Методика расчета арендной платы за нежилое помещение

Такой методики законодательством не установлено.
Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Законодатель не устанавливает точной методики расчета стоимости (размера) аренды. В данном случае Вы можете использовать затратный метод определения рыночной цены, изложенный в Налоговом кодексе РФ. Но и в нем при подсчете валовой рентабельности необходимо знать себестоимость услуг по аренде. В работе по расчету себестоимости можете использовать рекомендации данные в статье Как рассчитать цену на свой продукт или услугу
За основу расчета коэффициента накладных расходов можно взять расходы, сопутствующие сделки по подписанию договора на использование объекта аренды. В противном случае установите коэффициент, равный 1. В данном случае рекомендовать использование коэффициентов очень сложно без детального анализа сделок по объекту аренду, месту его нахождения, спросу на площади, предложению и т.д. Руководитель должен принять решение самостоятельно. Эти вопросы законодатель в нормативно-правовых документах для коммерческих структур не рассматривает.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip – версия и в статье журнала «Генеральный директор», которую Вы можете найти в закладке «Журналы» «Системы Главбух» vip – версия

1. Рекомендация:Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п.3 ст.423 ГКРФ ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГКРФ ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной.* Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п.3 ст.424 ГКРФ ).

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой . или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п.1 ст.105.3 и п.1 ст.105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок . Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:

• если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
• если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
• если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
• если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29августа 2012г. №03-03-06/1/436 );
• если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 1 . 3 . 8–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п.1 ст.105.14 НКРФ ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений, а также по другим критериям.

На практике наиболее сложным является определение долей взаимного участия организаций в уставных капиталах друг друга. Между тем от правильной оценки этих долей зависит, являются ли стороны сделки взаимозависимыми и должны ли они соблюдать правила ценообразования для целей налогообложения.

В налоговом законодательстве есть следующие понятия, используемые для определения взаимозависимости: доля участия, которая в свою очередь формируется исходя из доли прямого участия и доли косвенного участия.

Доля прямого участия определяется как:

• доля непосредственного участия одной организации (физического лица) в уставном (складочном) капитале (фонде) другой организации;
• непосредственно принадлежащая одной организации (физическому лицу) доля голосующих акций другой организации.

Такой порядок предусмотрен пунктами 2 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

Косвенное владение долей означает участие одной организации (физического лица) в другой организации через последовательную цепочку организаций. Доля косвенного участия в последнем звене цепочки определяется как произведение долей прямого участия каждой из организаций, входящих в цепочку, в следующем звене. Например, для цепочки, в которую последовательно входят четыре организации – «А», «Б», «В» и «Г», долю участия организации «А» в организации «Г» нужно определять по формуле:

Доля косвенного участия организации «А» в организации «Г»

В более сложных ситуациях, когда организация является звеном нескольких последовательных цепочек, для определения косвенного участия произведения долей по каждой цепочке суммируются.

Такой порядок предусмотрен пунктами 3 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России .

Пример определения доли косвенного участия с двумя последовательными цепочками

Если одна организация участвует в другой организации как прямо, так и косвенно, доля ее участия определяется по формуле:

Доля участия организации «А» (физического лица) в организации «Г»

Доля прямого участия организации «А» (физического лица) в организации «Г»

Доля косвенного участия организации «А» (физического лица) в организации «Г»

Такой порядок установлен пунктом 1 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

Принцип сопоставления доходов

В основу налогообложения контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами заложен принцип сопоставления доходов, фактически полученных по сделке, с доходами, которые организация могла бы получить, если бы аналогичная сделка совершалась с лицом, не являющимся взаимозависимым. При этом любой доход, недополученный организацией в сделке с взаимозависимым лицом, учитывается при формировании налоговой базы. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ. Например, организация, предоставившая взаимозависимому лицу беспроцентный заем, для целей налогообложения должна включить в состав доходов сумму процентов, которые она получила бы, если бы такой же заем был предоставлен любой другой организации на рыночных условиях (письмо Минфина России от 24февраля 2012г. №03-01-11/1-15 ).

Чтобы определить, соответствует ли договорная цена, примененная в контролируемой сделке, рыночному уровню, нужно использовать информацию о сопоставимых сделках, сторонами которых не являются взаимозависимые лица. А потом сравнить полученные данные.

