Руководства, Инструкции, Бланки

покупка квартиры через ипотеку пошаговая инструкция

Категория: Инструкции

Описание

Покупка квартиры в ипотеку: условия, порядок действий, расходы

Как взять ипотеку на квартиру

Покупка квартиры в ипотеку — очень серьезный шаг для заемщика, к которому нужно относиться со всей ответственностью. Тем более, что сам ипотечный кредит — не такая уж и простая штука, поэтому в нем нужно досконально разбираться, чтобы быть уверенными в том, что берете подходящую ипотеку на квартиру. А мы вам в этом поможем.

Условия оформления ипотеки на квартиру

Банки готовы предоставить ипотечный кредит на следующих условиях:

  • первоначальный взнос примерно 30% от стоимости квартиры;
  • залог в виде приобретаемой недвижимости;
  • страхование жизни и здоровья, а также объекта покупки;
  • наличие хорошей кредитной истории (проверить онлайн );
  • сумма выплат не должна превышать половины дохода заемщика.
Порядок действий заемщика при покупке квартиры в ипотеку

Не нужно сразу искать квартиру. Сначала вы должны узнать, могут ли вам вообще дать ипотечную ссуду. Лучше брать ипотеку, придерживаясь правильного порядка действий:

  1. Выбор банка-кредитора.
  2. Сбор и представление документов в банк.
  3. Анализ документов банком, оценка платежеспособности заемщика, одобрение заявки.
  4. Поиск квартиры.
  5. Представление в банк документов по квартире.
  6. Рассмотрение документов банком.
  7. Оценка квартиры.
  8. Оформление ипотеки.
  9. Выдача ипотечного кредита.

Теперь рассмотрим все этапы подробнее.

Выбор банка-кредитора

Выбор ипотечной программы — очень важный шаг, от которого зависит схема погашения кредита.

Не торопитесь радоваться предложениям с низкими процентными ставками. Поверьте, такой вариант возможен только при соблюдении строжайших банковских условий, которые может соблюсти далеко не каждый заемщик (например, большой первоначальный взнос).

Выберите несколько потенциально подходящих вам банковских ипотечных программ и внимательно изучите их. Лучше позвонить в каждый банк или лично нанести им визиты и подробно разузнать все тонкости ипотечного кредитования.

Обращаем ваше внимание, что некоторые банки устанавливают комиссии за досрочное погашение ипотеки и лимиты, до наступления которых погашать кредит досрочно нельзя.

Сбор и подача документов в банки

По итогам изучения и обсуждения условий банков остановите внимание на 2–3-х из них и подайте заявки с необходимыми пакетами документов.

Если вы хотите взять ипотеку на долевое строительство квартиры, нужно узнать, в каких банках аккредитованы застройщики, у которых вы потенциально можете купить жилье, и выбирать только среди этих банков. Так вы минимизируете риск столкнуться с недобросовестным застройщиком.

При одновременной подаче заявки вы за более короткий срок сможете узнать, что вам может предложить каждый банк.

Анализ документов банком, оценка платежеспособности заемщика

Банк тщательно проверяет ваши документы, кредитную историю, привлечение к ответственности и так далее. Чем больше банк будет о вас знать, тем проще ему выдать ипотечный кредит, а при полном соответствии его требованиям у вас будет шанс получить кредит со сниженной процентной ставкой. Среди банков, которые одобрили вашу заявку, выбирайте лучшее предложение и приступайте к поиску подходящей квартиры.

Поиск квартиры

Банки дают 2–4 месяца на поиск жилья для оформления ипотеки. Если вы не успеете, придется вновь подавать заявку. Если банк не выдал самостоятельно, попросите документ о подтверждении одобрения ссуды на покупку квартиры. Он нужен продавцу, чтобы быть уверенным в том, что вы можете купить квартиру.

Представление в банк документов по квартире

Как правило, у продавцов уже собраны все необходимые документы. Если вы будете приобретать квартиру у физического лица, на всякий случай нужно проверить его справки по жилью. В противном случае может оказаться, что на квартиру имеет право еще какой-либо человек, или на нее наложены обременения и так далее.

Желательно лично обратиться в федеральную регистрационную службу и получить справку об отсутствии каких-либо обременений и ограничений на квартиру.

