Договор ЖСК: читаем с юристом

Эту статью могут комментировать только участники сообщества.
Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214. Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон. Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом – ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

Второй основополагающий документ ЖСК – его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК. 

Но это – теория. На строительном рынке сложилась иная практика. Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом. Он зачастую ни в каких собраниях участия не принимает и, соответственно, на изменение содержания устава и договора повлиять не может. Тем внимательнее следует изучить документ до его подписания.

Для начала следует внимательно изучить, с кем именно вы подписываете договор. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Считается, что этот подход предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании, которая, как правило, создает «карманный» ЖСК под собственным брендом. Понятно, что игрок, рассчитывающий долго присутствовать на строительном рынке, постарается не рисковать своей репутацией. 

Во втором случае ЖСК – как инвестор – имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. Необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и строительной компанией. В нем может быть скрыт определенный риск – пункт о его расторжении по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств. Так что если по какой-то причине последний не исполнит своих обязательств по финансированию объекта в полной мере, то и застройщик не будет обязан передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался.

В договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

До заключения договора с ЖСК необходимо проверить, имеется ли у застройщика весь необходимый пакет документов. «А именно попросить показать свидетельство о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, сведения о включении кооператива в реестр ЖСК (ЖНК), проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство, – советует юрист компании “Аймрайт” Екатерина Гуленкова. – Также рекомендуется узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве. Это можно сделать, например, на сайте “Электронное правосудие” ». 

Не менее важно покупателю квартиры грамотно подойти к закреплению своего статуса. В соответствии со статьей 121 Жилищного кодекса РФ для вступления в члены ЖСК надо подать заявление о приеме, которое должно быть утверждено решением общего собрания товарищества, а затем уплатить членский взнос. Несоблюдение хотя бы одного из условий автоматически «вычеркивает» человека из членов кооператива – то есть даже если он внесет паевой взнос полностью, с правовой точки зрения договор с ЖСК не будет считаться заключенным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной. 

Чтобы обезопасить себя от такой коллизии, нужно затребовать расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, заверенную выписку из решения общего собрания, документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Следующий важный пункт в договоре – сам предмет договоренности. Из текста документа должно быть понятно, что получит пайщик в результате действия договора: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке. 

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав. Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д. Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой». Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома. 

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, – это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы – при условии что решение принято общим собранием. И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. 

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома. Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку». Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия – по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков. В случае с пайщиками все иначе – занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК. Первый – общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более. За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса. 

Второй случай – по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант – недовольство застройщиком. «Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства. Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда – целевые. При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», – утверждает Екатерина Гуленкова. 

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% – в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев – максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок. Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан. Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине – из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств, что позволяет продавать квартиры по более низкой цене. 

Поэтому покупать квартиры в домах, строящихся кооперативами, можно – если предварительно изучить документы застройщика, грамотно пройти процедуру вступления в ЖСК и морально подготовиться к тому, что «в случае чего» пайщики отвечают сами за себя. 

автор: Елена Денисенко