По общему правилу сравнивать контролируемые и сопоставимые сделки можно, если они совершены в одинаковых коммерческих или финансовых условиях (п.2 ст.105.5 НКРФ ). Чтобы определить тождественность или близость таких условий, необходимо проанализировать (сопоставить) ряд характеристик, состав которых представлен в таблице . При этом для анализа можно использовать только общедоступную информацию. Использование сведений, которые составляют налоговую тайну, или информации, доступ к которой законодательно ограничен, недопустимо. Такой порядок предусмотрен статьей 105.5 и пунктом 3 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

Чтобы получить необходимую для анализа информацию, можно использовать:

• сведения о ценах и котировках российских и иностранных бирж;
• публикации таможенной статистики внешней торговли России. В частности, такие данные публикуются на официальном сайте ФТС России ;
• сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в официальных источниках информации органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, в области регулирования ценообразования и статистики, например ФАС России, Росстата России и т. д.);
• сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в источниках информации иностранных государств;
• сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в иных опубликованных и (или) общедоступных изданиях и информационных системах;
• данные информационно-ценовых агентств;
• информацию о собственных сделках организации с невзаимозависимыми лицами.

Если среди названных источников организация не найдет (найдет недостаточно) необходимой информации, то можно использовать данные бухгалтерской и статистической отчетности других организаций. Эти данные можно получить из следующих источников:

• общедоступные российские и иностранные печатные издания;
• общедоступные информационные системы;
• официальные интернет-сайты российских и иностранных организаций.

Такой порядок предусмотрен положениями пунктов 1 и 2 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

После того как организация выбрала данные, необходимые для сопоставления сделки (или, наоборот, удостоверилась в их отсутствии (недостаточности)), определите рыночную цену одним из следующих методов:

• метод сопоставимых рыночных цен ;
• метод цены последующей реализации ;
• затратный метод ;
• метод сопоставимой рентабельности ;
• метод распределения прибыли .

Организация вправе применить любой из этих методов (как отдельно, так и совмещая несколько методов). При этом нужно учитывать, что кроме сделок по приобретению товаров, подлежащих перепродаже, наиболее приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Однако использование этого метода возможно тогда, когда организация располагает всей необходимой информацией. Если же такой информации нет или недостаточно, можно использовать остальные методы определения рыночной цены. С этой целью надо выбрать именно тот метод (те методы), который более объективно характеризует соответствие договорной цены рыночному уровню. Кроме того, остальные методы можно также использовать, когда определяется рыночная цена группы однородных сделок между взаимозависимыми лицами .

Такие правила установлены пунктами 1–5 статьи 105.7 Налогового кодекса РФ.

Если совершена разовая сделка . а перечисленные методы не позволяют определить соответствие договорной цены рыночному уровню, можно использовать результаты независимой оценки (п.9 ст.105.7 НКРФ ).

Метод сопоставимых рыночных цен

Метод сопоставимых рыночных цен можно применять:

• если организация располагает данными о нескольких сопоставимых сделках (в т. ч. и среди своих сделок) и информацией о примененных в них ценах;
• если организация располагает данными только об одной сопоставимой сделке с информацией о цене. При этом финансовые и (или) экономические условия такой сделки должны быть либо полностью идентичны (сопоставимы) условиям анализируемой сделки, либо сопоставимость обеспечена с помощью корректировок. Кроме того, организация, заключившая сопоставимую сделку, не должна занимать доминирующее положение на соответствующем рынке товаров (работ, услуг).

Об этом сказано в пунктах 1 и 2 статьи 105.9 Налогового кодекса РФ.

Следует отметить, что информация о ценах должна быть актуальной. Используйте данные, наиболее близкие по времени к дате анализируемой сделки, или сведения, в отношении которых подтверждается, что сопоставимые цены применялись в том периоде, когда была совершена анализируемая сделка. Это следует из пункта 4 статьи 105.9 Налогового кодекса РФ.

Чтобы установить, соответствует ли цена анализируемой сделки рыночному уровню, придерживайтесь следующего алгоритма:*

• определите интервал (минимальное и максимальное значение) рыночных цен;
• определите, находится ли цена анализируемой сделки в этом интервале или нет.