Рассмотрение документов банком

Собрав все документы, представляете их в банк. Юристы проверят качество документов в течение нескольких дней, составят свой пакет документов для оформления ипотеки на квартиру.

Оценка квартиры

Банк нанимает оценочную компанию (любо у них есть свои оценщики) для оценки квартиры, которая после выезда на место и фотографирования рассчитывает среднерыночную стоимость жилья.

Оформление ипотеки

В назначенный банком день продавец и покупатель встречаются и подписывают договор купли-продажи и кредитный договор. Далее вы регистрируете эти документы в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Через несколько дней они выдадут вам свидетельство на приобретенное жилье с пометкой о залоге. Затем вы оформляете страховку на квартиру, свою жизнь и здоровье, после чего представляете свидетельство со страховкой в банк.

Банк может выдать кредит либо вам, либо сразу продавцу. Продавец откланялся, а вам осталось погасить ипотеку и ежегодно выплачивать страховку.

Онлайн-заявка Расходы заемщика до ипотеки

Возможные расходы до оформления ипотечного кредита:

  • комиссия банка за открытие и ведение кредитного счета (1% от общей суммы кредита);
  • аренда банковской ячейки (от $50/месяц), если используются наличные деньги;
  • оплата услуг по оценке недвижимости (до 10000 рублей);
  • комплексное ипотечное страхование (примерно 1% от общей суммы кредита);
  • различные государственные пошлины (до 10000 рублей).
Услуги риэлторов и ипотечных брокеров

Если вы не любите лишнюю возню с документами или боитесь, что-то где-то недосмотреть или в чем-то ошибиться, вы всегда можете обратиться в риэлтерскую компанию или к ипотечному брокеру.

Риэлтор поможет выбрать подходящую квартиру, а брокер создать взаимопонимание с банком (также брокер поможет выбрать наиболее подходящий вам банк). Эти люди всегда подскажут вам, что, когда и как лучше делать. Но их услуги не бесплатны, а порой непозволительны для заемщика (1–10% от суммы кредита). Но в редких случаях именно с их помощью можно сэкономить неплохие суммы.

Одно можем посоветовать точно: среди риэлторов или ипотечных брокеров выбирайте только тех, кого вам могут рекомендовать, и тех. Кто уже давно на рынке и заработал положительную репутацию.

Напоследок остается напомнить первое правило ипотечного кредитования: не берите ипотеку, если не сможете ее выплатить. Для этого, в первую очередь, нужно воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте любого банка.

покупка квартиры через ипотеку пошаговая инструкция:

  • скачать
  • скачать
  • Другие статьи

    Получаем ипотеку: пошаговая инструкция - Мои статьи - Каталог статей - Поддержка програмы МИНИ-ШЕД

    Программа "Загородное подворье" (МИНИ-ШЕД) Каталог статей

    1. Выбор программы по карману

    Первоначальный взнос – одно из главных препятствий для потенциальных покупателей жилья. Учитывая цены и то, что до недавнего времени он составлял минимум 20% от стоимости квартиры, речь шла об 1-2 млн рублей свободных денежных средств. Далеко не каждый имеет такие сбережения. Однако, после кризиса банки дружно снижают размеры первоначального взноса. В Сбербанке он сейчас находится на уровне 10-20% (по программе «Молодая семья» и на приобретение объектов, построенных на средства «Сбера» - 10%). Десятую часть от стоимости будущей квартиры требуют в Московском кредитном банке, ВТБ24 (при условии страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств по кредиту), Росевробанке(на приобретение квартиры на «вторичке» для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), Абсолют банке (при условии дополнительного залога недвижимости), «Возрождении». Запсибкомбанк предлагает жилищные кредиты при первоначальном взносе в 5%. Правда, ставка по такому займу составляет 14,5%.

    В Росбанке предлагают ссуды на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, квартиры супруга или родителей при их согласии. Этот кредит идет в связке с основной ипотекой и составляет минимум 400 тыс. рублей для Москвы (200 тыс. – для других регионов). При этом заемщик может полностью погасить меньший кредит, освободить первую квартиру из-под залога и дальше расплачиваться за новое жилье. Но ставка по таким ссудам выше ипотечных примерно на 2-3 п.п.

