, можно попасть на несанкционированные постройки или хозяйственные пристройки.

Обращение за консультацией в юридические агентства, адвокатские и нотариальные конторы, предоставляет возможность обеспечить себя проведением прозрачного и законного договора.

На нашем сайте вы можете получить бесплатную консультацию квалифицированного специалиста в удобное для вас время.

Техника купли-продажи обладает определенными особенностями. Процессы, касающиеся недвижимости, актуальны во все времена, поэтому существует устойчивый поэтапный список действий, с осуществления которых начинается продажа земельного участка и дома:

• оценка стоимости недвижимости в 2016 году – в решении данного вопроса нужны либо консультации у профессионалов, либо приобретение изданий, которые дадут сведения о том, какие цены на данный тип недвижимости;
• реклама о продаже – разместив объявления на часто посещаемых сайтах или в популярных печатных изданиях, можно быстро найти покупателя; если возникла необходимость в оперативной продаже, то рекламные агентства – отменный вариант в решении проблемы;
• демонстрация дома с земельным участком – следует акцентировать внимание на преимущественных сторонах, однако не забывать указывать на какие-либо недостатки, чтобы не приукрашать действительность.

Следующие этапы касаются юридической основы сделки. При наличии необходимых в 2016 году справок и документов разрешается переходить к составлению проекта договора. При этом важно обговорить с покупателем, в какой форме будет производиться сделка – просто в виде устной договоренности или будет заверена нотариусом.

Расчеты между сторонами и регистрация документов государственными органами выступают завершающими действиями продажи дома и его земельного участка.

С момента осуществления этих этапов покупатель уже обладает правом собственности на недвижимость, а продавец получает за нее определенную сумму. Внимательная проверка документов после регистрации является важным моментом, ведь от правильности их оформления зависит процесс получения депозитарных денег. Факт передачи дома и прилегающего к нему земельного участка требует засвидетельствования документом.

Заключение договора о купле-продаже требует надлежащего состояния документов на частное владение и принадлежащий к продаваемой территории участок земли. Они выступают подтверждением, что объекты недвижимости являются собственностью, и содержат информацию об их характеристиках. Соответственно действующему в 2016 году законодательству, права на земельный участок неразрывно связаны с правами собственности на размещенные на его территории постройки. Это указывает только на совместную продажу дома и земли.

Законодательство 2016 диктует перечень необходимых документов, какие нужны для осуществления договора:

• документы, устанавливающие определенные права на дом, – бумаги, которые подтверждают право собственности, полученные путем покупки, дарения, мены, наследства и свидетельство об их государственной регистрации, акт сдачи-приемки, если постройка здания осуществлялась продавцом;
• технический паспорт домовладения – документ, включающий планирование участка земли, экспликацию площади, описание дома, стоимость всех построек на продаваемой территории и их техническая исправность; он выдается БТИ области и подтверждается его печатью;
• справка, указывающая, что все жильцы выписаны из домовой книги;
• документы, которые нужны для подтверждения приватизации земли;
• кадастровый план на земельный участок.

При осуществлении сделки одним из супругов требуется наличие письменного согласия того, кто не принимает непосредственного участия. Если же продажа совершается вместе, требуются – паспорта, идентификационные коды и документ о заключении брака.

Если часть дома принадлежит несовершеннолетнему ребенку (сироте), то кроме его присутствия, совет опеки должен дать разрешение на оформление договора о продаже. Документы на покупку дома и прилегающей земли оформляются отдельно и заверяются нотариально.

Продавая дом, рекомендуется обращать внимание на состояние коммуникаций и отсутствие задолженности за коммунальные услуги, ведь их наличие может повлиять на стоимость и статус продаваемого помещения.