Определение интервала цен имеет некоторые особенности, а именно:

• если организация располагает данными только об одной сопоставимой сделке, то цена этой сделки будет одновременно и минимальным, и максимальным значением рыночной цены (интервалом рыночной цены);
• если в качестве сопоставимых цен используются биржевые котировки, то интервалом рыночных цен будут зарегистрированные на определенную дату минимальное и максимальное значение цен на идентичные (однородные) товары;
• если для сопоставления цен используются данные информационно-ценовых агентств, то интервалом рыночных цен будут минимальное и максимальное значения цен в соответствующем периоде времени, указанные в публикации.

Об этом сказано в пунктах 2 . 5 и 6 статьи 105.9 Налогового кодекса РФ.

В остальных случаях интервал рыночных цен определяйте в следующем порядке.

1. Значения цен сопоставимых сделок выстройте по возрастанию (от наименьшей к наибольшей). Допускается, чтобы в такой выборке было два и более одинаковых значения цен.

2. Каждой цене присвойте порядковый номер начиная с наименьшей цены.

3. Определите минимальное значение интервала. Для этого разделите количество ценовых показателей, включенных в интервал, на четыре.

Если при делении получилось целое число, то минимальное значение интервала определите по формуле:

Минимальное значение интервала (минимальная цена)

Цена с порядковым номером, равным значению N, округленному в меньшую сторону до целого числа и увеличенному на единицу

где N – число, полученное при делении количества ценовых показателей на четыре.

4. Определите максимальное значение интервала. Для этого умножьте количество ценовых показателей, включенных в интервал, на коэффициент 0,75.
Если при умножении получилось целое число, то максимальное значение интервала определите по формуле:

Максимальное значение интервала (максимальная цена)

цена с порядковым номером N + цена с порядковым номером (+1)

где N – число, полученное при умножении количества ценовых показателей на коэффициент 0,75.

Если при умножении получилось дробное число, то максимальное значение интервала определите по формуле:

Максимальное значение интервала (максимальная цена)

Цена с порядковым номером, равным значению N, округленному в меньшую сторону до целого числа и увеличенному на единицу

где N – число, полученное при делении количества ценовых показателей на четыре.

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 105.9 Налогового кодекса РФ.

5. Сравните цену контролируемой сделки с полученным интервалом. Если цена находится в пределах интервала, то она считается рыночной. Если цена контролируемой сделки окажется ниже минимальной, то для целей налогообложения принимайте минимальное значение интервала.
Если цена сделки будет выше максимального значения интервала, для целей налогообложения принимайте не цену сделки, а максимальное значение интервала.

Об этом сказано в пункте 7 статьи 105.9 Налогового кодекса РФ.

Следует отметить, что применение максимального или минимального значения интервала не должно приводить к уменьшению поступлений налогов в бюджет (абз.4 п.7 ст.105.9 НКРФ ). Это общий принцип, который надо учитывать при всех методах расчета. Например, если цена сделки выше максимального значения и продавец решит применить для налогообложения максимальное значение интервала, это приведет к уменьшению поступления налогов в бюджет. Следовательно, продавец обязан применить цену сделки. Во избежание таких ситуаций участникам сделки лучше заранее согласовать такую договорную цену, которая у каждого из них будет соответствовать рыночной (т. е. находиться в пределах интервала рыночных цен).

Затратный метод основан на том же принципе, что и метод сопоставимых цен – принципе соответствия определенному интервалу. Разница заключается лишь в том, что для расчетов принимаются показатели валовой рентабельности затрат. Валовая рентабельность затрат продавца сопоставляется с валовой рентабельностью затрат сопоставимых организаций. Расчет показателей производится на основании данных бухгалтерской отчетности с учетом особенностей, указанных в пунктах 5 . 6 и 7 статьи 105.8 Налогового кодекса РФ.*

По общему правилу для сопоставления надо брать показатели минимум четырех организаций. Однако, если информации о таком количестве организаций нет, допустимо использовать меньшее количество показателей.