    2. Заявка и документы

    Минувшим летом мой коллега и его супруга брали кредит по программе «Молодая семья» в Сбербанке. Стандартный набор: копии паспортов, свидетельства о браке, свидетельства о рождении ребенка, справка о доходах по форме 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Проблемы не ожидались – зарплата белая, стаж большой – но они случились. Коллега собрал все за день, а работодатель супруги затянул с пересылкой бумаг из офиса в офис. Две недели, в течение которых Сбербанк признает справки действительными (в некоторых отделениях - месяц), истекли, пришлось собирать заново. С этим в «Сбере» строго.

    В некоторых банках соглашаются на подтверждение доходов по собственной форме, хотя, конечно, белая зарплата всегда лучше. Небольшие кредитные организации, где ставки повыше, стараются конкурировать за счет скорости принятия решений, поэтому принимают решения по заявкам и копиям документов, присланных по электронной почте. На бумажных носителях их можно предоставить позже – пока идут поиски квартиры. Решение о выдаче кредита или отказе банк обычно принимает за 3-10 рабочих дней.

    Потенциальному заемщику необходимо определиться со схемой платежей – аннуитетные или дифференцированные. «Выбирая аннуитетный платеж, заемщик может получить в кредит большую сумму, чем по дифференцированному, поскольку в этом случае ниже требования по доходам», - рассказывает Иван Веденисов, начальник ипотечного кредитования Юникредитбанка. Практика показывает, что просить у банка лучше чуть больше, чем нужно – если заемщик покажется кредитной организации «перспективным», но по сумме будет небольшой «перебор», отказывать ему не станут – предложат или меньшую сумму или ту же сумму, но на больший срок (например, 20 или 30 лет вместо 10-15). Сейчас банки спокойно одобряют кредиты, ежемесячный платеж по которым составляет половину дохода гражданина за тот же срок. Однако нередко «входят в положение» (надо же им кого-то кредитовать!) и одобряют платежи, которые «весят» до 70%.

    Важный момент – заполнение анкеты банка на получение кредита. В ней лучше не приукрашать действительность и не давать недействующие телефоны работодателя. Сотрудники служб безопасности не ленятся звонить по всем указанным в анкете номерам.

    3. Поиск квартиры

    Вам одобрили заявку? Рано радоваться. У банков есть ряд требований к недвижимости, ведь она переходит в залог по кредиту. Например, многие отказываются кредитовать покупку квартир в пятиэтажках под снос, не терпят никаких обременений на жилье (залог, рента). Далеко не все соглашаются помогать продавцам в уклонении от налогов. Схема довольно распространенная, когда человек, владея квартирой менее трех лет, просит указать в договоре купли-продажи сумму в пределах 1 млн рублей, чтобы не платить налог на доходы физических лиц. Покупатель получает с таким условием целый набор рисков, но банк, может на него согласиться. Правда, в таком случае оценка объекта будет строгая, круг оценщиков сужается до минимума, и банк едва ли выдаст больше, чем те насчитают. При реальной стоимости в договоре все намного проще, да и с налоговым вычетом у вас потом меньше хлопот будет. Иногда лучше предложить продавцу переплату, чем «соглашаться на миллион».

    Вариант сэкономить – обойтись без риелторов. В большинстве случаев при купле-продаже квартир эконом-сегмента (до 8-8,5 млн рублей) они лишь осложняют жизнь, как продавцам, так и покупателям. Или выступая в качестве самого настоящего испорченного телефона, или просто поражая некомпетентностью. «Если бы у вас были живые деньги, а не ипотека, можно было бы разговаривать», - заявила корреспонденту «Финансового Диалога» риелтор одной из ведущих фирм. Узнать, чем отличаются ипотечные деньги от накопленных за долгие годы непосильного труда, не удалось – риелтор быстренько повесила трубку. Для многих продавцов проверка документов со стороны банка – лишняя головная боль и страх того, что из шкафа вылезут скелеты. Поэтому самый желанный клиент до сих пор – гражданин с чемоданом денег, не слишком заботящийся о проверке юридической чистоты квартиры. Эхо «тучных лет» ощущается до сих пор.

    Сейчас большинство продавцов выставляют квартиры в базах данных, уже имея пакет документов для сделки. Но бывает и так, что их собирают, когда потенциальный покупатель уже нашелся. В банке все это изучают. Насколько внимательно? По-разному. В любом случае не стоит относиться к одобрению ипотечной сделки как к гарантии юридической чистоты квартиры.

    Искать квартиру можно и через банк – выбор меньше, зато уж если что-то понравится, появляются неплохие шансы сэкономить и деньги, и время. Во-первых, у банка есть квартиры, которые реализуются в погашение долгов – кто-то не осилил ипотеку. Кредитор обычно не заинтересован в долгих торгах, поэтому может либо цену скинуть (реже), либо ставку дать попривлекательнее (чаще). И с документами, соответственно, должен быть порядок. Другой вариант – партнерские программы с застройщиками. Банк кредитует девелоперскую компанию и заинтересован, чтобы она быстрее распродала квартиры и сполна рассчиталась. Для покупателя – бонус, сниженная ставка по ипотеке и быстрое оформление сделки, ведь об объекте и его продавце банк уже все знает. В частности, по кредитам на проекты, в которых банк выступает в качестве соинвестора, можно получить ставку в 9,5% годовых (такие предложения есть у «Нордеа», «Сбера»). Покупка же квартиры у постороннего «юрлица», даже если речь идет о вторичном рынке, - это удвоенный объем документации: кредитная организация запросит и устав со всеми изменениями к нему, и выписку из реестра, и дове- ренность на гендиректора с копией его паспорта – масса макулатуры.

    Исчезнувшие в кризисные времена кредиты на покупку жилья в строящихся объектах постепенно возвращаются. Однако это предложение для тех «ипотечников», которые уже имеют жилплощадь. В большинстве случаев банки готовы выдать кредит на покупку квартиры в любом из строящихся объектов, если заемщик в качестве залога предложит имеющуюся у него или его родственников недвижимость (при покупке жилья на «вторичке» в залог автоматически переходит покупаемая квартира). Причем, у «Сбера» работает «драконовское» правило – в заложенной квартире никто не должен быть прописан. Видимо, предложение действительно лишь для владельцев инвестиционных квартир.

    4. Расчеты и страховка

    Как правило, заемщик, подписав кредитный договор, закладывает в сейфовую ячейку свои средства (тот самый первоначальный взнос), а банк докладывает ту сумму, которую он одобрил ранее. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, согласно которому доступ к деньгам ему откроется после регистрации права собственности покупателя на квартиру и регистрации ипотеки. При этом, по закону ипотечная сделка с жильем регистрируется в те чение пяти рабочих дней. На практике же заключения кредитного договора, закладка денег зачастую становятся настоящим испытанием: куча документов, много времени уходит на проверку, большие деньги, нервы напряжены. Сделка может занять целый день. Или меньше часа – если в банке толковые сотрудники, а ваш контрагент согласен на безналичный расчет.

    Ключи от квартиры продавец обычно передает после подписания акта приема-передачи. Дальше остается лишь застраховать жилье. Раньше, кроме имущественного страхования, банки часто требовали приобрести полисы страхования жизни заемщика и титула (защищает от потери права собственности). Но судебная практика сложилась не в их пользу, и теперь навязывания услуг нет. Зато есть право застраховать жизнь и титул добровольно, что отражается на ставке по самой ипотеке.

    ДОКУМЕНТЫ
    Для покупки/продажи квартиры:

    • свидетельство о праве собственности;
    • документы, на основании которых оно выдано;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • выписка из домовой книги;
    • копия финансового лицевого счета;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • выписка из ЕГРП или Департамента жилищной политики и жилищного фонда;
    • копия паспорта продавца;
    • предварительный договор купли-продажи.

    Покупка квартиры через ипотеку - расскажем каждый шаг

    Покупка квартиры через ипотеку. Шаг за шагом Мы хотим предложить вам пошаговую инструкцию покупки квартиры через ипотеку:

    1) Рекомендуется сделать первый шаг, хотя можно его и пропустить, начав сразу со следующего.
    Чтобы потратить меньше времени на выбор банка и увеличить вероятность получения кредита, а также в некоторых банках взять кредит по специальным программам, рекомендуется обратиться к ипотечному брокеру. Покупка квартиры через ипотеку рискованный шаг и брокер знает про это практически все и зачастую выгода от такого общения значительно превышает ваши затраты на оплату его услуг.
    Чтобы покупка недвижимости не превратилась в бесконечные муки и была простой нужно зайти и заключить договор с риэлтором в риэлторской фирме. Профессиональный риэлтор избавит вас от множества проблем связанных с ипотекой, так как вам пришлось бы учитывать массу нюансов связанных с ней, а он это все уже знает.
    Хотелось бы вам порекомендовать: не экономьте на услугах риэлтора и брокера, хоть они и стоят денег. Но, конечно же, выбор за вами.