Для расчета валовой рентабельности затрат используйте формулу:

Валовая рентабельность затрат

Себестоимость проданных товаров (работ, услуг)

Об этом сказано в подпункте 2 пункта 1 и пункте 3 статьи 105.8, пункте 1 статьи 105.11 Налогового кодекса РФ.

Чтобы определить интервал рентабельности, используйте тот же алгоритм, что и при методе сопоставимых цен . При этом вместо ценовых показателей в расчет включайте показатели рентабельности.

Если по результатам расчета валовая рентабельность продавца ниже рыночной (минимального значения интервала), цену сделки для целей налогообложения необходимо скорректировать. Для этого используйте показатель фактической себестоимости и показатель минимального значения интервала. Если же фактическая валовая рентабельность завышена, цена корректируется с учетом максимального значения интервала. При этом корректировки должны соответствовать общему принципу трансфертного ценообразования для целей налогообложения .

Об этом сказано в пунктах 4 . 5 и 6 статьи 105.11 Налогового кодекса РФ.

Пример, как определить, соответствует ли цена контролируемой сделки рыночному уровню, используя затратный метод*

Организация «Альфа» в течение 2012 года продавала товар организации «Мастер» для дальнейшей переработки. «Альфа» и «Мастер» являются взаимозависимыми лицами. Обе организации зарегистрированы на территории России, являются плательщиками НДС (без освобождения) и не относятся к плательщикам НДПИ. Совокупный доход по сделкам между ними, признанный в 2012 году, составил 3,3 млрд руб. Согласно условиям сделки договорная цена проданного товара составляет 3000 руб. за тонну. Товар продан в объеме 1 100 000 тонн. Себестоимость проданного товара составляет 2800 руб. за тонну. Валовая рентабельность затрат – 0,075.

Поскольку сделка между «Альфой» и «Мастером» признается контролируемой, надо проверить, соответствует ли договорная цена сделки рыночной. С этой целью бухгалтер «Альфы» рассчитал показатели валовой рентабельности затрат по сделкам сопоставимых организаций. Все данные он брал из бухгалтерской отчетности. Сопоставимые показатели валовой рентабельности получились следующие: 0,062; 0,072; 0,069 и 0,085.

Определяя интервал валовой рентабельности затрат, бухгалтер выстроил показатели рентабельности в порядке возрастания, присвоив им порядковые номера:
1) 0,062;
2) 0,069;
3) 0,072;
4) 0,085.

Количество показателей рентабельности равно четырем, поэтому при делении на четыре получается целое число (4. 4 = 1).

Чтобы определить минимальное значение интервала, бухгалтер использовал два показателя:

• рентабельность с порядковым номером 1 – 0,062;
• рентабельность с порядковым номером 2 – 0,069.

Среднее арифметическое значение этих величин составляет 0,066 ((0,062+ 0,069). 2).
Этот показатель равен минимальному значению интервала валовой рентабельности затрат.

Чтобы определить максимальное значение интервала, бухгалтер умножил количество показателей рентабельности, включенных в интервал, на коэффициент 0,75. Результатом является целое число 3 (4. 0,75 = 3). Для расчета максимального значения интервала бухгалтер использовал два показателя:

• рентабельность с порядковым номером 3 – 0,072;
• рентабельность с порядковым номером 4 – 0,085.

Среднее арифметическое значение этих величин составляет 0,079 ((0,072 + 0,085). 2).
Этот показатель равен максимальному значению интервала валовой рентабельности затрат.

Таким образом, интервал валовой рентабельности затрат составляет от 0,066 до 0,079. Валовая рентабельность продавца соответствует рыночной (0,066

Сергей Разгулин. действительный государственный советник РФ 3-го класса

2. Статья:Как рассчитать цену на свой продукт или услугу

Шаг 1. Расчет себестоимости

Если у Вашего продукта много аналогов, изучите цены конкурентов: есть вероятность, что они уже рассчитали все затраты до Вас. Если же Ваш продукт уникален, начните с составления подробной сметы производственных затрат. Вот что нужно учесть:*

• прямые издержки (расходы на фонд оплаты труда, включая социальные выплаты и налоги на зарплату; затраты на материалы и оборудование; логистические издержки, в том числе на транспортные услуги и складирование; командировочные расходы и затраты на проживание персонала);
• накладные расходы (на содержание аппарата управления, секретариата, отдела снабжения, финансовой службы, бухгалтерии и пр.).