    2) Второй шаг – это когда вас рассматривает банк. Деньги выдаются не всем, ведь когда банк выдает кредитные средства, то он значительно рискует. В зависимости от ваших доходов и конкретного банка происходит рассмотрение поданной заявки, которое обычно длится от 3 до 5 дней.

    3) На третьем шаге мы ищем квартиру. Ее найти несложно, ведь существует масса печатных изданий, публикующих соответствующие объявления, а также большое количество сайтов в интернете. Но ведь нужно собрать все документы на квартиру и проверить ее.
    Покупка квартиры через ипотеку имеет ряд некоторых важных аспектов, давайте рассмотрим один из них: поскольку мы берем недвижимость в кредит, а не за ваши наличные средства, то квартира должна понравиться не только нам, но и банку.

    4) Оценка – четвертый шаг. Квартиру нужно оценить и передать соответствующий сертификат в банк. Это делается для того, чтобы банк был уверен, что он выдает кредит на определенную сумму, составляющую определенное количество процентов от общей стоимости недвижимости.

    5) Наша квартира найдена, соответствующие документы собраны и направляются в страховую компанию и в банк. Юридический отдел совместно со службой безопасности банка и сотрудниками страховой компании рассматривают данную квартиру, и именно от их решения будет зависеть: можно купить ее или нет.

    6) Кредитный договор является шестым шагом на пути покупки квартиры в кредит. Перед сделкой вам нужно подписать кредитный договор, по которому банк готовит необходимую сумму денег, получаемую продавцом квартиры в случае успешной сделки.

    7) На счет продавца, через депозитную ячейку – возможны разные способы получения денег продавцом. По второму способу закладка денег в депозитную ячейку осуществляется перед государственной регистрацией.

    8) Нотариальное удостоверение – восьмой шаг. В большом количестве случаев всевозможные договоры купли-продажи составляются в безнотариальной форме, и договор не требует обязательного нотариального удостоверения. Но если банк его потребует, то придется сделать. Также может потребоваться нотариально удостоверить подписи на закладной или удостоверить согласие супругов на совершение сделки. Возможно, что вам потребуется нотариальное удостоверение того, что участники сделки на момент когда осуществляется покупка квартиры через ипотеку. не состоят в браке.

    9) Государственная регистрация предпоследний: девятый шаг. Обычно она длится примерно от одной недели до месяца. В момент государственной регистрации права на недвижимость переходят к покупателю.

    10) Страхование. Банк рискует, предоставляя нам кредитные средства, поэтому он хочет уменьшить эти риски, путем страхования. Эти услуги оплачиваете вы.

    Как купить квартиру в ипотеку - 5 простых шагов опыт

    Как купить квартиру в ипотеку – 5 простых шагов + советы по подготовке документов и оформлению покупки

    Вас приветствует бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи с читателями постоянный автор блога – Денис Кудерин.

    Новая публикация посвящена продолжению «ипотечного» цикла. Мы поговорим о покупке квартиры в ипотеку – теме, актуальной для многих наших читателей.

    Для людей, не имеющих больших денежных накоплений, ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильём. В статье рассмотрим все плюсы и минусы данного варианта приобретения недвижимости.

    • Каковы этапы покупки квартиры по ипотечному кредиту?
    • Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса?
    • Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?

    А теперь обо всём по порядку!

    1. Квартира в ипотеку – особенности и нюансы покупки

    Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.

    Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.

    Один из таких вариантов – покупка в ипотеку. Людям, которые не знают, что означает данное слово, и тем, кто никогда не сталкивался с банковским кредитованием, я рекомендую к прочтению обзорную статью «Что такое ипотека ».

    Условия и суть

    Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.

    На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.

    В ипотечной сделке участвует 3 стороны:

    • продавец квартиры или застройщик;
    • банк, выдающий деньги в долг;
    • заемщик (покупатель).

    Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».

    Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.

    Важные нюансы

    Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.

    Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.

    Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.

    Прежде чем оформлять кредит, трезво оцените свою платежеспособность и готовность каждый месяц в течение следующих 10-30 лет выкладывать из своего кармана внушительные суммы выплат.

    Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.

    О том, как продать квартиру в ипотеке. на сайте есть тоже подробная статья.

    2. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

    Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».

    Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.

    Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об ипотеке под маткапитал читайте в отдельной статье блога.

    Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.

    • некоторые банки предлагают льготные кредитные продукты для молодых семей;
    • приобретая недвижимость (даже в залог) вы делаете потенциально прибыльное вложение, поскольку квартира (особенно новая) с течением времени не теряет в цене, а наоборот;
    • большой выбор объектов – доступно жильё в новостройках и на вторичном рынке;
    • военным и семьям с 2 (и больше) детьми государство предоставляет средства на оплату всего кредита или его значительной части.

    Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.

    Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:

    • значительная процентная ставка (в большинстве крупных банков РФ комиссия не опускается ниже 11-13% в год);
    • штрафы и пени за просрочки;
    • длительный срок выплат, в течение которого многие семьи вынуждены жить в режиме постоянной экономии;
    • в случае систематической задержки платежей и нарушения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и продать её другим желающим;
    • кредиты выдаются далеко не всем: банки тщательно проверяют платежеспособность клиентуры.

    Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.

    3. Как купить квартиру в ипотеку – пошаговая инструкция

    Всем, кто планирует ипотечную покупку, изучение пошаговой инструкции сэкономит время в будущем и позволит избежать типичных ошибок заёмщиков. Оформление ипотеки гораздо сложнее, чем получение обычного потребительского кредита.

    В процессе ипотечного кредитования присутствуют такие пункты как оценка объекта недвижимости, страхование предмета залога, составление закладной на имущество. Уверен, что большинство читателей не в курсе, что представляют собой данные процедуры.

    Однако начнём с начала – с выбора объекта.

    Шаг 1. Выбираем объект

    Итак, вы взвесили все «за» и «против» и решили брать ипотечный кредит на покупку жилья. С чего начать данное мероприятие? Знатоки советуют начинать с выбора объекта недвижимости.

    Особенно важно выбрать квартиру заранее, если вы делаете покупку в новостройке. На ранних стадиях строительства жилых комплексов, когда риски максимально высоки, цены на квартиры у застройщиков самые низкие.

    Правда, не все банки согласны выдавать кредит под строящиеся объекты – обычно только те, что выступают официальными партнерами строительных фирм. К тому же ипотечные проценты до ввода здания в эксплуатацию обычно на 1-2% выше, чем стандартные.

    «Вторичка» тоже требует предварительного выбора объекта. В противном случае вы просто не будете знать, какой размер кредита вам понадобится. Рекомендую также сразу предупредить продавца, что приобретать недвижимость вы будете в ипотеку.

    Учтите также, что существуют определенные требования, которые банки предъявляют к объектам. Прежде всего, это должны быть полноценные жилые квартиры. Если речь идёт о вторичном жилье, то такие объекты не должны быть ветхими и аварийными.

    Важный пункт: заемщику надо заранее оценить рыночную стоимость квартиры. Для этих целей нанимается легитимный оценщик. На выставленную им сумму и будет ориентироваться банк при выдаче кредита.

    Шаг 2. Выбираем банк и ипотечную программу

    Выбор банка зависит от личных предпочтений заёмщика и ряда объективных факторов. Для начала нужно понять, подходят ли условия кредитного учреждения вам, а потом выяснить, соответствуете ли вы сами требованиям банка к кредитополучателям.

    Сэкономить на процентах в наши дни удаётся редко, тем более что их размеры в ипотечных программах могут меняться в зависимости от сроков выплаты.

    Даже так называемые «ипотечные калькуляторы», которые имеются на многих официальных сайтах банков, зачастую не дают объективного представления о размерах переплаты.

    Чтобы понять, сколько вам в действительности придётся переплатить, нужно читать условия уже готового договора в момент его составления. Естественно, изучить договор нужно до его подписания.

    На какие пункты стоит обратить внимание при выборе банка:

    • максимальная сумма выдаваемых ипотечных займов;
    • размер первого взноса;
    • требования к заёмщикам;
    • количество обязательных страховок при оформлении сделки;
    • максимальное время просрочки, после которой банк начнёт взыскание залогового имущества;
    • репутация и надежность организации.