Для расчета себестоимости (С) можно воспользоваться формулой:

С = (ПФОТ. КНДФЛ. КСВ + ПМО. НМО + ППП. НПП). КНДС.

В таблице 1 даны пояснения показателей, а также приведен пример расчета.

Достоинство метода – математическая точность расчета. Однако таким способом удобно определять себестоимость товара; если же речь идет об услуге, будьте готовы к двум сложностям.*

1. На этапе переговоров и подготовки контракта получить достоверные и корректные исходные данные бывает непросто. В таком случае наша компания выходит из положения благодаря собственной базе, позволяющей нам определить прямые расходы на выполнение каждого вида работ (установка ячейки, установка счетчика, монтаж измерительного трансформатора и т. д.).

2. Оценить накладные расходы также проблематично. Обычно делают так: прикидывают объем этих издержек за год, а затем, исходя из планов продаж, рассчитывают их величину на единицу продукции. Надо иметь в виду, что накладные расходы возрастают пропорционально прибыли. Например, на 10 руб. выручки Вы можете нести 1 руб. накладных расходов, а на 11 – уже 3 руб. Так происходит потому, что для развития бизнеса Вы вынуждены увеличивать затраты. Допустим, в какой-то момент Ваш персонал перестает справляться с возросшей нагрузкой, поэтому компания расширяет штат. Это нормально; главное – на сто процентов задействовать новые ресурсы, чтобы выручка и прибыль увеличивались нелинейно, с лихвой компенсируя рост накладных расходов.

Шаг 2. Определение итоговой цены

Чтобы на основе рассчитанной себестоимости назначить итоговую цену, советую учесть пять критериев. Впрочем, можно брать больше или меньше параметров – это зависит от специфики продукции Вашей компании.

1. Важность покупателя (насколько интересен для Вас этот заказчик или контракт).

2. Типичность (или, наоборот, уникальность) для компании этого продукта или услуги, а значит – сложность выполнения работы.

3. Степень интереса рынка к продукции (спрос).

4. Потенциал развития (глубина рынка).

5. Уровень конкуренции (если рынок перенасыщен аналогичными продуктами, Ваш товар или услуга могут оказаться невостребованными; поэтому ценовая политика компании – это всегда балансирование между спросом и предложением).

Затем для критериев нужно установить веса в соответствии со степенью влияния на цену. Так, одна компания, выделяя для себя пять параметров, при формировании цены в первую очередь обращает внимание на важность клиента, затем на типичность продукта. Следовательно, вес первого критерия будет 5, второго – 4. А например, другая фирма считает, что больше всего на стоимость ее товара влияет потенциал развития, и присваивает именно этому критерию вес 5. Расставив все параметры по важности, оцените товар по каждому критерию отдельно. И наконец, умножьте вес критерия на его оценку (см. табл. 2).

После этого сверяемся с таблицей 3, чтобы решить, на сколько процентов нужно повысить цену в соответствии с каждым из критериев. Если по нескольким критериям баллы совпадают, то именно на соответствующий этим баллам процент следует повышать цену относительно себестоимости. Скажем, если при анализе получаются цифры, приведенные в ячейках таблицы 3, которые выделены цветом, я советовал бы установить цену на 20–25% выше себестоимости.

Если компания решает демпинговать (см. далее Когда оправданно занижение цены), важно обдумать, из каких средств покрывать издержки, – будет ли это, например, компенсация за счет годовой прибыли предприятия или же за счет бюджета других направлений деятельности. Допустим, в какой-то момент компания может принять решение на время отказаться от рекламного бюджета, а сэкономленные средства вместо размещения баннеров или печати буклетов направить на продвижение. В этом случае сознательный уход в ноль можно считать инвестициями в будущую прибыль. Также полезно графически представить, как стоимость продукта при разных вариантах наценки будет соотноситься с рыночной ценой. Цену желательно устанавливать на точке пересечения двух графиков (см. рис. 1).

Журнал «Генеральный директор», № 9, сентябрь 2012

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.