    Если у вас сложности с подтверждением доходов, но есть приличная сумма на первоначальный взнос, выбирайте банки, в которых кредиты выдают на более лояльных условиях. Но учтите, что проценты по такому кредиту, опять же, будут выше.

    Что касается ипотечных программ, то огромное количество таковых не должно вводить вас в заблуждение. Выбирайте наиболее подходящий вам по условиям вариант – для молодой семьи, с господдержкой, с маткапиталом, с минимальным взносом – и приступайте к оформлению.

    Шаг 3. Подготавливаем документы и подаём заявку

    Если вы хотите минимизировать риск отказа, подайте документы сразу в 2 банка.

    Список документов в каждой компании индивидуален, различны и сроки одобрения заявки специалистами. Есть банки, выдающие кредит за несколько дней, что называется, «под 2 документа», а есть учреждения с разветвленным бюрократическим аппаратом, требующие внушительный пакет бумаг и справок.

    Примерный список документов:

    • паспорт (копия);
    • документ о семейном положении;
    • свидетельство о регистрации квартиры, на приобретение которой выдаётся кредит;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • заключение независимой компании о реальной цене квартиры;
    • справка из медицинского учреждения, подтверждающая дееспособность заявителя;
    • справки об отсутствии задолженности у продавца по коммунальным платежам;
    • другие документы на усмотрение банка.

    Дальнейший этап – одобрение банком выбранного объекта. Если сотрудников финансовой компании всё устраивает, заёмщику выдаётся разрешение на оформление сделки купли-продажи.

    Шаг 4. Страхуем сделку

    Согласно закону об ипотеке, приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты. Некоторые банки предлагают заемщикам застраховать заодно и свою жизнь, право собственности и риск невозврата долга.

    Отказ от одного из видов необязательного страхования, предложенных банков, автоматически означает повышение процентной ставки, так что соглашаться на эти условия или нет – дело вашего личного выбора.

    Шаг 5. Подписываем кредитный договор и договор купли/продажи

    Перед подписанием кредитного договора рекомендую его внимательно прочитать по пунктам, особое внимание, уделяя строчкам, напечатанным мелким шрифтом в примечаниях. Иногда там кроется важная для заёмщика информация.

    Договор ипотеки даёт вам право рассчитаться с продавцом или застройщиком взятыми в долг деньгами и приобрести квартиру. Сделка купли/продажи с продавцом жилья оформляется в Росреестре. Купленная квартира передаётся банку в залог, как и указано в ипотечном договоре.

    Помимо договора ипотеки, оформляется также закладная. Эта ценная бумага остаётся в банке и является документальным свидетельством наличия квартиры в залоге у кредитной организации.

    4. Какой банк выбрать – ТОП-5 компаний с выгодными условиями

    Почти все крупные и мелкие банки предлагают пользователям ипотечные кредиты. Выбрать действительно выгодный для покупателя кредитный продукт – задача не из простых.

    Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.

    В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:

    В таблице ниже приведены процентные ставки и кредитные продукты этих организаций:

    5. Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

    Почти всегда ипотечный займ предполагает внесение начального взноса в размере от 10% до 50% от общей суммы. Другими словами, заемщикам нужна весьма солидная сумма накоплений.

    Семьи с 2 и больше детьми имеют право в качестве первичного взноса использовать материнский капитал. Те, у кого нет такой возможности, и нет достаточных накоплений, вынуждены изыскивать альтернативные пути.

    Некоторые банки предлагают ипотеку с нулевым взносом. Это значит, что заемщик не вносит никаких средств на момент подписания договора, а платит только ежемесячные суммы, рассчитанные банком индивидуально.

    Сразу хочу предупредить, что ипотека без первичного взноса – рискованный вид кредитования, прежде всего, для самого заемщика. Проценты по такому варианту ипотеки обычно выше, а при расторжении договора получатель кредита лишается и своих вкладов, и самой недвижимости.

    Эксперты не советуют без раздумий выбирать ипотеку без первичного взноса. В большинстве случаев данные продукты – рассчитанный маркетинговый ход для привлечения новых клиентов.

    В условиях общего падения спроса на ипотечные кредиты банки выживают, как могут. Один из способов держаться на плаву – создавать новые привлекательные для клиентов предложения.

    6. Возможные риски при покупке квартиры в ипотеку

    Главная опасность – в возможной нехватке средств на постоянные ежемесячные платежи. Если в какой-то момент окажется, что вы больше не можете платить долг по ипотеке, вы можете лишиться и жилплощади, и уже сделанных вкладов.

    Чтобы этого не произошло, нужно рассчитать уровень своих доходов на несколько десятилетий вперёд. И помните, что расходы ипотеки всегда больше, чем может показаться до открытия сделки.

    Даже оформление потребует затрат, о которых вы могли не догадываться. Сюда, например, относится плата оценщику квартиры или покупка сопутствующих услуг, которые вам обязательно попытается навязать банк.

    Важно также брать кредит именно в той валюте, в которой вы имеете регулярный доход. Это обезопасит вас от скачков курса.

    В начальный период кризиса 14-15 годов сильно пострадали те, кто брал ипотеку в долларах. Валюта почти вдвое выросла в цене по отношению к рублю, и теперь заёмщики объективно платят намного больше.

    Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно стоит выяснить, кто является собственником квартиры, кто прописан на жилплощади, уплачены ли долги по коммунальным платежам.

    Гражданские споры – это последнее, в чем заинтересован покупатель, желающий обзавестись собственной недвижимостью. Избежать негативных моментов поможет профессиональный помощник в покупке квартиры – риэлтор или кредитный брокер.

    Как сделать покупку выгодной – экспертные советы

    Ипотека – самый сложный вид банковского кредита, поэтому требует продуманного и последовательного подхода.

    Чтобы сделать покупку предельно выгодной, следуйте экспертным рекомендациям:

    1. Выбирайте максимально ликвидный объект. Чем ценнее квартира, которую вы приобретаете, тем выше вероятность, что банк предоставит вам самый выгодный в финансовом плане кредит.
    2. Оцените несколько финансовых компаний. Чем больше предложений вы рассмотрите, тем выше шанс найти наиболее привлекательный в экономическом плане вариант.
    3. Анализируйте не номинальные, а реальные условия банков. Неразумно оперировать только теми процентами, которые преподносятся в рекламе кредитной компании.
    4. В первую очередь оцените тот банк, клиентом которого вы являетесь. Менеджеры ценят постоянных клиентов и готовы предоставить им льготные условия.

    Предварительное изучение условий и предложений потребует затрат времени и сил, но помните: наличие актуальной и достоверной информации часто означает существенную экономию ваших личных финансов.

    Полезное видео от профессионального риэлтора Андрея Краснова.

    7. Профессиональная помощь при покупке жилья в ипотеку

    Чтобы взять действительно выгодную ипотеку, нужно быть докой в юридических и финансовых вопросах и иметь обширный опыт в операциях с недвижимостью.

    Другой вариант – обратиться за профессиональной помощью к кредитным брокерам или специалистам из агентств недвижимости, занимающимся ипотечными сделками.

    Кредитные брокеры сотрудничают с банками и имеют свои подходы к менеджерам кредитных компаний. Такие компании за определенное вознаграждение достигают соглашений с банками на льготных для клиента условиях. Иногда выгода достигает 2-3%, а это десятки и даже сотни тысяч рублей выплат за весь ипотечный срок.

    В Москве и области надёжную репутацию имеют такие компании как:

    • «Фридом»;
    • «Бэст Недвижимость»;
    • «Азбука жилья»;
    • «Капитал Недвижимость»;
    • «Подбор Ипотеки».

    Почти все крупные агентства имеют в штате сотрудников, специализирующихся на ипотечных займах. Вам нужно лишь четко сформулировать цель, и вы получите грамотную квалифицированную поддержку.

    8. Заключение

    Сделаем выводы. Покупка жилья в ипотеку – ответственный шаг, делать который следует максимально осознанно.

    Если ваша работа и финансовый статус позволяют рассчитывать доходы на много лет вперёд, тогда квартира в кредит – ваш вариант. Если есть сомнения, что вы потяните 10-30 лет постоянных выплат, стоит подумать об альтернативных путях решения вопроса.

    Помните также, что существуют льготы, которыми могут воспользоваться отдельные категории граждан, как например, военная ипотека. О том, как купить квартиру по военной ипотеке читайте в нашей отдельной статье.

    Журнал «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в любых финансовых сделках. Мы просим вас также оценить прочитанную статью. Ждём замечаний и комментариев к теме публикации.